Ecrimisil, taşınmaz üzerinde herhangi bir sözleşmeye, kanuni sebebe veya mal sahibinin iznine dayanmaksızın kullanma sebebiyle ödenmesi gereken tazminat anlamına gelmektedir. Taraflar arasında kira sözleşmesi varsa ecrimisil istenemez. Ecrimisil taleplerinin büyük çoğunluğu miras paylaşımı yapılmamasından kaynaklanmaktadır. Bir babanın ölümünden sonra, geride bıraktığı daire ve dükkanların tamamının erkek çocukları tarafından kullanılması durumunda diğer mirasçıların ecrimisil talep etme hakkı vardır.
Ecrimisil, kötü niyetli işgalcinin ödemekle sorumlu bulunduğu tazminattır. Talep edilebilecek ecrimisil miktarının en çoğu tam kar mahrumiyeti kadardır. İstenebilecek ecrimisilin en az miktarı ise kira bedelidir.
Diyelim ki; miras bırakan babaya ait iki dükkan ve dört tane daire kiraya verilmiş. Kiraları her ay tek erkek kardeş alıyor ve iki kız kardeşe hiç bir şey vermiyor. Böyle bir durumda kız kardeşler ecrimisil talebi ile dava açabilirler. Bu davada ispat yükü ecrimisil talep eden davacıya aittir. İlk olarak işgal edilen taşınmazın sahibi veya hissedarı olduğunu ispat etmelidir. Sonrasında taşınmazı kullanan kişinin kötü niyetli olduğunu ispat etmelisiniz. Dava konusu taşınmazın haksız ve hukuka aykırı olarak işgal edildiğini de ispat etmelisiniz.
Ecrimisil Nedir?
Vatandaş Ahmet’in oturmak için bir ev satın aldığını kabul edelim. Parası ödenmiş ve tapuda devir işlemleri tamamlanmış olsun. Fakat evini Ahmet’e satan Ali Cengiz evden çıkmaz. Taraflar arasında kira sözleşmesi de bulunmadığından; evini satan fakat boşaltıp alıcıya teslim etmeyen kişinin bu eylemi haksız işgaldir. Bu haksız işgal sebebiyle ödenmesi gereken tazminata ise ecrimisil denilir.
Yine farz edelim ki vatandaş Ahmet’in şehir içinde bir arsası olsun. Ahmet’in komşu parselinde kafe işleten Ali Cengiz ise, Ahmet’in arsasının üzerine beton döküp etrafını da çitle çevirip gelen müşteriler için otopark olarak kullanıyor olsun. Ali Cengiz’in arsa sahibi Ahmet’ten izin almadığını ve hiç bir ödeme yapmadan 3 yıl boyunca komşu parseli kullandığını kabul edelim. Böyle bir durumda da arsa sahibi, arazisini izinsiz kullanan kişiden ecrimisil talep edebilir.
Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Ödenmesi gereken ecrimisil miktarının hesaplanması uzmanlık gerektirir. Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi inceleme yaparak ecrimisil miktarını tespit eder. Ayrıca dava konusu taşınmazın başında keşif yapılmalıdır. Bilirkişi tarafından hazırlanacak rapor somut bilgi ve belgelere dayanmalıdır.
Sahip olduğunuz ya da hissedarı olduğunuz bir arsa veya daire sebebi ile rayiç kira bedeli kadar ecrimisil talep ettiyseniz mahkeme sizden emsal kira sözleşmesi isteyecektir. Sunacağınız emsal kira sözleşmeleri benzer nitelikli taşınmazlara ait olmalıdır. Emsal kira sözleşmeleri kullanılarak size ödenmesi gereken ecrimisil bedeli tespit edilecektir. Emsal olarak bildirilen bu taşınmazların sizin taşınmazınıza göre üstün veya eksik tarafları olabilir. Hesaplama yaparken bilirkişi bu özellikleri göz önünde bulundurmalı ve bunu düzenlediği raporda belirtmelidir. Ancak bu şekilde denetlemeye elverişli bir bilirkişi raporunun varlığından bahsedilebilir.
Bilirkişi hesaplama yaparken emsal taşınmazların ortalama kira gelirlerini kullanarak dava konusu taşınmazın serbest piyasa koşullarında getireceği kira miktarını ilk dönem için hesaplar. Bu hesaplama yapılırken taşınmazın büyüklüğü, imar durumu, niteliği, bulunduğu kat, baktığı cephe, kullanım şekli, çevre özellikleri, konumu ve diğer özellikleri dikkate alınarak yakın çevredeki rayiç değere göre kira bedeli belirlenir. İlk dönem için bu hesaplama yapıldıktan sonra üretici fiyatlarında gerçekleşen fiyat artış oranına göre sonraki her bir yıl için ecrimisil bedeli hesaplanır.
Ecrimisil Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Ecrimisil davalarında görevli mahkemenin hangisi olduğu da ecrimisil davası açmaya hazırlanan kişiler tarafından oldukça merak edilen bir sorudur. Bahse konu olan davalarda asliye hukuk mahkemesi görev yapmaktadır. Kira ilişkisinden kaynaklanan anlaşmazlıklar için sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Bu sebeple uyuşmazlığın doğru tespit edilmesi çok önemlidir.
Ecrimisil Davası
Mal sahibi mahkeme tarafından hem taşınmaz üzerindeki işgalin sona erdirilmesini hem de kendisine tazminat ödenmesini talep edilebilir. Mahkemeye hitaben yazılmış dava dilekçesi ile ecrimisil davası açabilirsiniz. Mahkeme ise ilk olarak tarafların karşılıklı olarak beyan edeceği iddia ve savunmaları incelemektedir. Yapılan incelemeler sırasında ilk olarak davacının taşınmazın sahibi veya hissedarı olup olmadığı araştırılır. Bunun için de taşınmazın tapu kaydı ilgili tapu müdürlüğünden istenir. Yapılan araştırma sonucunda davacı tarafın gayrimenkul üzerinde bir hakkı bulunuyor ise, haksız işgalin varlığı araştırılır. Davacının haklı olması durumunda da bilirkişi tarafından hesaplanan maddi tazminatın ödetilmesine karar verilir.
Ecrimisil davaları genelde miras sebebiyle birlikte malik olan kişiler arasında söz konusudur. Miras bırakanın ölümü ile mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti kurulmuş olur. Mirasçılardan bazıları ortak malları kullanırken diğer mirasçılar hem bu malları kullanamaz hem de kendilerine bunun karşılığı bir bedel ödenmez.
Birden fazla taşınmaz için dava açılırken hangi taşınmaz için ne kadar ecrimisil talep edildiği açıkça belirtilmelidir. Ayrıca dava edilen her bir taşınmaz için dava edilen dönemler için her döneme ait ecrimisil bedelinin belirtilmesi gerekir. Özellikle mirasçılar arasında açılan ecrimisil talepli davalarda dava konusu birden fazla taşınmaz olabilir. Talep edilen miktar her bir dönem için belirtilmediyse mahkeme tarafından talebinizi açıklamak üzere size bir haftalık kesin süre verilir. Süresi içinde gereken açıklamayı yapmazsanız davanız usulden ret edilebilir.
Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir ?
Davayı taşınmazın sahibi veya hissedarları açabilir. Ayrıca miras bırakanın vefatı ile henüz intikali yapılmamış taşınmazlar için mirasçılar da hisseleri oranında ecrimisil talep edebilirler. Mirasçıların her biri tek başına sadece kendi hissesi için bu davayı açabilir. Tüm mirasçıların birlikte dava açmaları zorunlu değildir; ama dava açmayan kişiler bu davanın sonucundan yararlanamazlar. İsteyen mirasçılar birlikte dava açabilirler, her bir mirasçının ayrı ayrı dava açmasına gerek yoktur.
Detaylı bilgi almak ve bizlere ulaşmak için tıklayınız.
