Kiracının tahliyesi, kiralanan gayrimenkul üzerinde hak sahibi olan mülk sahibi tarafından, belirli sebepler neticesinde kiralanan yerden kiracının çıkarılması işlemidir. Kira sözleşmesini sona erdiren sebepler Türk Borçlar Kanununun 327 ile 333 maddeler arasında düzenlenmiştir. Mal sahibi, kiracıyı tahliye etmek istediğinde öncelikle yasal dayanağı olan geçerli sebepleri kanıtlamak zorundadır. Kiracının kira sözleşmesini ihlal etmesi, özellikle kira bedelini zamanında ödememesi durumunda tahliyesi istenebilir.
Taşınmazın kiraya veren tarafından gerçekten ihtiyaç duyulması halinde tahliyesi istenebilir. Kiracının, taşınmazı amacı dışında kullanması durumunda tahliye edilebilir. Kiralanan taşınmazın tahrip edilmesi veya bakım kurallarına uyulmaması hali de tahliye sebebidir. Türk Borçlar Kanununa göre; kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, hem kiracıya hem de kiraya verene sözleşmeyi feshetme imkanı tanınmıştır. Sözleşmenin sürdürülmesi kendisi için çekilmez hal alan kiraya veren, kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kira bedelinin emsal taşınmazlara göre, çok daha altında kalmasını Yargıtay, sözleşmenin çekilmez hal aldığı olarak kabul etmemektedir.
Gerçek kişi kiracının ölümü veya tüzel kişi olan kiracının iflas etmesi durumları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdirir. Kiracınının komşulara saygı borcu bulunmaktadır. Bu borca aykırılık halinde kiracının tahliyesi istenebilir. Kira hukukunda kiracı mal sahibine karşı genelde korunur; ancak mülk sahibinin de haklarını gözetilmelidir. Tahliye sürecine başvurmadan önce mutlaka profesyonel bir hukuki danışmanlık almak önemlidir.
Kiracıyı Evden Çıkarmanın Nedenleri
Kiracının kira ödemelerini sürekli olarak geciktirmesi veya hiç ödememesi ev sahibinin en geçerli tahliye nedenlerindendir. Süresi geldiği halde kiracı kira bedelini ödemediyse, tahliye ihtarı ile icra takibi yapabilirsiniz. İcra takibi ile ödenmeyen kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesi istenir. Verilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde tahliye yoluna gidileceği ihtar edilmelidir. Kiracının kira kontratında yer alan hükümlere aykırı davranması, tahliye sebebidir.
Örneğin evi amacı dışında kullanmak veya izinsiz tadilat yapmak, tahliye için yeterli sebep olabilir. Kiracının sözleşmeye aykırı davranması halinde öncelikle noterden ihtarname gönderilmelidir. İhtar yazısında tespit edilen sözleşmeye aykırılığı değinilmeli ve verilen süre içinde aykırılığın sonlandırılması talep edilmelidir. Sözleşmeye aykırılığın giderilmemesi durumunda ise tahliye talebi ile dava açılacağı ihtar edilmelidir. Kiracının taşınmaza bilerek ve ciddi şekilde zarar vermesi sözleşmeye aykırılık olarak kabul edilir.
Kiracının, diğer kiracılara veya komşulara sürekli problemler yaratması ve apartmanın huzurunu bozması da sözleşmeye aykırılığa örnektir. Mal sahibi, mülkü kendisinin ya da alt soyunun kullanmaya ihtiyacı olması durumunda kiracının tahliyesi istenebilir. Taşınmazın bir başka kişiye satılması tek başına tahliye sebebi değildir. Satın alan yeni malik, taşınmazı kendisinin ya da alt soyunun kullanacak olduğunu ispatlaması halinde, tahliyesini isteyebilir. Kentsel dönüşüm gibi bir sebeple taşınmazın yıkılması ve yeniden inşa edilecek olması hallerinde de kiracının tahliyesi istenebilir.
Ev sahibi, yukarıda belirtilen nedenlerden bir veya birkaçına dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracının taşınmazı sözleşmede yer alan kullanım amacı dışında kullanması tahliye sebebidir. Örneğin mesken olarak kullanılması için kiralanan taşınmazın işyeri olarak kullanılması halinde tahliye davası açılabilir. İşyeri olarak kullanılması amacıyla kiralanan taşınmazda bahis oynatılması ya da fuhuş yaptırılması halleri de, kiracının tahliye sebepleridir. Kiracının komşulara rahatsızlık vermesi, gece saatlerinde gürültü yapması, komşuları dövmesi sözleşmeye aykırılık oluşturur. Kiraya verenin onayı olmadan taşınmazın başkasına kiraya verilmesi, alt kira ilişkisi kurması, evi günlük olarak başkalarına kullandırması borca aykırılık oluşturur. Kiracının sözleşmeye aykırılığının tespit edilmesi halinde, aykırılığı gidermek için kiracıya süre verilmeli. Verilen süre içinde aykırılığın giderilmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği ihtar edilmelidir.
Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiracının kira ödemelerini düzenli yapmaması ya da hiç yapmamış olması, kiraya verenin en yaygın karşılaştığı sorunlardan biridir. Kira ödeme yükümlülüğünün ihlali, ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkını doğurur. Kiracının tahliyesi için mülk sahibinin izlemesi gereken yasal süreç, şu şekilde sıralanabilir:
Ödeme yapmayan kiracıya karşı ilamsız icra takibi başlatılabilir. Söz konusu icra takibi, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra müdürlüğünde başlatmalısınız.
İcra takibi yerine noter kanalıyla kiracıya ihtarname de gönderebilirsiniz. Noter ihtarında, kira bedelini ödemek üzere kiracıya, ödeme yapması için en az 30 gün süre vermelisiniz.
İhtarnameye rağmen kira borcunun ödenmemesi halinde icra hukuk mahkemesinde dava açılarak, tahliye kararı alınabilir. İcra hukuk mahkemesinin verdiği karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulabilir, ancak temyiz edilemez.
Verilen tahliye kararının kesinleşmesi ile icra memurları eliyle taşınmaz tahliye edilir. Kiracının evde bulunmaması halinde kapı çilingir yardımı ile açılır ve evde bulunan eşyalar yediemin deposuna taşınır. Kiracı, kira bedelini ödemesine rağmen yan giderleri ödemiyor olabilir. Bu durumda da kiracının tahliyesi istenebilir.
Kira borcunu ödemeyen kiracının derhal tahliyesi istenemez. Öncelikle kendisine süre verilerek borcunu ödemesi istenmelidir. Türk Borçlar Kanunu gereğince ödeme yapması istenilen kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. Eğer 30 günden daha az bir süre verildiyse gerekli ihtar şartının oluştuğu kabul edilemez. Kiracıya gönderilecek bu bildirimde; hangi döneme ait kira bedelinin veya yan giderin ödenmesinin istenildiği belirtilmelidir. Ayrıca ihtarnamede, verilen sürede ödeme yapmaması durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği yazılmalıdır. Verilen süre içinde kira borcunun ve diğer borçların ödenmesi durumunda kira sözleşmesi feshedilemez.
Tahliye Taahhütnamesinin Bulunması Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Özellikle ticari kiralamada, bazen kiracı kiraladığı taşınmazı, belirli bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt edebilir. Bu taahhüt, genellikle tahliye taahhütnamesi adıyla anılır ve yasalar çerçevesinde geçerli bir hukuki belge niteliğindedir. Tahliye taahhütnamesinin varlığı, kiracının taşınmazı tahliye etmesi sürecini hızlandırır. Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması zorunludur. Sözlü taahhüt geçerli olmaz. Kiracı kendi el yazısı ile tahliye taahhütnamesi yazabilir, noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı ve mal sahibi arasında noterde de düzenlenebilir. El yazısı ile düzenlenmiş taahhütnamede yer alan imzaya kiracı itiraz edilebilir; ancak taahhütnamenin noterde düzenlenmesi halinde bu itirazı yersiz olacaktır.
Eğer elinizde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunuyor ise icra müdürlüğünden kiracıya tahliye emri gönderebilirsiniz. Tahliye emrine kiracı itiraz ederse, icra hukuk mahkemesi tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığını inceler. Eğer mahkeme tahliye taahhüdünün geçerli olduğunu tespit ederse tahliye kararı verecektir. Tahliye taahhütnamesi, üzerinde yer alan tarihten itibaren 30 gün için geçerlidir. Taahhüt edilen tarih gelmesine rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmiyorsa en geç 30 gün içinde icra müdürlüğüne başvurmanız gerekir. Aksi durumda elinizdeki tahliye taahhütnamesi geçerliliğini yitirir.
Kiralayanın Kendisinin veya Yakınlarının Eve İhtiyacının Olması Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Mal sahibinin kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmazı kullanmaya ihtiyacı olduğunu ispat etmesi durumunda; kiracıyı evden çıkarma hakkı bulunmaktadır. Belirtilen bu kişiler dışında bir başka kişinin taşınmazı kullanacağı sebebiyle tahliye talep edilemez. Örneğin kiraya veren en yakın arkadaşının ya da köylüsünün taşınmazı kullanacağından söz ederek evin tahliyesini isteyemez. Mal sahibi ancak resmi nikahlı eşinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Dini nikahlı eşinin kullanacağından bahisle kiracının taşınmazı tahliye etmesini talep edemez. Böyle bir ihtiyaç durumunda dahi, kiracıyı istediğiniz anda tahliye edemezsiniz.
Öncelikle taşınmazı kullanmaya ihtiyacınız olduğunu, sözleşmeyi feshettiğinizi ve yenilemeyeceğinizi yazılı olarak bildirmelisiniz. İspat açısından sağladığı kolaylık sebebiyle bu ihtarı noterden yapmanızı öneriyoruz. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açmanız gerekiyor. Bu süre içinde dava açılmaması durumunda ihtiyacın samimi olmadığı kabul edilmekte ve dava reddedilmektedir. Örneğin doğu görevi için Tunceli’de bulunan ve İstanbul Maltepe’deki evini kiraya veren Murat, İstanbul’a tayin olmasıyla, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Kendi ihtiyacı için tahliye talep eden kişinin aynı şehirde kirada oturması ya da bir başkasının yanında kalması gerekir. Kiraya veren dışında eşinin ya da çocuklarının taşınmazı kullanmaya ihtiyacı olması durumunda da tahliye davası açılabilir.
Örneğin İstanbul’da yaşayan ve Antalya’daki evini kiraya veren Saadet hanım, kızı Bilge’nin üniversiteyi Antalya’da kazanması sonrasında ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilir. Bu durum, kiralayanın veya yakınlarının, kiralanan yerde oturmak zorunda olduklarını kanıtlamalarını gerektirir. Boşanma veya ayrılık davası devam ederken eşinin ayrı bir evde kalmasını isteyen mal sahibi, eşinin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye talep edebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecine başlamadan önce, kiralayanın, kiracıya durumu anlatan bir ihtarname göndermesi gerekmektedir. Böylelikle, bu süre içinde kiracının durumu değerlendirmesine ve başka bir yer bulmasına imkan tanınmalıdır.
İhtarname, noter aracılığı ile gönderilmeli ve kiracıya tebliğ edildiğinden emin olunmalıdır. Kiracı, ihtarnamede belirtilen süre sonunda taşınmazsa, ev sahibi bir ay içinde tahliye davası açabilir. Dava açma hakkı kiralama sözleşmesinde belirtilen sürenin sona ermesinden sonra kullanılabilir. Davacının taşınmazı kullanmaya ihtiyacı olduğunu, bu ihtiyacın sürekli olduğunu ve samimi olduğunu ispat etmelidir. Kira bedelini artırmak, taşınmazı bir başkasına kiraya verebilmek amacıyla tahliye talep etmek davacının samimi olmadığı gösterir. Sürekli olmayan geçici ihtiyaç sebebi ile tahliye kararı verilmez.
Kiraya veren ve kiracı arasında beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kiraya veren vefat etmiştir. Mirasçıları ise ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açmışlardır. Taşınmaz bar ve restoran olarak işletilmektedir ve ihtiyaç sahibi de bir barda sigortalı olarak çalışmaktadır. Dava dilekçesinde tanık bildirilmemiş, ihtiyaç sahibinin işsiz olduğu iddia edilmiştir. Davalı kiracı ise, davacının şirket ortaklığı olduğunu, halen çalıştığı bir işinin olduğunu, bir başka ilçede yaşadığını savunmuştur. Mahkeme davacının halen çalışıp çalışmadığı, şirket ortağı olup olmadığını araştırılmadan karar vermiştir. Davacının şirket ortaklığı olup olmadığı ve mevcut bir işinin bulunup bulunmadığının tespiti için Ticaret Sicil Müdürlüğüne, Vergi Dairesine, Belediyeye ve Sosyal Güvenlik Kurumuna sorulmalıdır.
Ev İçin Tadilatın Gerekmesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiracının tahliyesi, genellikle mülk sahibi tarafından, taşınmaz üzerinde yapılması planlanan önemli değişiklikler veya tadilatlar nedeniyle gerekli olabilir. Yapılacak tadilatın, kiracının tahliyesini gerektirmesi için; onarım ve tamiratın gerçekten zorunlu ve ciddi olması, basit ve ertelenebilir bir durum olmaması gerekmektedir. Tadilat yapılması güvenlik, sağlamlık ve sağlıklı yaşam koşulları açısından zorunlu olmalıdır. Yapılacak olan tamirat ve tadilat sebebiyle evin boşaltılması gerektiği kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir. Gönderilecek bildirimde, tadilatın nedenleri yazılmalıdır. Kiracının yeni bir konut bulması ve taşınması için makul bir süre önceden bildirimde bulunulmalıdır. Taşınmaz, yeniden inşa veya bakım, yenileme nedenleriyle kullanılamayacak hâle gelirse kiracı tahliye edilebilir.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?
Mal sahibi kiraya verdiği taşınmazı istediği zaman satabilir. Bunun için kiracıdan izin almasına ya da haber vermesine gerek yoktur. İçinde kiracı bulunan taşınmazın satılması halinde, kira sözleşmesi yeni malik ile aynı koşullarda devam eder. Kiracı ile yeni malikin kira sözleşmesi yapmalarına gerek yoktur. Sadece taşınmaz satıldığı için kiracının evi tahliye etmesi gerekmez. Kiralanan taşınmazın satılması durumunda kiracının önalım hakkı yoktur. Mal sahibinin taşınmazı satın alması için kiracıya teklifte bulunmasına gerek yoktur. Şartları varsa, yeni malik, ihtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesini dava edebilir.
Kira Sözleşmesinde 10 Yılın Dolması
Kira sözleşmesinin uzun süreli olması, hem kiracı hem de mülk sahibi için bazı faydalar sağlar. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ne kadar süre için yapılırsa yapılsın, her defasında bir yıl süre için yenilenir. Konut ve işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitimi ile kira sözleşmesi ortadan kalkmaz. Kiracı isterse sözleşme bitim tarihinden en az 15 gün önceden yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Mal sahibinin ise böyle bir hakkı bulunmamaktadır.
Hukuk sistemimize göre mal sahibi ancak, kira sözleşmesinin 10 defa uzatılmasından sonra kira sözleşmesini feshedebilir. Bunun için kira sözleşmesinin bitiminden en az 3 ay önce sözleşmeyi feshettiğini ve yenilemek istemediğini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Kira sözleşmesinin bitiminden en az üç ay önce mal sahibinin kiracıya yazılı bildirimde bulunması kanuni bir zorunluluktur. Kanunun aradığı süre içinde ihtar gönderilmediyse kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl daha uzar. 10 uzama yılı bitiminde, kira sözleşmesini sonlandırma hakkını kullanmayan mal sahibi, bir sonraki yenileme döneminden önce, yasal bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
Kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için yasal bildirimin, süresinde yapılması ve kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Kiraya veren, kira sözleşmesini 10 uzama yılı dolduktan sonra, her uzama yılının sonunda sözleşmeyi sonlandırabilir. Bunun için kira bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiraya veren çok daha önceden, örneğin 6 ay önceden de bildirimde bulunabilir.
Kiracının Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Kiracının tahliyesi için başlatılan dava süresi, birçok etkene bağlı olarak değişebilmektedir. Dava sürecinin uzunluğu, mahkemenin iş yüküne, yapılacak duruşma sayısına, bilirkişi raporunun hazırlanma süresine, davanın karmaşıklığına ve tarafların delillerini hazırlanma süresine bağlıdır. Kiracının tahliye davaları genellikle birkaç duruşmada sonuçlandırılsa da, zaman zaman daha fazla sayıda duruşma gerektirebilir. İlk derece mahkemesi tarafından verilen karar istinaf kanun yoluna tabidir.
Sulh hukuk mahkemesi hakiminin verdiği karar istinaf mahkemesine gönderilebilir. İstinaf incelemesi sonrasında ilk derece mahkemesinin verdiği karar onaylanır ya da bozulur. Davanın sonucuna itiraz edilmesi halinde, itiraz süreçleri süreyi uzatabilir. Mahkemenin verdiği tahliye kararı sonrasında kiracı, kendi isteği ile taşınmazı boşaltabilir. Kiracının taşınmaması halinde tahliye kararının yerine getirilebilmesi için icraya başvurmanız gerekecektir. Bu da tahliye davasının tamamlanma süresini uzatacaktır. Kiracının tahliye davasının ne kadar süreceği kesin bir zaman dilimi ile ifade edilmesi zordur ve her bir dava kendi özel koşullarıyla değerlendirilmelidir.
Tahliye Davası Nerede Açılır?
Tahliye davasının nerede açılacağı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, hükümlerine göre belirlenir. Tahliye davası, kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleri tarafından görülür. Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi icra hukuk mahkemesinde de dava açılabilir. Dava açmak için başvuru harcı, peşin harç ve gider avansının yatırılması gerekir. Dava süresince yapılacak posta masraflarını karşılamak amacıyla gider avansı alınır.
Detaylı bilgi almak ve bizlere ulaşmak için buraya tıklayınız.
