Kat İrtifakı Ne Demek? Kat Mülkiyeti İle Farkı Nedir?

Kat irtifakı, bir arsada henüz inşa edilmemiş ya da inşası bitirilmemiş yapılar için tesis edilen hukuki bir hak ve aynı zamanda bir yükümlülüktür. Bu hak, inşaat tamamlanmadığı sürece arsa sahiplerine yapı üzerinde belirli haklar tanırken, arsanın ileride bölünmüş bağımsız bölümlere dönüştürüleceği garantisi verir.

Kat irtifakı, bir arsanın üzerindeki yapı tamamlanmadan önce, bağımsız bölümlerin ayrılması ve bu bölümler üzerinde belirli hakların oluşması için yapılan bir tür hukuki düzenlemedir. Özellikle inşaat aşamasında olan gayrimenkullere ilişkin yasal bir düzenleme sağlar.

Bu irtifak türü arsa payı ile birlikte var olur ve bu sebeple arsa payından bağımsız olarak devredilemez. Bir başka ifadeyle kat irtifakına sahip bir gayrimenkul satılırsa, arsa payı da yeni sahibine geçer.

Tartışmalı bir nokta ise kat irtifakının tam anlamıyla bir irtifak hakkı mı yoksa özgün bir hukuki düzenleme mi olduğudur. Söz konusu hakkın, arsası üzerinde kat irtifakı kurulan yapının inşaatına katkıda bulunma veya bu inşaata mani olmamak gibi yükümlülükler içermesi, onu hem bir hak hem de bir yükümlülük yapar. Bu nedenle kat irtifakı, bağımsız bölümlerin gelecekteki sahiplerine taşınmazlarını yönetme hakkının yanı sıra, inşaat sürecine katılım veya en azından engel olmama gibi bir sorumluluk da yükler.

Özetle, tapu kütüğünde henüz tamamlanmamış bir binanın bağımsız bölümlerinin, müstakbel kat mülkiyetine çevrilmek üzere, arsa payı ile birlikte belli hakların tanımlandığı bir geçiş sürecidir ve arsa sahiplerini yapının inşaat süreciyle ilgili belirli yükümlülüklere bağlar.

Kat İrtifakı Ne Demek?

Kat irtifakı, arsa payı malikleri arasında anlaşma sağlandığında veya mahkeme kararı ile oluşturulabilen bir hak türüdür. Bu hak, söz konusu arsa üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümlerin, hangi malike ait olacağının belirlenmesini içerir. Anlaşma yoluyla kat irtifakının tescili için, arsa sahiplerinin tapu dairesine bizzat gitmeleri ya da kendilerini temsilen bir vekil atamaları gereklidir.

  • İmar Uygunluğu: İstenen taşınmazın, imar kanunlarına ve yapılaşma şartlarına uygun olması gereklidir.
  • Tüm Maliklerin Onayı: Tüm malikler tarafından kat irtifakının kurulmasına onay verilmesi şarttır. Eğer anlaşma sağlanamazsa, mahkeme kararı ile de kat irtifakı kurulabilir.
  • Toplu Tescil: Arsa üzerine yapılacak olan yapının tamamı üzerinden kat irtifakı tescili yapılmalıdır.
  • Belgelerin Hazırlanması: Kat irtifakı kurulması ile ilgili gerekli belgeler, dilekçe ekinde tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.

Kat irtifakı ne demek sorusuna cevap olarak, bu hak türünün, arsa üzerinde yapılacak yapının dağılımını ve kullanımını önceden belirleyen bir tescil işlemi olduğunu söyleyebiliriz. Bu işlemle ilgili olarak; kat planlarının, inşaat projesinin ve malikler arasında imzalanan noter tasdikli kat irtifakı senedinin tapu müdürlüklerinde tescil edilmesi esastır. Böylece, yapı inşa edilmeden önce bile, bağımsız bölümlerin kimlere ait olacağı resmi bir şekilde kayıt altına alınmış olur.

Kat İrtifakı Ne Demek?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde, orada inşa edilecek bir yapının belirli bağımsız bölümlerinin, henüz inşaat aşaması tamamlanmadan veya inşaata başlanmadan, maliklerine yasal olarak devredilmesi işlemidir. Kat irtifakının kurulabilmesi için yerel tapu müdürlüğüne başvurulması ve belirli belgelerin teslim edilmesi gerekir. Aşağıda, kat irtifakı için gereken belgeler ve bilgiler sıralanmıştır:

  • Arsanın Sahiplerinin Kimlik Belgesi ve Fotokopileri: Arsa sahiplerinin kimlik bilgilerinin ve vesikalık fotoğraflarının sunulması gerekmektedir.
  • Bağımsız Bölümlerin Listesi: İnşa edilecek bağımsız bölümlerin arsadaki payları ve niteliklerini belirten liste eksiksiz olarak hazırlanmalıdır.
  • Yönetim Planı: Yapının nasıl yönetileceğini belirleyen ve tesisin iç düzenini düzenleyen yönetim planı belgesi gereklidir.
  • Vaziyet Planı: İnşaatın yapılacağı arsanın vaziyet planı, yani arsa üzerinde yapıların yerleşim durumunu gösteren planın da bulunması lazımdır.
  • Aplikasyon Projesi: İnşaatın gerçek ölçüleri ve yapının yer üstü ve yer altı kısımlarını gösteren ayrıntılı planların yer aldığı aplikasyon projesi gerekmektedir.
  • Mimari Proje: İnşa edilecek yapının mimari projeleri, yani estetik ve teknik çizimlerinin tamamı tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.

Bu belgelerle tamamlanan başvuru sonrasında, kat irtifakı tapu kaydı oluşturulur ve bu kayıt ile bağımsız bölümler hukuken maliklerine tahsis edilir. Kat irtifakı, hem alıcılar hem de malikler için, inşaatın henüz tamamlanmamış olmasına rağmen hukuki güvenlik sağlar.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde, ileride inşa edilecek yapı içerisinde bağımsız bölümlerin mülkiyetinin alınması hakkını tanıyan bir haktır. Yani, kat irtifakına sahip kişiler, binanın inşaatı tamamlandığında, söz konusu yapıdaki bağımsız bölümlerin sahibi olma hakkına sahiplerdir.

  • Kat irtifakı sahipleri, inşaatın yapılmasını sağlamak için birbirlerinden talepte bulunabilir, anlaşmazlık durumunda dava açabilirler.
  • Yapının inşasını ve tamamlanmasını sağlamak için yönetici atayabilirler.
  • Yapının inşaatı tamamlandığında ve bağımsız bölümlerin çoğu kullanılmaya başlandığında, kat mülkiyeti henüz kurulmamış olsa bile bina yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmasını isteyebilirler.
  • İnşaatın yapıldığı arsada dürüstlük ilkesine ve hakkın kötüye kullanılmamasına uygun hareket etmeleri gerekmektedir.
  • Eğer kat irtifakının düşmesine bir malikin kusurlu davranışı neden olduysa, diğer malikler zararı kusurlu malikten talep edebilir, dava açabilirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesi uyarınca, kat irtifakı kurulmuş olan bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulamaz. Başka bir deyişle, kat irtifakına tabi taşınmazda bağımsız bölümler için ortaklık giderilemez. Ancak, her bir bağımsız bölüm kişisel olarak dava edilebilir. 

Kat İrtifakı Nasıl Sona Erer?

Kat irtifakı, arsa üzerinde bina inşa edilmesine ve bitmemiş yapının katları ya da bağımsız bölümlerinin mülkiyetinin devredilmesine olanak tanıyan bir hukuki düzenlemedir. Ancak belirli durumlar kat irtifakının son bulmasına neden olabilir. İşte kat irtifakının sona ereceği başlıca haller:

Kat irtifakı, binanın tamamının inşaatı bitirilip tapuda bağımsız bölüm olarak tescil edildiğinde otomatik olarak son bulur. Böylece, kat mülkiyeti hakları devreye girer. Arsa sahibi veya ortak malikler, herhangi bir nedenle kat irtifakını sonlandırmak istediklerinde, tapu müdürlüğüne yazılı başvuruda bulunabilirler. Başvuru sonucunda kat irtifakıyla ilgili sicil kaydı silinir. Kat irtifakına konu olan arsa, doğal afetler gibi nedenlerle tamamen yok olursa, kat irtifakı da sona ermiş olur. Bu durum tapu sicil kaydının güncellenmesini gerektirir.

Eğer arsa üzerinde yapı yapılması imkansız hale gelirse, örneğin imar planı değişiklikleri nedeniyle, kat irtifakı sonlandırılır. Devlet ya da yetkili kurum tarafından arsanın kamulaştırılması durumunda kat irtifakı sona erer.

Kat irtifakının kurulmasından itibaren beş yıl içinde, söz verilen plan ve projeler doğrultusunda inşaata başlanmadı ise, maliklerden birinin talebi üzerine mahkeme kararıyla kat irtifakı sona erdirilebilir veya süresinin uzatılmasına karar verilebilir. Kat irtifakı, taşınmazın geliştirilmesi ve bina inşaatının kolaylaştırılması için önemli bir hukuki çerçeve sunar, ancak yukarıda sıralanan sebeplerle sona erebilir. Bu süreçlerin yönetimi, ilgili tapu müdürlükleri ve mahkemeler tarafından yürütülür.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyetinin Farkları Nelerdir?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, taşınmaz mülkiyeti hukukunda sıkça karşılaşılan kavramlardır. En temel fark, kat mülkiyetinin, yapı kullanma izin belgesi ya da halk arasında bilinen adıyla iskan belgesinin alınmış olmasını gerektirir. Bu belge, inşaatın tamamlandığını ve binanın oturuma hazır olduğunu gösterir. İşte, kat mülkiyetinde binanın inşaatı tamamlanmış ve gerekli belge alınmıştır, bu da kat mülkiyetine geçişi mümkün kılar.

Buna karşın, kat irtifakı, inşaat henüz tamamlanmamış veya yapı kullanma izin belgesi alınmamış taşınmazlar için geçerli bir hukuki durumdur. Kat irtifaklı bir taşınmazın alınması, bu nedenlerle çeşitli riskler barındırabilir. Örneğin, müteahhit ile anlaşıp taşınmaz satın alan bir kişi, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Eğer dava açılırsa, arsa sahibi, müteahhit aleyhine ileri sürebileceği iddiaları, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı da kullanabilir.

İskan belgesi, yani yapı kullanma izin belgesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre müteahhidin sorumluluğundadır. Eğer bu belge alınmadıysa, üçüncü kişi mahkemede belirli bir miktar ücreti depo etmesini talep ederek, eksikliklerin müteahhit tarafından giderilmesini sağlayabilir.

Bu durumlar göz önüne alındığında, kat irtifaklı taşınmazların satın alınması genellikle önerilmez. Kat mülkiyeti sahibi olabilmek ve olası risklerden kaçınabilmek için yapı kullanma izin belgesinin alındığına ve inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığına dikkat etmek gereklidir.

Kat İrtifakı Tapu Yerine Geçer Mi?

Kat irtifakı, bir yapının henüz inşaat aşamaları tamamlanmadan, yani binanın bitmemiş haliyle ilgili mülkiyet haklarını ifade eder. İnşaat sürecinde, belli bir katın veya bağımsız bölümün sahipliliğini gösteren hukuki bir belgedir ve bu belge, bina tamamlandığında kat mülkiyeti belgesine dönüştürülebilir.

Bir kat irtifakı kurulduğunda, belirli bir bağımsız bölümde hak sahipliği tanınır. Kat mülkiyeti tapu belgesi, bitmiş ve tamamlanmış bir yapıya ait olup, taşınmazın tamamı üzerinde mülkiyet hakkını verir ve bu hak ömür boyu geçerlilik taşır. Öte yandan, kat irtifakı, söz konusu taşınmaza ilişkin henüz tamamlanmamış bir yapı üzerinde, belirli bir kat veya bölüm için bir mülkiyet hakkı verir.

Kat irtifakı, genellikle inşaatın belirli bir aşamasında, yani henüz alt yapı ve inşaat çalışmaları tamamlanmadan alınabilir. Bu aşamada, kat irtifakı tapusu alınarak, gelecekteki kat mülkiyeti belgesinin temeli atılır. İnşaat tamamlandığında ve gerekli yasal prosedürler yerine getirildiğinde, kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülür. İnşaat tamamlandıktan sonra ve yasal işlemler tamamlandığında, kat irtifakı hak sahibine, o yapı üzerinde kat mülkiyeti tapusunu alma hakkı tanır.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakı, inşaat halindeki ya da tamamlanmamış bir yapının katlarının, arsa payıyla birlikte bağımsız bölüm olarak tapuda tescil edilmesini ifade eder. Bu tescille, yapı tamamlanmamış olsa dahi bağımsız bölüm sahibi, mülkiyet hakkına sahip olur. Peki, bu kat irtifakı nasıl kat mülkiyetine çevrilebilir?

Bir yapının kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi için öncelikle yapının iskan belgesini alması gerekir. İskan belgesi, yapının yaşanabilir olduğunu ve inşaatının tamamlandığını gösteren resmi bir belgedir. Yapı sahibi, iskan belgesini aldıktan sonra tapu müdürlüğünden kat mülkiyetine geçişi için başvuruda bulunabilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi internet sitesinde de belirtildiği üzere, başvuru için gereken belgelerin tam ve doğru olarak sağlanması durumunda, bu süreç genellikle hızlı bir şekilde gerçekleştirilir. Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşümü, maliklerin kullanım ve yararlanma şekillerini resmiyet kazandırır ve daha fazla hukuki güvence sunar.

Eğer bu süreç hakkında daha detaylı bilgi almak ya da akıllardaki soru işaretlerini gidermek isterseniz, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi internet sitesini ziyaret ederek, konuyla ilgili en doğru ve güncel bilgilere ulaşabilirsiniz.

  1. Kat irtifakı, tamamlanmamış binaların bağımsız bölümlerinin tapuda tescil edilmesi işlemidir.
  2. Bu bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine dönüştürülmesi için, yapının iskan belgesinin alınması gerekmektedir.
  3. İskan belgesi alındıktan sonra, taşınmaz sahibi tamamlanmış yapısının kat mülkiyetine geçişi için tapu müdürlüğüne başvuruda bulunabilir.
  4. Başvuru sonrası süreç, yanlış veya eksik bilgi olmaması halinde hızlıca tamamlanabilmektedir.
  5. Detaylı bilgi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi internet sitesi ziyaret edilebilir.

Kat İrtifakı ve Sulh Hukuk Mahkemesinin Rolü

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde birden fazla bağımsız bölüm oluşturmak ve bu bağımsız bölümlerin her birine maliklerinin ortaklıktan ayrı ve bağımsız olarak haklar tanınmasını ifade eder. Bu haklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiştir.

Bu kanun, özellikle apartman, site gibi çok katlı yapıları kapsar ve bu yapıların yönetimi, sahipliği ve ilgili diğer durumlarına hukuki bir zemin hazırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu, beraberinde birtakım uyuşmazlıkları da getirebilir. Bu noktada, “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ek-1 maddesi gereğince, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan bütün uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlendirilmiştir.” ifadesi ile kanundan kaynaklanan her türlü anlaşmazlığın çözüm yeri belirlenmiştir.

Sulh hukuk mahkemesi, kat malikleri arasında veya kat malikleri ile yönetimin arasında çıkabilecek her türden anlaşmazlığın yargı yeri olarak atanmıştır. Bu, komşular arasında yaşanan sınırların belirlenmesinden, aidat anlaşmazlıklarına, ortak alanların kullanımından, yapı yönetiminin kararlarına kadar geniş bir yelpazede sorunların adil bir şekilde çözülmesini amaçlıyor.

Kat irtifakı ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki hususlar hakkında daha detaylı bilgi almak ve uyuşmazlık durumlarında doğru yasal adımları atmak için profesyonel hukuki yardım almak önemlidir. Bu kanunlar ve onun getirdiği görev ve sorumluluklar, taşınmaz mallarla ilgili düzenlemelerin ve mülkiyet ilişkilerinin temelini oluşturur.

Yorum yapın