Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet, bir mülkün birden fazla kişinin hissedarı olarak ortaklaşa sahip olmaları durumudur. Bu kişiler, mülkiyetin eşit veya orantılı bölümlerini paylaşarak her biri hak ve yükümlülüklerle malik olurlar. Paylı mülkiyet kavramı genellikle taşınmazlar (araçlar, binalar veya araziler gibi) için kullanılır, ancak aynı zamanda fikri mülkiyet gibi diğer varlıklar için de geçerli olabilir. Paylı mülkiyet, miras yoluyla, satın alım veya hediye gibi çeşitli yollarla kurulabilir. Paylara ayrılmış her bir hisse, o malın toplam değerinin belirli bir oranını temsil eder. Her hissedar, payına düşen mülkiyet hakkını kazanır ve bu haklar tapuya tescil edilir. Pay sahipleri, mülk üzerindeki haklarını bağımsız olarak kullanabilir; bu, mülkün kendi payları üzerinde satabilme, kiraya verme veya miras bırakma hakkını içerir.

Paylı Mülkiyet

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir taşınmazı ortaklaşa sahip olması durumunu ifade eder. Bu durumda mal, paydaşlar arasında bölünmemiş, yani herhangi bir kişinin mülkiyetinde özel bir fiziksel bölüm yoktur.

  • Paydaş: Paylı mülkiyet kapsamındaki her bir kişiye paydaş denir.
  • Pay: Her paydaşın mülkiyetteki hissesini ifade eder. Paylar genellikle yüzdelik oranlarla belirtilir.
  • Ana Gayrimenkul: Ortak mülkiyetteki taşınmazın tamamına verilen addır.
  • İzale-i Şuyu: Paylı mülkiyet durumunun sonlandırılması, payların bölüştürülmesi veya satış suretiyle paydaşlar arası anlaşmazlığın çözülmesi işlemidir.
  • Taşınmaz: Paylı mülkiyet kavramında taşınmaz, arsa, ev, dükkan gibi yerleşik mülkleri ifade eder.

Paylı mülkiyetin başlıca özellikleri arasında paydaşların her birinin mülkiyetten eşit veya anlaşmaya bağlı olarak farklı oranlarda yararlanması, taşınmaz üzerinde kontrol sahibi olması ve mülkiyetin bir paydaş tarafından tek başına tasarruf edilememesi yer alır.

Örneğin: Bir apartman dairesine iki kardeş %50 – %50 oranında sahipse, her ikisi de paydaş olup, dairayı paylı mülkiyet hukuku çerçevesinde sahiplenirler.

Bu tip mülkiyet ilişkisi, genellikle miras yoluyla veya birden fazla kişinin yatırım amacıyla bir gayrimenkulü satın alması gibi durumlarda ortaya çıkar. Paylı mülkiyet, aynı zamanda paydaşların sorumluluklarını da içerir. Her paydaş, gayrimenkulün bakımı, vergiler veya aidat gibi mali yükümlülüklerde kendi payına düşen oran kadar sorumludur.

Paylı Mülkiyetin Özellikleri

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde payları oranında mülkiyet hakkına sahip olması durumunu ifade eder. Bu mülkiyet türünün bazı önemli özellikleri şunlardır: 

  • Paylı mülkiyet, mülkiyetin bölünebilir paylara ayrıldığı bir modeldir.
  • Her bir paydaş, taşınmaz mülkün belli bir parçasının değil, bütünlük içindeki tüm taşınmaz üzerinde payına düşen oran kadar mülkiyet hakkına sahiptir.
  • Paylar, paydaşların hisse oranlarını belirler ve bu paylar genellikle kanun veya miras yoluyla belirlenir.
  • Paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı, bakımı ve yönetimi ile ilgili kararlar oy çokluğu ile alınır.
  • Her paydaşın, payı oranında kararlarda söz hakkı vardır.
  • Paydaşlar, kendi paylarını devretme veya satma hakkına sahiptir. Ancak, taşınmazın bütünü üzerinde bir karar verilebilmesi için diğer paydaşların rızası veya mahkeme kararı gerekir.
  • Paydaşların hiçbiri, ortak mülkiyete konu olan taşınmazın belli bir kısmını kendisine tahsis edemez. Ancak, tüm paydaşların anlaşması ya da yargı yolunun kullanılması suretiyle taşınmazın paylaşılması mümkündür.
  • Taşınmazın vergileri, aidatları ve bakım masrafları gibi giderleri, paydaşlar arasında payları oranında bölünür.

Bu özellikler çerçevesinde, paylı mülkiyet ilişkisinde bulunan kişiler, birlikte hareket etmek ve karşılıklı hak ve sorumluluklarının bilincinde olmak zorundadır. Paylı mülkiyetin yönetiminde oldukça karmaşık sorunlar ortaya çıkabilir ve paydaşların haklarını koruyabilmek için hukuki destek almayı gerektirebilir.

Müşterek Mülkiyet

Elbirliği ile mülkiyet, genellikle aile bireyleri arasında görülen, taşınmazın payları belli olmaksızın birden fazla kişiye ait olması durumudur. Paylı mülkiyette her bir ortak mülkiyetin belirli bir payına sahipken, elbirliği ile mülkiyette tüm ortaklar bütün taşınmaz üzerinde eşit haklara ve sorumluluklara sahiptir. Bu tür mülkiyet ilişkisinde, herhangi bir ortağın hissesini diğer ortakların rızası olmaksızın üçüncü şahıslara devretmesi mümkün değildir.

Elbirliği mülkiyetinde tüm ortaklar, mal üzerinde eşit söz hakkına sahiptir ve taşınmazla ilgili kararlar oybirliği ile alınır. Burada mülk doğrudan paylara bölünememekte ve bir bütün olarak ele alınmaktadır. Elbirliği haiz ortaklar, mülkiyet ile ilgili tüm borç ve yükümlülüklerden müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Elbirliği ile mülkiyette, mülkün yönetimi ve üzerinde yapılacak düzenlemeler konusunda ortaklar arasında tam bir uzlaşma gereklidir. Bu sebeple, elbirliği ile mülkiyet tercih edilirken, ortakların birbiri ile olan ilişkilerinin uyumlu olması ve güven içinde hareket etmeleri büyük önem taşır. Anlaşmazlıkların çözümü genellikle mahkemeye başvurularak yapılır ve bu süreç uzun ve maliyetli olabilmektedir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği ile Mülkiyet Farkı

Mülkiyet, hukuki anlamda bir mal üzerinde sahip olunan hakların bütününü ifade eder. Türk hukuk sisteminde, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı temelde iki farklı şekilde karşımıza çıkar: paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet.

Paylı mülkiyet, bir taşınmazın belirli paylara bölünmüş olması durumudur. Her bir paydaş, kendi payı üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir ve bu hakkını bağımsız olarak kullanabilir. Paylı mülkiyetin özellikleri şunlardır; Pay sahipleri, kendi hisseleri üzerinde tasarruf edebilir ve bu hisseyi başkasına devredebilirler. Her paydaş, taşınmazın tamamından belirli bir paya sahip olduğu için ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptir.

Elbirliği ile mülkiyet ise, taşınmazın bölünmemiş, paylara ayrılmamış bir bütün olarak birden fazla kişiye ait olması durumudur. Bu tür mülkiyetin özellikleri şunlardır: Taşınmaz, sahipleri arasında bölünmemiş bir bütün halindedir. Her ortak, tüm taşınmaz üzerinde eşit haklara sahiptir. Taşınmaz üzerinde yapılacak işlemler, ortakların hepsinin rızası ile mümkündür. Elbirliği mülkiyetinde, taşınmazın bölünmesi ya da satılması gibi işlemler için tüm ortakların anlaşması şarttır.

Bu iki mülkiyet türü arasındaki temel fark, mülkiyetin paylara bölünüp bölünmemesi ve buna bağlı olarak sahiplik haklarının nasıl kullanıldığıdır. Bir taşınmazın yönetimi ve üzerinde yapılacak işlemler bu farklılığa göre şekillenir, bu yüzden mülkiyet türünün iyi anlaşılması önemlidir.

Paylı Mülkiyette Olağan Yönetim İşleri

Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından paylaşılması durumuna verilen isimdir. Bu tür mülkiyetlerde, yönetime ilişkin işler ortaklar arasında belirli bir düzen içinde yürütülür. Olağan yönetim işleri, paylı mülkiyetin günlük işleyişinin bir parçası olan ve herhangi bir özel durum olmadan gerçekleştirilmesi gereken işlerdir. İşte paylı mülkiyette yürütülen bazı olağan yönetim işleri:

  • Ortak mülkiyete sahip olan taşınmazın düzenli bakımı ve ihtiyaç duyulan onarımların yapılması.
  • Ortak mülkün bakım, onarım ve diğer giderlerinin karşılanması için belirlenen aidatların toplanması.
  • Ortak alanların temizlenmesi ve sağlıklı bir çevrenin korunması için gerekli işlemlerin yapılması.
  • Taşınmazın güvenliğinin sağlanması ve olası risklere karşı gözetimin yapılması.
  • Ortakların, bu olağan işleri yerine getirirken ortak karar alması ve herkesin eşit bir şekilde katılımını sağlaması beklenir.

Olağan işlerin yönetimi genellikle ortaklar arasında belirlenen bir yönetici veya yönetim kurulu tarafından yürütülür. Bu kişiler, kendi aralarında anlaşarak ya da ortakların oylarıyla seçilerek atanırlar ve paylı mülkiyetin düzenli olarak işlemesi için gerekli organizasyonu sağlarlar.

Paylı Mülkiyet Davası Nedir?

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin tek bir gayrimenkul üzerinde pay sahibi olduğu mülkiyet türüdür. Ancak paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkması veya bir paydaşın mülkü tek başına sahip olma isteği, ortaklığın giderilmesini yani “izale-i şuyu” davası açılmasını gerektirebilir. Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan herhangi birinin, mahkemeye başvurarak mülkün bölünmesi veya satılması yoluyla paylarına düşen değeri almalarını sağlamak amacıyla açtığı bir hukuki süreci ifade eder. Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan herhangi biri açabilir.

Pay sahibi, mülkün bölünemeyecek kadar küçük olması, bölündüğünde değer kaybedeceği veya teknik olarak bölünmesinin mümkün olmaması gibi durumlarda, mülkün tamamının satılmasını talep edebilir. Mahkeme, tüm paydaşların menfaatlerini gözeterek ve adil bir karar vermek amacıyla mülkün bölünmesine karar verebilir veya açık artırma yoluyla satılmasına hükmedebilir. Satış gelirleri, pay sahiplerinin pay oranlarına göre aralarında dağıtılır. İzale-i şuyu davasında, mahkeme masrafları ve avukatlık ücretleri gibi davanın masrafları genellikle satış bedelinden karşılanır ve kalan miktar pay sahiplerine paylaştırılır.

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşların aralarında anlaşamadığı veya mülkü bireysel olarak kontrol etmek istedikleri durumlarda başvurulan yasal bir çözümdür. Bu dava yoluyla, mülkiyet ilişkisi adil bir şekilde sonlandırılarak pay sahiplerinin hakları korunmuş olur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyette hak sahibi olan kişilerin, mal üzerindeki ortaklığın sonlandırılmasını isteyebilecekleri hukuki bir süreçtir. Bir gayrimenkul ya da taşınabilir bir mal üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olması durumunda, herhangi bir paydaşın bu ortaklığı sona erdirmek istemesi halinde açabileceği bir davadır. Paylı mülkiyette, ortakların her birinin, mülkiyetin bölünmez bir parçası üzerinde hak iddia etmesi söz konusudur. Ancak zamanla paydaşlar arasında anlaşmazlıklar oluşabildiğinden veya çeşitli sebeplerle paydaşlardan bir veya birkaçı mülkün tamamına sahip olmak isteyebilir.

Söz konusu mülk eğer bölünemeyecek nitelikteyse, mahkeme mülkün satışına karar verir ve elde edilen gelirin pay sahipleri arasında paylarına oranla dağıtılmasını sağlar. Mülkün bölünebilir olması durumunda ise paydaşlara, payları oranında mülkün bir kısmı verilebilir. Herhangi bir paydaş, diğerlerinin onayı olmaksızın da ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ortaklığın giderilmesi davası, ilgili mülkiyetin bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Bu davanın açılmasında, paydaşların haklarını korumak ve uzlaşmazlıkları adil bir şekilde çözüme kavuşturmak esastır. Ortaklığın giderilmesi talebinde bulunacak olan paydaşların, bir avukat aracılığıyla hukuki süreci yönetmeleri ve gerekli belgeleri toplamaları önerilir. Davanın sonucuna göre, paydaşların mülkiyet üzerindeki ilişkileri yeni bir düzene kavuşur ve her paydaş kendi payı üzerinde tek başına hak sahibi olabilir veya mülk el değiştirebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Paylı mülkiyetin ortakların anlaşmazlığa düşmeleri halinde, paydaşlardan birinin ya da birkaçının başvurusu üzerine ortaklığın giderilmesi için açılan dava, ortaklığın giderilmesi davası olarak bilinir. Türk hukuk sisteminde bu davayı açma yetkisi, görevli ve yetkili mahkemelere verilmiştir. Ortaklığın giderilmesi davası açılacak mahkeme; taşınmazın yer aldığı yer mahkemesi, taşınır bir malın paydaşları arasında ise, malın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Davanın konusu taşınmazsa, taşınmazın tapu kaydının bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesince görülmesi esastır. Taşınır mal varlıklarında ise, o malın bulunduğu yer mahkemesinin sulh hukuk mahkemesi özelinde görev alanına girer. Bu mahkemeler, davayı kabul etmekte ve taşınırın üzerindeki ortaklığın nasıl giderileceği hakkında hüküm vermekte yetkilidir.

Paylı Mülkiyette Ecrimisil Davası

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir taşınmaz mal üzerinde hissedar olarak mülkiyet haklarına sahip olmaları durumunu ifade eder. Hissedarlardan birinin, diğer hissedarların izni olmaksızın mülkü kullanması durumunda, diğer hisedarların hakları ihlal edilmiş olur. Bu gibi hallerde, kullanımından faydalanılamayan mülk için karşılık talep edilmesi hukuki bir hak olarak karşımıza çıkar. İşte bu noktada “ecrimisil davası” devreye girer. Ecrimisil davası, paydaşların, mülkiyeti paylaştıkları malın bir paydaş tarafından izinsiz kullanılmasından ötürü, bu kullanımdan doğan zararın giderilmesini talep etmelerini sağlayan hukuki bir süreçtir.

Bu dava türü, paylı mülkiyetteki adaletin sağlanması ve izinsiz kullanımdan doğacak ihtilafların önüne geçmek için büyük önem taşır. Ecrimisil davasında dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır. Talep edilen ecrimisil bedelinin, mülkün izinsiz kullanılmasından dolayı oluşan gerçek zarar veya mülkün kullanım değerini yansıtması gerekir. Davayı açmak için mülkün izinsiz kullanıldığının kanıtlanması şarttır. Davanın zamanaşımı süresi, izinsiz kullanımın başlangıcından itibaren beş yıldır. Davanın sonucunda, mahkeme ecrimisil bedelini, mülkün piyasa değeri, kullanım süresi ve mülkten elde edilen yarara göre belirler. Ecrimisil davasıyla, mülkün izin dışı kullanımının önüne geçilmesi ve maddi kayıpların tazmini amaçlanmaktadır. Herhangi bir paydaş, mülk üzerindeki hakkını korumak ve haksız kullanım sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini sağlamak için bu yola başvurabilir.

Paylı Mülkiyette Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyette önalım hakkı ya da diğer adıyla şufa hakkı, paydaşlardan birinin, payını üçüncü kişilere satması durumunda, diğer paydaşlara bu satışa öncelik tanınarak satın alma hakkı tanınması anlamına gelmektedir. Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen bu hüküm, paylı mülkiyetin özelliklerinden biridir ve paydaşlar arasındaki ilişkileri düzenler.

Önalım hakkı; genel olarak, gayrimenkulün paydaşları arasında bölünmemesi, mülkiyetin parçalanmaması ve yönetimin kolaylaşması amacıyla düzenlenmiştir. Payını satmak isteyen paydaş, satışa ilişkin şartları öncelikle diğer paydaşlara bildirebilir. Diğer paydaşlar, tebliğ edilen şartlarla ve belirli bir süre içinde satın almak isterlerse, satın alma hakkına sahiptirler. Önalım hakkının kullanılabilmesi için, öncelikle satışın gerçekleşmesi ve sonrasında da payın satın alması için diğer paydaşlara teklif edilmesi gerekir.

Önalım hakkı, paydaşların korunması ve ortak mülkiyetin bütünlüğünün sağlanması için önemli bir araçtır. Örneğin, bir paydaşın hissesini satması halinde, diğer paydaşların bu satıştan haberdar olmaları ve satın alma hakkını kullanma şansının olması, önalım hakkının temel işlevlerinden biridir. Bu hak, paydaşlar arası ilişkilerin uyum içinde yürütülmesine katkıda bulunurken, aynı zamanda paydaşların mülk üzerindeki kontrolünü ve istikrarını güçlendiren bir mekanizma olarak işler.

Önalım (Şufa) Hakkı Davası

Önalım hakkı ya da diğer bir deyişle şufa hakkı, paylı mülkiyetin özelliklerinden biridir ve paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satış yapması durumunda, diğer paydaşların bu satışa öncelikli olarak talip olma haklarıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen bu hak, paydaşların mülk üzerindeki kontrolünü sürdürebilmesi için önemli bir araçtır. Önalım hakkına sahip kişiler, hissenin satışa çıkarıldığını öğrendikleri andan itibaren belirli bir süre içinde önalım hakkını kullanmak üzere dava açabilirler.

Dava açma süresi, hissenin satıldığı tarihten itibaren iki yıl, kendilerine noterden bildirim yapılması halinde ise üç ay  olarak belirlenmiştir. Eğer hissenin üçüncü şahıslara satışından paydaş haberdar değilse, bu durumda satışın tescilinden itibaren iki yıl içerisinde dava açabilirler. Davada başarıya ulaşıldığında, satış işlemi davacı lehine iptal edilir ve önalım hakkı sahibi, satış bedelini ödeyerek taşınmazın yeni sahibi haline gelir. Ancak, şayet önalım hakkı süresinde kullanılmazsa, bu hak zaman aşımına uğrar ve dava açma imkanı ortadan kalkar. Bu nedenle, önalım hakkının varlığından haberdar olan paydaşların, haklarını kaybetmemek adına gerekli hukuki işlemleri zamanında başlatmaları büyük önem taşır.

Paylı Mülkiyet Davası

Elbirliği mülkiyeti, bir taşınmazın mülkiyet hakkının birden fazla kişi tarafından paylaşıldığı hukuki bir durumu ifade eder. Ancak zaman içinde bu ortak mülkiyetin birtakım sorunlara yol açabileceği durumlarda paydaşlardan bir veya birkaçının, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için mahkemeye başvurması mümkündür. Paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası, paydaşların bir veya birkaçının; ortak mülkiyetteki haklarını daha etkin bir şekilde kullanabilmek, taşınmazın yönetiminde çıkan anlaşmazlıkları çözebilmek veya taşınmazı bireysel olarak değerlendirebilmek amacıyla başvurdukları hukuki bir yoldur. Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin tek bir taşınmaz üzerinde hisse sahibi olduğu mülkiyet şeklidir. Paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi işlemini ifade eder ve belirli şartların varlığı gerektirir. Bu dava, mülkiyet hakkının paylaşılması ve yönetilmesi ile ilgili çıkan anlaşmazlıkların çözümlenmesi amacıyla açılır.

Paylı Mülkiyetin Dönüştürülmesi Davasının Yargılaması

Paylı mülkiyetin dönüştürülmesi davası, bir taşınmazın paydaşları arasında hissedarların malın bölünmesini veya satışını talep edebildikleri bir hukuki süreci ifade eder. Türk Medeni Kanunu’na göre, paydaşlardan birinin, malın bölünmesi mümkün değilse, satılmasını isteme hakkı vardır. Paydaşlardan biri veya birkaçı mahkemede dava açarak paylı mülkiyetin dönüştürülmesi sürecini başlatabilir. Davanın diğer paydaşlara tebliğ edilmesi sağlanır, böylece süreç hakkında bilgi sahibi olurlar ve savunmalarını yapabilirler.

Mahkeme tarafından keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Taşınmazın durumu, değeri ve bölünüp bölünemeyeceği gibi konularda raporlar hazırlanır. Tarafların iddia ve savunmalarını sunabildikleri, tanık ve delillerin dinlendiği duruşmalar düzenlenir. Gerektiğinde mahkeme, sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için ara kararlar verebilir. Davanın sonunda mahkeme bütün delilleri ve iddiaları değerlendirerek bir karar verir. Bu karar, taşınmazın paydaşlar arasında fiziksel olarak bölünmesini (taksim) veya zorunlu satışını (ihale yoluyla satış) içerebilir. Mahkeme kararına karşı tarafların belirli bir süre içerisinde istinaf başvurusunda bulunabileceği bir süreçtir. Yüksek mahkeme kararın usul ve esas yönünden incelenmesini gerçekleştirir.

Paylı Mülkiyet Başkasına Satılır mı?

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde hisseli olarak sahip olduğu mülkiyet türünü ifade eder. Bu tür bir mülkiyette, pay sahiplerinin her biri, sahip olduğu pay oranında mülk üzerinde hak iddia edebilir. Pay sahibi, kendi payını istediği zaman satma hakkına sahiptir.  Taşınmazın tamamının satışı için ise tüm pay sahiplerinin anlaşması gerekmektedir. Pay sahibi, kendi payını satarken diğer paydaşların rızasını aramaksızın işlem yapabilir; fakat, bu satıştan diğer paydaşların haberdar edilmesi ve uygun süre içinde rıza gösterip göstermeme hakkının tanınması önemlidir.

Satış işlemi sırasında, özellikle ‘önalım hakkı’ olarak bilinen paydaşların öncelikli satın alma hakkı kanunen korunmaktadır. Pay sahibi, satış yapmak istediğinde, diğer ortaklara satış teklifini bildirmek zorundadır. Paydaşlar, belirli bir süre içinde satın alma haklarını kullanabilirler. Eğer paydaşlar bu haklarını kullanmazlarsa, pay sahibi payını üçüncü bir kişiye satabilir. Paylı mülkiyetin satışı, hem satan hem de alan taraf için yasal yükümlülükler ve prosedürler içerdiğinden, bu tür işlemler genellikle bir avukat eşliğinde yürütülmelidir. Gerekli tüm hukuki işlemler titizlikle tamamlandığında, paylı mülkiyetin satışı mümkündür.

Paylı Mülkiyetin Hukuki Temelleri

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin kanuni bir düzenleme dahilinde bir mülk üzerinde ortaklık paylarına sahip olmaları durumunu ifade eder. Bu hukuki yapı, genellikle miras ya da ortak yatırım yoluyla ortaya çıkar. Türk Medeni Kanunu paylı mülkiyeti düzenleyen başlıca kaynaktır.

  • TMK madde 688: Paylı mülkiyetin var olduğunu ve taşınmazlarla sınırlı olmadığını belirtir; taşınabilir mallar da paylı mülkiyet konusu olabilir.
  • TMK madde 689: Paydaşların haklarını açıklar ve her paydaşın hissesi oranında mülkiyet hakkına sahip olduğuna dikkat çeker.
  • Müşterek Mülkiyet: Birden fazla kişinin, bir malın tamamı üzerinde sahip olduğu mülkiyet türüdür.

Paylı mülkiyetle, her bir paydaş kendi payına düşen kısmı üzerinde tam yetkiye sahiptir, ancak mülkün bütünü üzerinde tek başına bir karar verme hakkına sahip değildir. Paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü yasal düzenlemelere dayalı olarak yapılır. Örneğin, Türk Medeni Kanunu madde 697: Herhangi bir paydaşın bir karara razı olmaması durumunda, mahkemeye başvurarak paylı mülkiyete son verebileceğine işaret eder. Ayrıca, paylı mülkiyet ilişkisinde yer alan tarafların cebri icra yoluyla da hisselerini devrede bilmesine olanak tanınır. Paylı mülkiyet, maliklerin hukuki anlamda denk ve eşit konumdaki ilişkilerini düzenler ve malik olunan mülk üzerindeki paylarını ifade eder. Bu mülkiyet şekli, paydaşların uyumlu bir şekilde iş birliği yaparak mülkiyet üzerindeki haklarını kullanmalarını ve gerekli yönetim kararlarını birlikte alabilmelerini öngörür.

Paylı Mülkiyet ve Tam Mülkiyet Arasındaki Farklar

Paylı mülkiyet ve tam mülkiyet, mülk sahipliği kavramlarında önemli iki terimdir. İki terim arasındaki farkları anlamak, gayrimenkul yatırımı yaparken veya mülk alırken karşınıza çıkabilecek hak ve sorumlulukları daha iyi kavramanızı sağlar.

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir mülk üzerinde hissedar olarak mülkiyet haklarına sahip olmasıdır.

Tam mülkiyet ise, bir mülk üzerinde tek bir kişi veya tüzel kişiliğin tam ve eksiksiz sahiplik hakkına işaret eder.

Paylı mülkiyette, mülk sahipleri, mülk üzerinde eşit veya farklı oranlarda mülkiyet paylarına sahip olurlar ve her paydaşın mülkten yararlanma, gelir elde etme gibi hakları bulunur. Tam mülkiyet söz konusu olduğunda ise tüm haklar mülkün tek sahibine aittir ve bu sahibin mülkü dilediği gibi kullanma, yararlanma ve üzerinde tasarruf etme hakkı vardır. Paylı mülkiyette, mülk ile ilgili önemli kararlar paydaşların oybirliği veya çoğunluğu ile alınır. Tam mülkiyette ise tüm kararlar, mülk sahibi tarafından bağımsız bir şekilde alınabilir.

Paylı mülkiyette, payınızı başka birine devretmek veya satmak istediğinizde, diğer hissedarların ön alım hakkı bulunur. Tam mülkiyet sahibi, mülkü istediği zaman ve istediği kişiye satma ya da devretme hakkına sahiptir. Paylı mülkiyet sahipleri, mülkün bakım, onarım gibi masraflarında payları oranında sorumludurlar. Tam mülkiyet sahibi, mülkün tüm masraflarından tek başına sorumludur ve bu masrafları yönetme konusunda serbesttir. Bu farklılıklar, her iki mülkiyet türünün de faydaları ve zararları olduğunu gösterir ve bireylerin kişisel durumlarına ve hedeflerine göre en uygun mülkiyet türünü seçmeleri gerekmektedir.

Paylı Mülkiyet Sisteminde Hak Sahipliği ve Pay Oranları

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını belli oranlarda paylaştığı hukuki bir düzenlemeyi ifade eder. Taşınmaz mallar üzerinde ortaklık durumu söz konusu olduğunda, bu ortaklığın nasıl işleyeceği, hak sahiplerinin neler yapabileceği ve pay oranlarının nasıl belirleneceği önem arz eder. Pay oranları genellikle mülkiyetin satın alınma aşamasında belirlenir ve tapu kaydında her ortağın payı orantılı bir şekilde ifade edilir.

Pay sahipleri, sahip oldukları pay oranlarına göre mülkiyetten yararlanma, üzerinde tasarruf etme ve karar alma mekanizmalarına katılma haklarına sahiptirler. Kararlar genellikle oy çokluğu ile alınır, ancak bazı önemli kararlar için oy birliği gerekebilir. Pay oranları, hak sahiplerinin mülkiyetten doğan gider ve yükümlülüklerdeki sorumluluklarını da belirler. Yani, her bir ortak masrafları kendi pay oranına göre karşılamakla yükümlüdür. Mülkiyete yönelik herhangi bir gelir elde edildiğinde, bu gelir de paylar oranında ortaklar arasında bölüştürülür.

Kat Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyet İlişkisi

Kat mülkiyeti, özellikle apartman daireleri ve site içerisindeki konutlar gibi gayrimenkullerde görülen bir mülkiyet biçimidir. Kat mülkiyeti sağlanan daire tamamen kişinin mülkiyetinde olurken, binanın ortak alanları (lobi, merdivenler, asansör, bahçe vb.) paylı mülkiyet ilkesi gereğince tüm daire sahiplerine aittir.

Paylı mülkiyet ise, gayrimenkulün mülkiyet hakkının birden fazla kişi arasında bölüştürülmesidir. Bu durumda, her bir paydaş mülkü oluşturan unsurlarda hisseli olarak mülkiyet hakkına sahiptir. Kat mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki temel fark; kat mülkiyetinin, paydaşların bağımsız bölümler üzerinde mutlak hakimiyet sağlaması iken, paylı mülkiyetin ise tüm paydaşlar arasında eşit veya belirli oranlarda paylaştırılan bir hakimiyet olduğudur.

Kat malikleri, bağımsız bölümlerin özgün kullanım hakkına sahiptir, ancak bina ve arsa gibi ortak yerlerde söz sahibi olabilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi olurlar. Kat mülkiyeti ve paylı mülkiyet ilişkisi, hem günlük yaşamı hem de hukuki boyutlarıyla kapsamlı düzenlemeye tabidir. Bu düzenlemeler, kat mülkiyeti kanununda ve ilgili diğer yasal metinlerde detaylandırılmıştır. Kat malikleri ve paydaşların haklarını bilmeleri, hem kendi mülkiyetleri hem de komşuluk ilişkilerindeki uyumu sağlamak açısından önemlidir.

Paylı Mülkiyet Tapusu ve Tapu Kayıtlarının Anlamı

Paylı mülkiyet, bir gayrimenkulün birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunması durumunu ifade eder. Her bir kişinin mülkiyetteki payı, paylı mülkiyet tapusunda belirtilir. Bu tapu, gayrimenkulün kimlere ait olduğunu ve her bir paydaşın ne kadarlık bir hisseye sahip olduğunu resmi olarak kayıt altına alır. Tapu kayıtları, bir gayrimenkulün geçmişteki ve mevcut sahiplik bilgilerini içerir. Tapu sicilinde, gayrimenkulün yüzölçümü, ada ve parsel numarası, varsa bina bilgileri ile birlikte paydaşların hisseleri detaylı olarak listelenir.

Paylı mülkiyet tapusu bir tapu senedi şeklinde düzenlenir ve bu senet resmi bir belgedir. Tapu senedinin aslı, ilgili tapu dairesinde saklanır. Her paydaşın sahip olduğu hisse oranı, tapu senedi üzerinde belirtilir. Bu hisseler genellikle yüzde (örneğin %25) veya ondalık (1/4) şeklinde ifade edilir. Tapu kayıtlarında, gayrimenkul üzerindeki herhangi bir kısıtlama veya şerh de yer alır. Bu, ipotek gibi yasal yükümlülükleri veya üçüncü şahısların haklarını içerebilir. Gayrimenkulün satışı, miras kalması veya bağışlanması durumunda, tapu kayıtları güncellenir ve yeni durum bu kayıtlarda resmi olarak tescil edilir.

Paydaşlar arasındaki herhangi bir anlaşmazlık durumunda, tapu kayıtları yasal süreçlerde esas teşkil eder ve mahkemeler tarafından dikkate alınır. Tapu kayıtlarının doğru ve güncel tutulması, mülkiyet hakkının korunması ve hukuki işlemlerin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi açısından büyük önem taşır. Bu nedenle, gayrimenkul sahiplerinin ve paydaşlarının tapu kayıtlarını düzenli olarak kontrol etmeleri ve herhangi bir değişiklikte ilgili tapu dairesine başvurmaları tavsiye edilir.

Paylı Mülkiyette Ortak Giderler ve Aidatlar

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir gayrimenkul üzerinde ortak hak sahibi olduğu durumları ifade eder. Bu tür mülkiyetlerde, mülkün bütünüyle ilişkilendirilen giderler ve aidatlar ortaklaşa karşılanır. Ortak mülkiyet sahipleri, mülkün genel bakım ve onarım masraflarını paylaşırlar. Bunlar çatı onarımı, asansör bakımı gibi genel kullanım alanlarındaki giderleri kapsar. Apartman, site gibi paylı mülkiyette temizlik hizmetleri için yapılan harcamalar ortak gider olarak dağıtılır. Ortak yaşam alanlarında güvenliğin sağlanması için harcanan masraflar da ortak giderlere dahildir.

Merkezi sistemle ısıtılan binalarda ısınma giderleri, merdiven, koridor gibi ortak kullanım alanlarının aydınlatma giderleri ortak masraflar arasında yer alır. Ortak giderler ve aidatlar, genellikle yönetim planında belirlenen kurallar çerçevesinde toplanır. Her bir pay sahibi, sahip olduğu pay oranına göre bu giderlere katılır. Örneğin; bulundukları binanın genel masraflarını karşılamak üzere, her daire sahibi binanın toplam değerine orantılı bir miktar ödeme yapar. Ayrıca, bu ödemelerin ne zaman ve nasıl yapılacağı da yine yönetim planı ile belirlenir. Ortak giderlerin düzenli olarak ödenmemesi durumunda, diğer paydaşların hakları zarar görebilir bu yüzden genellikle yöneticiler bu konuda yasal takibe başvurma hakkına sahiptirler. 

Paylı Mülkiyet Haklarının Devri ve Satışı

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir gayrimenkul üzerinde pay sahibi olduğu mülkiyet türünü ifade eder. Paylı mülkiyet haklarının devri ve satışı, çeşitli yasal prosedürler ve hukuki düzenlemeler çerçevesinde gerçekleştirilir. Pay sahipleri, kendilerine ait payları belirli şartlar dahilinde devredebilir veya satabilirler. Paylar, pay sahibinin isteği üzerine satılabilir veya başka bir şahsa devredilebilir. Hak sahibi, payını istediği kişiye satma hakkına sahiptir, ancak paydaşların önalım (şufa) hakkı bulunmaktadır. Bu hak, diğer paydaşların satışa konu payı öncelikli olarak satın alma hakkını verir.

Payın satışı veya devri için tapu dairesine başvurulmalı ve resmi işlemlerin tamamlanması gerekmektedir. Tapu devri, alıcı ve satıcının tapu dairesinde tapu sicil müdürü huzurunda imzaladıkları tapu devir senedi ile gerçekleşir. Devir işlemi sırasında, tapu harcı ve diğer ilgili vergilerin ödenmesi zorunludur. Satışa ilişkin tüm detayları içeren bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi de yapılabilir.

Paylı mülkiyet haklarının devri ve satışı esnasında, herhangi bir yanlış anlamayı önlemek ve işlemlerin yasal olarak sağlam temeller üzerinde yapılmasını garantilemek adına tarafların avukatlık ve danışmanlık hizmetlerinden yararlanmaları tavsiye edilir. Böylece pay sahiplerinin hak ve yükümlülükleri korunmuş olur ve olası anlaşmazlıkların önüne geçilmiş olunur.

Paylı Mülkiyet Uyuşmazlıkları ve Çözüm Yolları

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir taşınmaz mal üzerinde eşit ya da oransal haklara sahip olduğu bir mülkiyet türüdür. Paylı mülkiyette ortak mülkiyete sahip kişilerin uyması gereken bazı kısıtlamalar ve yükümlülükler bulunmaktadır. Bu yükümlülükler hem diğer paydaşlar arasındaki dengenin korunmasını hem de taşınmazın değerinin muhafazasını amaçlar. Paylaşılan mülk sahipliği, paydaşlar arasında çeşitli uyuşmazlıkların yaşanabileceği bir yapıya sahiptir. Bu uyuşmazlıklar, mülkün kullanımından, yönetimine, bakımından, gelirinin dağılımına ve payların devrine kadar geniş bir yelpazede yer alabilir.

Taraflar arasında bir anlaşmazlık yaşandığında, çözüm yolu olarak sulh, yani karşılıklı tavizler verilerek anlaşma sağlama yöntemi uygulanabilir. Dava Yoluyla Çözüm: Taraflar anlaşamazlarsa, haklarını mahkeme önünde savunmak suretiyle dava açabilirler. Mahkeme, paydaşların hak ve sorumluluklarını belirleyerek uyuşmazlığı çözüme kavuşturur. Tarafların anlaşmazlık konularını dikkatle belirlemeleri ve bu konularda bilgi sahibi olmaları önemlidir. Her çözüm yolu, maliyet, süre ve zorluk açısından farklılık gösterebilir ve tarafların seçimi bu faktörlere bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.

Her bir çözüm yolu, kişisel durumlara ve mülkiyetin türüne göre avantajlar ve dezavantajlar içerebilir. Bu nedenle, uyuşmazlığın özelliğine ve tarafların tercihlerine göre uygun çözüm yöntemi seçilmelidir. Profesyonel bir hukuki danışmanlık, karar verme sürecinde ve uygun çözüm yolunun belirlenmesinde kilit bir rol oynayabilir.

Paylı Mülkiyetten Tam Mülkiyete Geçiş Süreçleri

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin, bir gayrimenkul üzerinde hissedar olmaları anlamına gelir. Belirli durumlar altında paydaşlar, paylı mülkiyeti tam mülkiyete dönüştürme seçeneğine sahip olabilirler. Bu süreç bazı adımları içerir. Paydaşlar arasında anlaşma sağlanabilir ve paylar bir kişiye devredilebilir. Bu işlem noter tasdikli bir devir anlaşması ile resmileştirilir. Anlaşma sağlanamazsa, paydaşlardan biri mahkemeye başvurarak izale-i şuyu davası açabilir. Mahkeme, gayrimenkulün paylaştırılmasına veya satışa çıkarılmasına karar verebilir.

Satış sonucunda elde edilen gelir, pay sahipleri arasında payları oranında dağıtılır. Bir paydaş vefat ettiğinde, mirasçıları arasında paylar dağıtılır. Mirasçılar anlaşarak payları tek bir kişiye devredebilirler. Paydaşlardan birinin iflası gibi durumlar, payların el değiştirmesine yol açabilir. Bu süreçlerin her biri, karmaşık ve zaman alıcı olabilir. Ayrıca, mülkün değeri, miras meseleleri veya hissedarların finansal durumları gibi faktörler de, paylı mülkiyetten tam mülkiyete geçiş süreçlerini etkileyebilir. Bu nedenle, bu tür bir geçiş yapmayı düşünen paydaşlar, uzman bir gayrimenkul avukatına danışmalıdır. Avukat, sürecin hukuksal yönlerinin yanı sıra, vergisel ve finansal konularda da rehberlik edebilir.

Yorum yapın