Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede mal sahibi arsasını teslim eder, yüklenici de arsa üzerine bina inşa eder. Yüklenici binayı mimarı projeye göre, yapı ruhsatına uygun olarak inşa etmek zorundadır. Bina yapımındaki tüm malzemeler ve iş gücü yüklenici tarafından karşılanır. Böylelikle arsa sahipleri inşa zahmetinden kurtulur. Müteahhittin bu çalışmasının karşılığı olarak kendisine daire veya dükkân verilir. Bu sözleşmenin doğru adı ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.
Bu yöntem genellikle para yerine arsanın bir kısmının devredilmesi anlamına gelir ve inşaat sektöründe sıkça tercih edilen bir modeldir.
Uygulamada sözleşmenin başında arsa üzerinde kat irtifakı kurulmaktadır. Böylelikle de inşaat daha tamamlanmadan yüklenici (müteahhit) satış imkânı kazanmaktadır. Bu aşamada yüklenici kendisine bırakılacak daireleri satabileceği gibi arsa sahibi de kendisinin olacak daireleri satabilir. Henüz inşası tamamlanmamış bu daireleri almak birçok risk içerir. Özellikle inşaat tamamlanmadan yüklenicinin işi terk etmesi halinde birçok problem oluşur. Öncelikle müteahhit kendisine devredilen bu daireleri bir başkasına satabilir. Bankadan kredi almak isteyen müteahhit bu daireler üzerine yüklü miktarda ipotek koydurabilir. Müteahhittin borcu sebebiyle vergi dairesi ya da SGK daireler üzerine haciz koydurabilir.
Sözleşme, arsa sahibinin satış taahhüdü ve müteahhidin inşaat yapma taahhüdü gibi karma bir yapıya sahiptir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem eser hem de satış sözleşmesine dair hükümlere tabii olur. Uyuşmazlık durumunda, her iki alanın da mevzuatı ve yargı kararları dikkate alınır. Çatışma durumunda hakimin örf ve adetlere ve hakkaniyete uygun bir çözüm bulması beklenir. Yargıtay kararları, bu konuda emsal teşkil edebilir. Mahkemeler, benzer uyuşmazlıklar için Yargıtay’ın daha önceki kararlarını referans alabilir. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken ve uyuşmazlık durumunda Yargıtay içtihatları önem kazanır. Sözleşme düzenlenirken veya mevcut sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık almak yararlı olacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul sektöründe önemli bir yer tutar ve detaylı bir hukuki altyapı gerektirir. Tarafların haklarını koruyabilmesi için sözleşme şartlarının dikkatlice belirlenmesi ve yasal düzenlemelere uygun olması önem taşır. Uzman avukatlar, bu süreçte rehberlik sağlayarak olası riskleri en aza indirebilir ve tarafların menfaatlerini koruma altına alabilir.
Sözleşme yapılacak şirketi çok iyi araştırmanızı öneririz. Şirketin işi bitirebilecek sermayesinin olup olmadığı incelenmelidir. Sözleşme imzalamadan önce ne gibi teminat verebilecekleri sorulmalı. Verilen teminatlara ipotek işlenecekse bu husus sözleşmeye yazılmalıdır. Kefil olarak imza verecek kişi varsa bunlar özenle seçilmelidir. Yüklenici şirket adına imza atacak olan kişinin imza atmaya yetkili olup olmadığı incelenmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılacağına dair ön sözleşme yapılması mümkündür. Bu sözleşmenin de noterde yapılması gerekmektedir. Özellikle büyük şehirlerde kentsel dönüşümle birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yeniden yaygınlaşmıştır.
Kat Karşılığı Arsa Ne Demek?
Kat karşılığı arsa, müteahhitler tarafından sıklıkla tercih edilen ve arazi sahipleri ile yapılan bir tür ortak yatırım yöntemidir. Peki, kat karşılığı arsa ne demek ve bu süreç nasıl işler?
Kat karşılığı arsa anlaşması, genellikle müteahhitlerin, arsa sahiplerine, üzerine yeni bir yapı inşa etmek üzere boş arazi veya mevcut bir yapıya sahip arsalarını kullanma hakkını veren bir iş birliğidir. İnşaat tamamlandığında, arsa sahibi azami kar paylaşımı gerçekleştirerek müteahhitten bir veya birden fazla daire alır.
İki taraf arasında, arsa üzerine inşa edilecek bina için bir ortaklık kurulur. Müteahhit, arsa sahibine inşaatın belirli katlarında daire veya daireler sunar. Anlaşma, taraflar arasında detaylı bir sözleşme ile belirlenir. Hem arsa sahibi hem de müteahhit, projenin risklerini paylaşır.
Arsa sahipleri için kat karşılığı arsa anlaşması yapılırken detaylı araştırma yapmak ve güvenilir bir müteahhit ile çalışmak oldukça önemlidir. Ayrıca sözleşme şartlarının açık, ölçülebilir ve her iki tarafa adil olması, gelecekteki potansiyel anlaşmazlıkların önüne geçer.
Sonuç olarak, kat karşılığı arsa anlaşması, arsa sahipleri ve müteahhitlerin karlı bir şekilde işbirliği yapmalarını sağlar ve gayrimenkul sektöründe yaygın bir uygulamadır. Bu işbirliği, doğru planlama ve yasal süreçlerle yürütüldüğünde her iki taraf için de kazançlı bir yatırım olanağı sunar.
Kat Karşılığı Ne Demek ?
Kat karşılığı inşaat, arsa sahiplerinin arazilerini inşaat yapacak müteahhitlere vererek, karşılığında yapılacak olan binadaki bağımsız bölümlerin (dairelerin) bir kısmını alması anlamına gelir. Bu yöntem ile arsa sahipleri, nakit para harcamadan yeni daireler kazanırken, müteahhitler ise arsa bedelini peşin ödemeden inşaat yapma imkanı bulur. Genel olarak, kat karşılığı inşaatın içerdiği durumlar şunlardır:
- Tek katlı bir evin yıkılıp yerine çok katlı bir bina yapılması,
- Bir arsanın üzerine ev veya apartman inşa edilmesi,
- Mevcut apartman sakinlerinin anlaşarak yıkıp daha büyük bir bina inşa etme kararı alması.
Diyelim ki elinizde bir arsa var ve burada bir bina yaptırmak istiyorsunuz. Bir müteahhit ile anlaşarak, arsanızı inşaat yapması karşılığında müteahhide devrediyorsunuz. Anlaşmanız gereği müteahhit, arsa üzerine 8 katlı bir bina inşa ediyor. İnşaat tamamlandığında, önceden belirlenen anlaşmaya göre belli sayıda daireyi size teslim ediyor ve kalan daireler müteahhidin oluyor. İşte bu süreç, kat karşılığı ne demek olduğunun pratik bir örneğidir ve kat karşılığı inşaat modelinin nasıl işlediğini açıklar. Bu model, özellikle inşaat sektöründe sıkça tercih edilen bir yöntemdir ve hem arsa sahibi hem de müteahhit için bir çözüm sunar.
Bu tip anlaşmalar genellikle bir inşaat sözleşmesi ile resmileştirilir ve sözleşmede dairelerin nasıl paylaşılacağı, inşaatın kalitesi, teslim tarihi gibi önemli detaylar yer alır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul (arsa) sahibinin arsasının belirli bir payını inşaatı yapacak olan müteahhide devrettiği, karşılığında müteahhit tarafından inşa edilecek bina üzerindeki bağımsız bölümlerin belli bir kısmını arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği karşılıklı hak ve yükümlülükleri içeren hukuki bir sözleşmedir.
Arsa sahibi, inşaatın gerçekleştirileceği arsanın belli bir oranını müteahhide devretmekle yükümlüdür. Müteahhit, sözleşmede belirlenen sayı ve nitelikteki bağımsız bölümleri inşa ederek arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür.
Sözleşme gereği arsa sahibi, müteahhide arsanın bir kısmını devreder. Müteahhit, karşılığında arsa üzerine inşa ettiği ve proje kapsamına uygun olarak tamamladığı bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder.
Müteahhit, sadece arsa sahibine teslim etmesi gereken bağımsız bölümleri inşa etmekle kalmaz, aynı zamanda projeye uygun olarak inşaatın tüm yönleriyle tamamlanması da sorumluluğu altındadır.
Sözleşme, arsa sahibi ve müteahhit arasında noterde yazılı olarak yapılmalı ve her iki tarafın haklarını koruyacak şekilde detaylandırılmalıdır. Sözleşmede, bağımsız bölümlerin nitelikleri, teslim tarihleri ve kullanılacak malzemeler gibi önemli unsurlar açıkça belirtilmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, her iki taraf için de riskleri ve avantajları barındıran karmaşık bir işlem olduğundan, sözleşmenin imzalanmadan önce uzman bir avukat tarafından gözden geçirilmesi tavsiye edilir.
Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanın sahibi ile inşaat işini üstlenecek olan müteahhit arasında yapılan bir anlaşmadır. “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi”, “taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi”, “arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi” gibi farklı isimlerle anılsa da, bu sözleşme türü, müteahhidin arsaya yapılacak olan binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmına sahip olmak üzere arsa sahibine vermeyi kabul ettiği, karşılığında ise belirli bir arsa payının kendisine devredilmesini içerir.
Sözleşme kapsamında, müteahhit, genellikle çok katlı bir bina yapmayı taahhüt eder. Karşılığında arsa sahibi, yapılacak binanın belirlenmiş bağımsız bölümlerine sahip olacak ve müteahhide arsa payını devredecektir.
Arsa sahiplerinin genellikle yeterli parasal güce sahip olmamaları ya da mevcut eski yapı yerine daha fazla daireye sahip yeni ve çok katlı binalar yaptırmak istemeleri, bu tür sözleşmelerin ortaya çıkmasının ana nedenlerindendir.
Bu bilgiler ışığında, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerini değerlendirirken müteahhidin güvenilirliği ve finansal istikrarı önem kazanmaktadır. Yatırımcılar ve arsa sahipleri, sözleşmelerini yapmadan önce mutlaka detaylı bir araştırma yapmalı ve güvenilir bir inşaat firmasıyla çalışmayı tercih etmelidirler.
Kat Karşılığı Arsa
Kat karşılığı arsa, arsa sahipleri için cazip bir fırsat sunar. Özellikle boş arazilere veya mevcut konutların bulunduğu alanlara yeni yapılar inşa etmek isteyen müteahhitler tarafından tercih edilen bu yöntem, arsa sahiplerine, arazileri üzerine inşa edilecek binalardan daireler alma imkanı tanır.
Kat karşılığı arsa, arsa sahibinin arsasını bir müteahhit firmaya inşaat yapması için vermesi ve karşılığında binanın belirli katlarından daireler alması işlemidir. Bu işbirliği, çoğu zaman arsa sahibinin maddi bir yatırım yapmadan, arsasının değerlendirilmesine olanak sağlar.
Yapılan anlaşma sonucunda arsa, modern bir yapıya dönüşür ve bu da emlak piyasasında arsanın değerini artırır. Müteahhitlerle yapılacak pazarlıklarda arsa sahibinin ihtiyaçlarına göre özelleştirilmiş anlaşmalar yapılabilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri
Tapu Müdürlüğünde Resmi Satış Sözleşmesiyle Pay Devri: Tapu Müdürlüğünde resmi bir satış sözleşmesi aracılığıyla pay devri gerçekleştirilebilir. Mahkeme Kararıyla Pay Devri: Eğer işveren yüklenicinin hakedişini devretmeyi reddederse, yüklenici tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Satış Vaadi Sözleşmesi İle Pay Devri: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyeti, ayrı kullanmaya uygun yapı bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, inşa halindeki yapılar için bağımsız bölümler üzerinde arsa payına bağlı kurulan mülkiyet hakkıdır.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı henüz kurulmadan yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçerli midir sorusunu ele almak gerekir. Bu tip sözleşmelerde, bir bağımsız bölüme ilişkin satış vaadi, noterlerce düzenlenmekte ve bu sözleşmeler geçerli sayılmaktadır.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce de bir bağımsız bölümün satış vaadi yapılabilir. Bu durumda satış vaadi, noterlerce düzenlenebilir ve geçerlidir. Bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi zorunlu değildir. Şerh edilmesi, sözleşmeyi daha güçlü kılar ve üçüncü kişilere karşı da haklarını ileri sürmelerine olanak sağlar. Yüklenici, inşaatı bitirdiği zaman ve kat irtifakı kurulduğu zaman tapu devrini gerçekleştirilebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Tapu Devri
Kat karşılığı inşaat projelerinde, sahiplerine arsalar karşılığında bina yapılıp daireler verilirken tapu devrinin nasıl yapıldığına dair esaslar, gayrimenkul sahipleri ve inşaat firmaları tarafından dikkatle takip edilmelidir. Arsa sahibi ve inşaat şirketi arasında yapılan ve noter tarafından onaylanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ilgili gayrimenkulün tapu kaydına şerh olarak işlenmektedir.
Bu tip bir sözleşmenin tapu kaydına şerh olarak işlenmesi, arsa sahibinin haklarını koruma altına alır ve inşaat sürecinin şeffaflığını güvence altına alır. Sözleşmenin tapu kütüğünde şerh edilmesi aşağıdaki avantajları sağlar.
- Tapu kütüğüne şerh edilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ilgili gayrimenkul üzerinde bir nevi bekleyen hakların ilanıdır ve bu haklar kamuya açık olarak bilinebilmektedir.
- Şerh edilmiş sözleşmeler, üçüncü şahıslar da dahil olmak üzere, sözleşmenin koşullarının ve var olan hakların dikkate alınmasını zorunlu kılar.
- Arazi sahibinin mülkiyet hakkının korunması ve yatırımcının proje üzerindeki hak ve sorumluluklarını güvence altına alarak, yapılan anlaşmanın her iki taraf için de güvenli olmasını sağlar.
Kat Karşılığı Arsa Nasıl Verilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, asıl olan mülkün tapu devri sürecinin, ilgili mevzuatta yer alan hükümler çerçevesinde gerçekleşmesi ve hakların tapuda şerh ile belirtilmesidir. Bu sayede, mülkiyet haklarının korunarak, taraf haklarının tapu sicilinde resmiyet kazandırılması mümkün hale gelir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şekil şartı, söz konusu sözleşmenin yasal ve bağlayıcı olmasının temelini oluşturur. Hukuk sistemimize göre, bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde de taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışlarının sadece tapu sicil müdürlüğünde yapılabileceği belirtilmiştir. Bunun yanında Noterlik Kanununun 60. ve 89. maddelerinde de taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce yapılacağı kuralı getirilmiştir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz devrine ilişkin hükümler içerdiğinden, Türk hukukunda özel bir şekil şartına tabidir. Bu tür sözleşmelerin geçerli ve uygulanabilir olması için resmi bir şekilde düzenlenmesi, yani noter onayının alınması zorunludur. Noter tasdikinin yanı sıra, bu sözleşmelerin Tapu Sicil Müdürlüğüne tescil edilmesi de tavsiye edilir. Noter huzurunda yapılacak olan sözleşmede, tarafların hak ve yükümlülüklerinin açık ve anlaşılır şekilde belirtilmesi ve tüm detayların eksiksiz olarak yer alması büyük önem taşır.
Resmi şekil şartlarının eksiksiz yerine getirildiği kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yasal geçerliliğe kavuşur. Bu, taraflar için hukuki güvenliği ve sözleşmenin ifasına dayalı uyuşmazlıklarda hakların korunmasını sağlar. Sözleşme maddelerinin noter onayı ile tescil edilmesi, aynı zamanda, anlaşmanın daha sonraları taraflar arası olası ihtilaflarda dayanak noktası olarak kullanılabilmesi için önemlidir.
Noter onayı olmaksızın hazırlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz olarak kabul edilecektir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartı, hukukumuzda yer alan önemli bir kuraldır.
Eğer bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz sayılırsa, taraflarca karşılıklı olarak ifa edilmiş edimlerin iadesi Türk Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında ele alınacaktır. Yani, tarafların birbirlerine yapmış oldukları ödemeler ve hizmetler, karşı tarafı haksız bir şekilde zenginleştirme durumları da dikkate alınarak geri istenebilir.
Ancak, Türk Medeni Kanunu’nun sağladığı dürüstlük kuralı gereği, hakkın kötüye kullanılması durumunda yasal koruma sağlanmaz. Dolayısıyla, şekil şartına uyulmaması, dürüstlük kuralına aykırı bir biçimde savunulamaz. Eğer böyle bir itiraz kötü niyetli bir şekilde yapılıyorsa ve şekil şartına uyulmamış bir sözleşme varsa, mahkeme durumu düzeltmek adına, taraflara usulü dikkate alarak geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sonuçlarını uygulayabilir.
Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartının önemi büyüktür ve tarafların hukuki güvencesini sağlamak amacıyla noter huzurunda hazırlanması zorunludur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken önemle üzerinde durulması gereken bazı hususlar bulunmaktadır ki bu noktalar, ilgili taraflar için büyük maddi sonuçlar doğurabilir. Aşağıda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek anahtar unsurları belirtiyoruz.
- Sözleşme Tarafları: Tarafların kimlik ve adres bilgileri net olmalıdır.
- İnşaatın Tamamlanma ve Teslim Tarihi: Zaman çizelgesi ve teslim tarihinin net bir şekilde belirtilmesi gerekir.
- Yapım Aşamaları ve Yüklenici Hak edişleri: Yapım işlerinin aşamaları ve bu aşamalar sonunda yapılacak ödemeler ve tapu devirleri net bir şekilde belirtilmelidir.
- Gecikme ve Temerrüt Koşulları: Sözleşme gecikmelerinde uygulanacak temerrüt faizleri ve şartları ile ödenmesi kararlaştırılan cezai şart tanımlanmalıdır.
- Mücbir Sebepler: Doğal afetler gibi kaçınılmaz durumlar için özel hükümler konmalıdır.
- Yüklenici Firma veya Şahsın Nitelikleri: Yüklenici firmanın veya şahsın sahip olması gereken kriterler açıkça belirtilmelidir.
- Arsa Niteliği ve Tapu Kayıtları: Arsanın hukuki durumu ve tapu bilgileri eksiksiz olmalıdır.
- İmar Durumu: Arsanın imar planı ve konuma ilişkin tüm bilgiler güncel ve doğru olmalıdır.
- Gecikme Tazminatı ve Cezai Şartlar: İşin zamanında bitmemesi durumunda uygulanacak cezai şartlar seçilmiş olmalıdır.
- Eksik veya Ayıplı İfa Tazminatı: İşin eksik veya kusurlu yapılması durumunda tazminat koşulları açık olmalıdır.
- Yargıtay Kararları: Sözleşmeye ilişkin Yargıtay içtihatları göz önünde bulundurulmalıdır.
- Sözleşmenin Feshedilmesi: Sözleşmenin hangi şartlarda feshedilebileceği ve sonuçları net bir şekilde ifade edilmelidir.
- İmalat Kalitesi: Yüklenicinin üstleneceği imalatların nitelik ve niceliği, teknik şartnamede netleştirilmelidir.
Sözleşmedeki herhangi bir ifadenin yorumlanmasında, örneğin “anahtar teslim” ifadesi olduğunda, Yargıtay’ın belirlediği içtihatlar temelinde, bu durumun yapı kullanma izin belgesinin yüklenici tarafından alınacağı anlamına geldiğinin farkında olunmalıdır. Bu ve benzeri hususlar, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde büyük öneme sahiptir ve detaylı bir şekilde incelenmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar arasında kazançlı bir iş birliği sağlasa da, uygulamada sorumlulukların ağırlığı pek çok soruna yol açabilir. Anlaşmazlıkların çözümlenememesi durumunda, taraflar çeşitli dava yollarına başvurmak zorunda kalabilirler. Nama ifaya izin, tazminat, tapu iptali ve tescil gibi davalar bu konulardandır.
Yüklenici ancak inşaatı tamamladıktan sonra dairelerin tapusunu hak eder. İnşaat yarım kalmışsa yüklenici tapuya hak kazanamaz. Daha inşaatın başında tapular devredilmiş ve inşaat yarım bırakılmış olabilir. Böyle bir durumda öncelikle sözleşmenin feshi için dava açılmalıdır. Devredilen tapuların iadesi için de tapu iptali davası açılması gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmiş olabilir. Böyle bir ihtimalde, sözleşmenin feshi ile birlikte tapudaki şerhin de kaldırılması talep edilmelidir.
Taraflar anlaşırlarsa aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilirler. Sözleşmenin taraflarından biri sözleşmeden dönmek istiyor ama diğer taraf ise karşı çıkıyor olabilir. Böyle bir durumda sözleşmeyi feshetmek için mahkemede dava açmanız gerekir. Zira arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mülkiyetin devrini içerir. Tarafların iddia ve savunmasını dinledikten sonra hâkim, sözleşmenin feshine karar verecektir. Mahkemeye gitmeden sözleşmenin feshedilmesi için iki tarafın da bunu istemesi gerekir. Böyle bir durumda yeni bir sözleşme hazırlanmalı ve her iki tarafın da sözleşmeyi feshettiği karara bağlanmalıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ise hem taşınmaz satış hem de eser sözleşmesi hükümlerini içerdiği için, sözleşmenin tek taraflı irade beyanı ile feshedilmesi mümkün değildir. Yargıtay kararlarına göre ise, kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi iki şekilde gerçekleşebilir:
- Tarafların anlaşmasıyla rızaen feshedilmesi,
- Hakli sebeplerle mahkeme kararıyla feshedilmesi.
Rıza olmadan fesih için mahkemeye müracaat etmek ve fesih için dava açmak gereklidir. Mahkeme, ilk önce haklılık durumunu değerlendirir, haklılık saptanırsa fesih kararı verir veya sözleşmeyi devam ettirir.
Davacının haklı bulunduğu ve feshin uygun görüldüğü durumlarda, feshin etkilerinin zaman yönünden nasıl işleyeceği de önemlidir. Bu ve benzeri konuları makalemizin ilgili bölümlerinde ele alacağız. Sözleşme metni, dava yoluyla fesih söz konusu olduğunda büyük önem taşır. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi öncesinde, sözleşmenin etkin bir şekilde hazırlanabilmesi için gerekli hususlar titizlikle incelenmeli ve hukuki destek alınmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, tarafların iradeleri üstünde taşınmaz satışı ya da taşınmaz satış vaadi de içeren bazı özel hükümler gereği, bu tür sözleşmeler tek taraflı irade beyanı ile sonlandırılamaz. Bir ihtarname yoluyla yapılan fesih girişimleri hukuken geçerli kabul edilmeyecektir. Ancak, arsa sahipleri zaman zaman bu yönde hatalar yapabilmektedir.
Anlaşmalı Fesih: Eğer sözleşme tarafları feshi karşılıklı olarak kabul etmişlerse, sözleşmenin feshedilmesi karşılıklı anlaşma ile gerçekleşir. Fesih anlaşması yapılırken, feshin sonuçları üzerinde de tarafların mutabık kalmaları gerekir. Uyuşmazlık durumlarında mahkemeye başvurmak zorunlu olabilir. Anlaşmalı fesih sürecinin uzman bir gayrimenkul avukatı tarafından yönetilmesi önerilmektedir.
Mahkeme Kararıyla Fesih: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin özel hükümleri nedeniyle, ancak tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Mahkeme, fesih için geçerli sebepler ve imalatın hangi aşamada olduğunu kanıtlarla belirlemelidir. Genel olarak, Yargıtay %90 tamamlanma oranını fesih kararlarında bir sınır olarak kabul etmektedir.
Feshin geçmişe veya geleceğe etkili olup olmayacağının belirlenmesinde Yargıtay kararları kılavuzluk yapmaktadır.
Geriye dönük fesih durumunda, taraflar eski malvarlığı durumlarına, yani sözleşmenin başlangıcındaki hale getirilmelidir. İfa edilen edimler ayrıntılı bir şekilde değerlendirilir ve eğer sebepsiz zenginleşme varsa, iade edilmelidir.
İleriye dönük fesihte ise, fesih tarihi öncesinde yapılan edimler göz önünde bulundurulur ve tamamlanma oranına göre değerlendirilir. Bu durumda, müteahhit yapması gereken işin tamamlanma oranına göre bedelini alabilir. Her iki durumda da, fesih sürecinin hukuki doğruluk ve adalet ilkesine uygun şekilde yürütülmesi önem taşımaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Türk Medeni Kanunu’nun maddesi 706 ve Türk Borçlar Kanunu’nun maddesi 237 uyarınca, bu tür sözleşmelerin hukuki geçerliliği için noter tarafından düzenlenmesi zorunludur.
Sözleşmenin kurulması ve feshi sırasında tarafların noter huzurunda anlaşmaya varmaları gerekir. İnşaat sözleşmesinin feshi için de katılımcıların noterde buluşarak karşılıklı anlaşmaları ve bu anlaşmayı resmi bir belge ile tesis etmeleri esastır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için kullanılabilecek bir diğer yöntem ise genel mahkemelerde dava açma yoludur. Taraflar, anlaşmazlık durumunda sözleşmeyi dava yoluyla da sonlandırabilirler.
Sözleşmenin tek taraflı fesih bildirimi ile geçersiz kılınması mümkün değildir. Bu tür bir işlemin yasal sonuç doğurması için noterlikte karşılıklı rıza veya yargı kararı gereklidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi Satışa Engel Mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, anlaşmanın tapuya şerh edilmesi büyük önem taşımaktadır. Bir arsanın üzerinde yapılacak inşaat için arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” nedeniyle, tapuya şerh işlemi gerçekleştirilir. Bu şerh, sözleşmenin tapuda resmi olarak kaydedilmesi ve herhangi bir hak talebinde bulunulduğunda üçüncü kişilere karşı delil olarak kullanılması anlamına gelir.
Tapu kaydına işlenen şerh sayesinde, başta ipotek olmak üzere şerhten sonra o arsa üzerinde yapılabilecek her türlü tasarrufun önüne geçilmiş olur. Bu durum, yüklenicinin arsa payı üzerindeki haklarının korunmasına olanak tanır. Ayrıca, arsa payı üzerinde daha sonra tesis edilebilecek haklar, şerhin konulduğu tarih itibarıyla yüklenici aleyhine etkisiz hale gelir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi için, sözleşmenin ayrıntıları ve şerhin kapsamı açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, yüklenici ve arsa sahibi arasında imzalanan sözleşmenin noter onayı gerektiğine dikkat edilmelidir. Tapu dairesine yapılan başvuru ile sözleşmenin tapu kaydına işlenmesi sağlanır. Şerhin işlenmesiyle birlikte, sözleşme hükümleri tapu kayıtlarına geçerek, hukuken bağlayıcılık kazanır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri
Binayı yapması karşılığında inşa edilen dairelerden bir kısmı müteahhide verilir. Dairelerden hangilerinin yükleniciye bırakılacağı kat karşılığı inşaat sözleşmesine açıkça yazılmalıdır. Peki, bu daireler yükleniciye tapuda ne zaman devredilmelidir. Eğer sözleşmede aksi kararlaştırılmadıysa inşaatın tamamlanmasından sonra yükleniciye ait bağımsız bölümler tapuda devredilir. Yüklenici inşaatı tamamlamadan kendisine tapuların devredilmesini isteyemez.
Bazı durumlarda ise tapu devrinin sözleşmenin başında yapılması kararlaştırılır. Arsa üzerinde kat irtifakı kurulması ile bağımsız bölüm tapularının devredilmesi arsa sahiplerinin aleyhine sonuçlar doğurabilir. Sözleşme ile tapuların belirli aşamaların tamamlanması ile devredileceği de kararlaştırılabilir. Böyle bir sözleşme genel olarak her iki tarafın da menfaatini koruyacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadan önce müteahhidin size sunduğu sözleşmeyi dikkatlice incelemeniz gerekmektedir. Hatta bu konuda deneyimli bir avukattan yardım almanızı öneririz. Daha sözleşmenin başında tüm tapuların yükleniciye devredilmesi, birçok tehlikeyi barındırır. Yüklenici sizden devraldığı bu tapuları üçüncü kişilere satabilir. Sonrasında da inşaata hiç başlamadan arsayı terk edebilir. Böyle bir durumda elinizden çıkan tapuları alabilmek için tapu iptal davası açmanız gerekir. Bu gibi durumlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması önemlidir. Ayrıca yapılacak olan sözleşme ile yükleniciye devredilen dairelerin, inşaat tamamen tamamlanmadan üçüncü kişilere devredilmesi yasaklanabilir. Bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesiyle de üçüncü kişiler bu yasaktan haberdar olurlar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları
Bu konudaki davalara genel olarak inşaatın süresi içinde bitirilmemesi neden olmaktadır. Sözleşmelerde inşaatın tamamlanması için bir süre belirlenmektedir. Bu süre inşa edilecek toplam alana göre değişmektedir. İnşaat süresinin başlangıcı belediyeden yapı ruhsatı alınması ile başlar. Yapı ruhsatı almak için kimin başvuracağını sözleşmede belirlemelisiniz. Ortalama ne kadar sürede yapı ruhsatının alınabileceği bellidir. Sözleşmenin imzalanması ile yüklenici şirketin derhal belediyeye başvurması gerekir. Müteahhittin bu başvuruyu yapabilmesi için arsa sahibinden vekâletname alması gerekir. Eğer arsa sahibi gereken vekâletnameyi düzenlemezse yüklenici de başvuruyu yapamayacaktır. Bunun sonucunda da yapı ruhsatı alınamaz ve inşaata başlanılamaz ise arsa sahibi inşaatın süresinde bitirilmediğini iddia edemez. Örnek olarak, sözleşme süresi, yapı ruhsatı alındıktan sonra 18 ay olarak belirlenebilir.
Sözleşmede kararlaştırılmış olmasına rağmen arsa sahibi gerekenleri yapmazsa yüklenici dava açabilir. Açtığı bu dava ile yapı ruhsatını almak üzere kendisine yetki verilmesini talep edebilir. Davanın asliye hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.
Uyuşmazlıkla karşı karşıya kalındığında, tarafların ihtilaflarının çözümü için başvuracakları ilk yer, genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri olur. Bu mahkemeler, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi davaları gündeme geldiğinde, konut veya iş yerleri ile alakalı hukuki çekişmelerin çözümünde görevlendirilmiş mahkemelerdir.
Bununla birlikte, sözleşme taraflarının her ikisinin de tacir sıfatına sahip olması durumunda, uyuşmazlığın doğası değişir. Bu tür durumlar için Asliye Ticaret Mahkemeleri yetkili mahkeme haline gelir. Ticari davalarda, farklı prosedür ve hukuki düzenlemelere tabi olunduğundan, bu ayrıma dikkat etmek esastır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davası açıldığında, mahkeme arsa malikleri ve yüklenici arasındaki hukuki uyuşmazlığı ele alır. Fesih davaları genellikle projenin gerçekleşme biçimindeki anlaşmazlıklar, maliyet artışları ya da sözleşmede belirlenen yükümlülüklerin düzgün şekilde yerine getirilmemesi gibi konuları içerir.
Yapı Ruhsatının Hiç Alınmaması
Sözleşmede yapı ruhsatının yüklenici tarafından alınacağı kararlaştırılmış olsun. Ruhsat alma işleminin 6 ayda bitirileceği kararlaştırılmış olsun. Aradan geçen 8 aya rağmen yüklenici hiçbir başvuru yapmamışsa arsa sahibi dava açabilir. Açılan bu davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talep edilebilir. Yüklenici şirket sözleşme imzalandıktan hemen sonra başvuru yapmış ancak yapı ruhsatını alamamış da olabilir. Eğer ruhsat alınamamasında yüklenici şirketin kusuru yoksa sözleşme feshedilmez. Ruhsat alınmasına kadar geçen süre inşaat süresine eklenir. Sebebi ise yüklenici şirketin kusurunun bulunmamasıdır. Bazı durumlarda imar durumunda değişiklik olabilir. Yine gecikme belediyenin kusurundan da kaynaklanabilir.
İnşaatın Tamamlanmadan Terk Edilmesi
Sözleşme ile arsa üzerine 20 daire yapılması kararlaştırılmış olsun. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile de yapılan dairelerin % 40’ının yükleniciye ait olacağı yani 8 dairenin müteahhitte verileceği kararlaştırılmış olsun. Yüklenici belediyeden yapı ruhsatını almış ve inşaata başlamıştır. Kaba inşaat tamamlanmış ve ince işlere başlanmıştır. Bina tamamlanmadan yüklenici inşaatı bırakıp gitmiştir. Mahkemenin görevlendirdiği bilirkişi rapor hazırlamıştır. Rapora göre inşaatın tamamlanma oranı % 50 olarak tespit edilmiştir. Arsa sahibi dava açarak sözleşmenin feshedilmesini talep etmiştir. Böyle bu durumda sözleşme ileriye etkili olarak sonlandırılır.
Müteahhit Tapuyu Başkasına Vermiş
Müteahhitler, arsa üzerinde bina inşa ederler ve inşaat süreci esnasında ya da tamamlandıktan sonra kendi paylarına düşen daireleri satma hakkına sahiplerdir. Bu satış işlemleri, taraflar arasında yapılan sözleşmelerle yasal bir zemine oturtulur. Ancak, bazen müteahhitler daire satışını yasal olmayan yollardan gerçekleştirerek, aynı daireyi birden fazla kişiye satabilirler. Bu durum “müteahhit tapuyu başkasına vermiş” sorunu olarak karşımıza çıkar.
Eğer bir daire satış vaadi sözleşmesi ile satılmış ve sonra bu bağımsız bölüm, satış vaadi ile ikinci bir kişiye satılmışsa, ilk imzalanan sözleşme geçerli kalır.
Tapunun ikinci bir kişiye verildiğinin fark edilmesi durumunda alıcıların bir avukatla çalışarak hukuki sürece başvurmaları önerilir. Alıcılar, dolandırıcılık gibi adli suç unsuru taşıyan hareketler nedeniyle müteahhide karşı cezai yollara başvurma hakkına sahiptirler.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa
Eğer bir müteahhit inşaatı yarım bırakırsa, mağdur olan kişilerin atabileceği önemli adımlar vardır. Bu durumla karşılaşan kişiler, mahkemeye başvurarak hakkını arayabilir. İnşaatın yarıda kalmış ya da kusurlu olması halinde, mahkeme yoluyla eksikliklerin ve hataların ortaya çıkarılması mümkündür.
Mahkeme sürecinde ilk etapta inşaatın mevcut durumunun tespiti yapılır. Bu tespit sonrasında, müteahhitin tamamlanmamış işlerle ilgili sorumluluğu netleştirilir. Yapılan incelemeler ve tespitlerle, inşaatın nihai olarak tamamlanabilmesi için gereken adımlar belirlenir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı
Resmi şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olmayacaktır. Bu sebeple sözleşmenizi mutlaka noterde yapmalısınız. Sözleşmenin noterde yapılması geçerlilik şartıdır. Noterde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olacaktır. Tarafların boş bir kâğıt alarak kendi aralarında sözleşme imzalamasına adi yazılı sözleşme denilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılması geçerli değildir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh
Hangi hakların tapuya şerh edilebileceği Türk Medeni Kanununda belirlenmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin de tapuya şerh edilmesi mümkündür. Esasında arsa sahiplerinin, sözleşmeyi mutlaka tapuya şerh ettirmelerini öneriyoruz. Tapu kaydında yer alan bu şerh sayesinde müteahhitten daire alacak kişiler bilgi sahibi olurlar.
Sözleşmenin tapuya şerh edilebilmesi için her iki tarafın da bunu istemesi gerekir. Eğer noterde yapılan sözleşmede taraflara tek başına bu şerhi kaydettirme yetkisi verildiyse işiniz daha kolay olacaktır. Sözleşme müteahhit tarafından da tapuya şerh edilebilir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ileride sizi koruyacaktır. Bu sebeple sözleşmenin tapuya şerh edilmesini öneriyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken çok dikkatli olunmalıdır. Bu sözleşmenin dikkatsizce hazırlanması veya uzman olmayan bir kişi tarafından hazırlanması durumunda anlaşmazlıklar çıkacaktır.
İlk olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ancak tapu müdürlüğünde veya noterlerde yapılabilir. Notere gitmeden, elinize kâğıt ve kalem alarak hazırlayacağınız sözleşme geçersiz olacaktır.
Sözleşmede dikkat edilmesi gereken hususları aşağıda belirttik.
Sözleşme süresi net bir şekilde belirlenmelidir. İnşaatın ne zaman başlayacağı, ne kadar süre içinde tamamlanacağı ve teslim edileceği kat sözleşmeye belirgin bir şekilde yazılmalıdır. İnşaatın süresinde bitirilememesi ve dairelerin zamanında teslim edilememesi halinde ödenecek cezai şart ve kira yardımı
Yapılacak binada hangi bölümlerin arsa sahibine hangilerinin ise yükleniciye bırakılacağı yazılmalıdır. Tarafların sahip olacakları yerler sadece oran olarak belirlenmeme, tek tek daire numarası ile belirlenmelidir.
Yüklenici büyük bir ihtimalle kendi hazırlattığı sözleşmeyi size noterde imzalatmak isteyecektir. Sözleşmeyi imzaladıktan sonra artık sözleşmede yer alan şartları bilmediğinizi veya istemediğinizi söyleyemezsiniz. Sözleşmede arsa payı devirlerinin ne zaman yapılacağı yazmaktadır. İnşaatın geldiği aşamaya göre sizden istenen tapu devirlerinin neler olduğunu incelemenizi öneririz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra yüklenici mimari projeyi bir mimara çizdirecek ve onaylatmak üzere belediyeye sunacaktır. Mimari projenin onaylanması ve yapı ruhsatının verilmesi sonrasında yüklenici inşaata başlayacaktır. Bu aşamada size verilmesi vaat edilen dairelerin sayısını, net ve brüt kullanım alanlarının, oda sayılarının sözleşmede kararlaştırıldığı gibi olup olmadığını incelemenizi öneririz. Bu konuda bir avukattan yardım alabilirsiniz.
Binayı eksiksiz tamamlaması şartı ile yükleniciye bırakılacak olan dairelerin, inşaat bitene kadar satılmasını, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ekleyeceğiniz bir maddeyle, yasaklayabilirsiniz. Müteahhit bina için yapı kullanma izin belgesi aldıktan sonra kendisine ait olan dairelerin devri kendisine yapılır. Yapı denetim ücretinin kimin tarafından ödeneceği sözleşmede belirlenmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Madde 1 – Sözleşmenin Tarafları
Bu sözleşme, ………………….. (arsa sahibi) ve ………….. (yüklenici) arasında, aşağıda belirtilen şartlar altında düzenlenmiştir.
Madde 2 – Tarafların Bilgileri
Arsa Sahibinin Adresi:
Tel No:
Yüklenicinin Adresi:
Tel No:
Taraflar, belirtilen adresleri tebligat adresi olarak kabul ederler. Yazılı ve usulüne uygun olarak bildirilmedikçe adres değişiklikleri geçersizdir ve tebligatlar bu adrese yapılır.
Madde 3 – Sözleşmenin Konusu
Sözleşme, …………. ili, ……………… ilçesi, …………….. adresindeki taşınmaz üzerine, arsa payı karşılığı anahtar teslimi 12 dairelik konut inşaatı yapımını kapsar.
Madde 4 – İnşaatın Niteliği
Konut inşaatı, betonarme karkas yapı olarak, ekli teknik şartnameye göre yapılacak.
Madde 5 – Sözleşmenin Bedeli
Yapılacak inşaat karşılığında yükleniciye arsa payı verilecektir. Bu bedel sabittir ve şartlar değişse bile yüklenici ek hak talep edemez.
Madde 6 – Devir Yasağı
Yüklenici, sözleşmeden doğan tüm veya kısmi haklarını arsa sahibinin yazılı izni olmaksızın devredemez.
Madde 7 – Paylaşım Oranı
Bağımsız bölümlerin arsa payları %50 oranında taraflar arasında paylaşılır. Detaylar ekli krokide belirtilmiştir.
Madde 8 – Masraflar, Vergi ve Harçlar
Tüm masraflar, sözleşme imzalanmasından teslimata kadar yükleniciye aittir.
Madde 9 – Ruhsatlar
İlgili ruhsatların alınması yüklenicinin sorumluluğundadır ve bu işlemlerin süresi toplam sözleşme süresinin içindedir.
Madde 10 – Arsanın Teslimi
İnşaat alanı, sözleşme sonrası 7 gün içinde yükleniciye teslim edilecektir.
Madde 11 – Sözleşmenin Süresi
Sözleşme süresi 24 aydır ve yüklenici inşaatı bu süre zarfında tamamlayıp teslim edecektir.
Madde 12 – Denetim
Arsa sahibi, inşaatın her aşamasını denetleyebilir.
Madde 13 – Gecikme Tazminatı ve Cezası
Yüklenici, belirlenen süre içinde inşaatı teslim edemezse aylık rayiç kira bedeli ve 40.000 TL’lik gecikme cezası ödemeyi kabul eder.
Madde 14 – Yüklenicinin Satış Yetkisi
Arsa sahibi, sözleşmeye bağlı olarak yükleniciye belirli aşamalarda satış yetkisi verir.
Madde 15 – İmar Değişikliğine Bağlı Kazanımlar
İmar değişikliği sonucunda ek daireler, sözleşme oranı dahilinde paylaşılacaktır.
Madde 16 – Süre Uzatımı
Sözleşmede belirtilen nedenlere bağlı olarak süre uzatımı verilebilir.
Madde 17 – Mücbir Sebep Halleri
Doğal afetler, grevler, salgın hastalıklar ve seferberlik gibi durumlar mücbir sebep olarak kabul edilir.
Madde 18 – Garanti
Yüklenici, işlerdeki ayıplar için 5 yıl, ağır kusur durumunda ise 20 yıl sorumluluk taşıyacaktır.
Madde 19 – Tapuya Şerh
Sözleşme, talep üzerine tapu siciline şerh edilebilir.
Madde 20 – Uyuşmazlıkların Çözüm Yeri
Her türlü uyuşmazlıkta, mahkemelerin ve icra müdürlüklerinin yetkisi belirleyici olacaktır.
Müteahhit Sözleşmesi
Aşağıda yer alan örnekte, bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili temel detaylar ve maddeler yanı sıra, anlaşmanın öne çıkan bazı hususlarını içermektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
İşbu sözleşme, …….. ilinde, ………. ilçesine bağlı ……… Mahallesi, ……. Sokak’ta bulunan, imar planı kapsamındaki …… ada ve …… parsel numarasıyla belirlenen taşınmazın sahipleri ………. ile inşaat müteahhitler firması …………….. arasında aşağıda sıralanan şartlarla imzalanmıştır. Sözleşmede, taşınmaz sahipleri “Mal Sahibi”, inşaat müteahhit firması ise “Müteahhit” olarak anılacaktır.
1. Konu: Sözleşme kapsamında, mal sahibine ait olan ve müteahhidin yıkacağı üç katlı betonarme bina yerine, mal sahibi tarafından talep edilecek projeye uygun olarak, müteahhit tarafından yeni bir bina inşa edilecektir.
2. Yer Teslimi: Taşınmaz, mal sahibi tarafından müteahhide boş olarak teslim edilecektir.
3. İnşaatın Niteliği: Yeni inşaatın niteliği, bu sözleşmeye ve ekli teknik şartnameye uygun olarak müteahhit tarafından gerçekleştirilecektir.
4. Binanın Bölüşümü: Mal sahibi ile müteahhit arasındaki bölüşümde, inşa edilecek binanın yarısı mal sahibine, diğer yarısı müteahhide ait olacaktır.
5. Yıkım, Hafriyat ve İnşaat Sorumluluğu: Yıkım, hafriyat ve inşaat sırasındaki tüm zararlar müteahhidin sorumluluğundadır.
6. Giderler: İnşaat için gerekli olan tüm malzeme bedelleri, işçilik ücretleri, projelendirme ve diğer giderler müteahhide aittir.
7. Vergiler: Emlak ve diğer ilgili vergiler, mal sahibi ve müteahhit arasında eşit olarak bölüşülecektir.
8. Müteahhide Ait Bağımsız Bölümlerin Satışı: İnşaatın belli aşamalarında, mal sahibi müteahhide satış için vekalet verecektir.
9. Bedelin Değişmemesi: İnşaat maliyetlerinde herhangi bir fiyat artışı olması durumunda bile müteahhit sözleşmede belirlenen bedelle işi tamamlamakla yükümlüdür.
10. Başkasına Devir Yasağı: Müteahhit, işi başka birine devredemez.
11. İşin Teslimi: Müteahhit, yer tesliminden itibaren belirli bir süre içinde işi tamamlamalı ve mal sahibine teslim etmelidir.
12. Eksik ve Kusurlu İşler: Binanın eksik ve kusurlu işlerinden müteahhit sorumludur.
13. Geç Teslim: İşi belirlenen sürede teslim edemeyen müteahhit, mal sahibine gecikme tazminatı ödemek zorundadır.
14. İnşaat Sırasında Kontrol: Mal sahibi, inşaatın her aşamasını sözleşme ve teknik şartnamelere uygunluğunu kontrol ettirebilir.
15. Diğer Bazı Şartlar: Apartmanın adı, yönetim planı ve kapıcı hakkında özel hükümler yer alacaktır.
16. Özel Vekalet: Mal sahibi, inşaata dair işlemler için müteahhide özel vekalet verecektir.
17. Müteahhitlerin Mes’uliyeti: Müteahhitlerin mal sahibine karşı mesuliyeti müteselsildir.
18. Tebligat Adresi: Tarafların tebligat adresleri belirtilecektir.
Mal Sahipleri: …………………
Müteahhitler: …………………
TEKNİK ŞARTNAME
Sözleşmeye ek olarak düzenlenmiş teknik şartnamede, bina yapımı ile ilgili malzeme, işçilik ve diğer teknik detaylar belirtilir.
Sözleşme ve teknik şartname taraflarca imzalanır.
