Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede mal sahibi arsasını teslim eder, yüklenici de arsa üzerine bina inşa eder. Yüklenici binayı mimarı projeye göre, yapı ruhsatına uygun olarak inşa etmek zorundadır. Bina yapımındaki tüm malzemeler ve iş gücü yüklenici tarafından karşılanır. Böylelikle arsa sahipleri inşa zahmetinden kurtulur. Müteahhittin bu çalışmasının karşılığı olarak kendisine daire veya dükkân verilir. Bu sözleşmenin doğru adı ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.
Uygulamada sözleşmenin başında arsa üzerinde kat irtifakı kurulmaktadır. Böylelikle de inşaat daha tamamlanmadan yüklenici (müteahhit) satış imkânı kazanmaktadır. Bu aşamada yüklenici kendisine bırakılacak daireleri satabileceği gibi arsa sahibi de kendisinin olacak daireleri satabilir. Henüz inşası tamamlanmamış bu daireleri almak birçok risk içerir. Özellikle inşaat tamamlanmadan yüklenicinin işi terk etmesi halinde birçok problem oluşur. Öncelikle müteahhit kendisine devredilen bu daireleri bir başkasına satabilir. Bankadan kredi almak isteyen müteahhit bu daireler üzerine yüklü miktarda ipotek koydurabilir. Müteahhittin borcu sebebiyle vergi dairesi ya da SGK daireler üzerine haciz koydurabilir.
Sözleşme yapılacak şirketi çok iyi araştırmanızı öneririz. Şirketin işi bitirebilecek sermayesinin olup olmadığı incelenmelidir. Sözleşme imzalamadan önce ne gibi teminat verebilecekleri sorulmalı. Verilen teminatlara ipotek işlenecekse bu husus sözleşmeye yazılmalıdır. Kefil olarak imza verecek kişi varsa bunlar özenle seçilmelidir. Yüklenici şirket adına imza atacak olan kişinin imza atmaya yetkili olup olmadığı incelenmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılacağına dair ön sözleşme yapılması mümkündür. Bu sözleşmenin de noterde yapılması gerekmektedir. Özellikle büyük şehirlerde kentsel dönüşümle birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yeniden yaygınlaşmıştır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Yüklenici ancak inşaatı tamamladıktan sonra dairelerin tapusunu hak eder. İnşaat yarım kalmışsa yüklenici tapuya hak kazanamaz. Daha inşaatın başında tapular devredilmiş ve inşaat yarım bırakılmış olabilir. Böyle bir durumda öncelikle sözleşmenin feshi için dava açılmalıdır. Devredilen tapuların iadesi için de tapu iptali davası açılması gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmiş olabilir. Böyle bir ihtimalde, sözleşmenin feshi ile birlikte tapudaki şerhin de kaldırılması talep edilmelidir.
Taraflar anlaşırlarsa aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilirler. Sözleşmenin taraflarından biri sözleşmeden dönmek istiyor ama diğer taraf ise karşı çıkıyor olabilir. Böyle bir durumda sözleşmeyi feshetmek için mahkemede dava açmanız gerekir. Zira arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mülkiyetin devrini içerir. Tarafların iddia ve savunmasını dinledikten sonra hâkim, sözleşmenin feshine karar verecektir. Mahkemeye gitmeden sözleşmenin feshedilmesi için iki tarafın da bunu istemesi gerekir. Böyle bir durumda yeni bir sözleşme hazırlanmalı ve her iki tarafın da sözleşmeyi feshettiği karara bağlanmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri
Binayı yapması karşılığında inşa edilen dairelerden bir kısmı müteahhide verilir. Dairelerden hangilerinin yükleniciye bırakılacağı kat karşılığı inşaat sözleşmesine açıkça yazılmalıdır. Peki, bu daireler yükleniciye tapuda ne zaman devredilmelidir. Eğer sözleşmede aksi kararlaştırılmadıysa inşaatın tamamlanmasından sonra yükleniciye ait bağımsız bölümler tapuda devredilir. Yüklenici inşaatı tamamlamadan kendisine tapuların devredilmesini isteyemez.
Bazı durumlarda ise tapu devrinin sözleşmenin başında yapılması kararlaştırılır. Arsa üzerinde kat irtifakı kurulması ile bağımsız bölüm tapularının devredilmesi arsa sahiplerinin aleyhine sonuçlar doğurabilir. Sözleşme ile tapuların belirli aşamaların tamamlanması ile devredileceği de kararlaştırılabilir. Böyle bir sözleşme genel olarak her iki tarafın da menfaatini koruyacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadan önce müteahhidin size sunduğu sözleşmeyi dikkatlice incelemeniz gerekmektedir. Hatta bu konuda deneyimli bir avukattan yardım almanızı öneririz. Daha sözleşmenin başında tüm tapuların yükleniciye devredilmesi, birçok tehlikeyi barındırır. Yüklenici sizden devraldığı bu tapuları üçüncü kişilere satabilir. Sonrasında da inşaata hiç başlamadan arsayı terk edebilir. Böyle bir durumda elinizden çıkan tapuları alabilmek için tapu iptal davası açmanız gerekir. Bu gibi durumlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması önemlidir. Ayrıca yapılacak olan sözleşme ile yükleniciye devredilen dairelerin, inşaat tamamen tamamlanmadan üçüncü kişilere devredilmesi yasaklanabilir. Bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesiyle de üçüncü kişiler bu yasaktan haberdar olurlar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları
Bu konudaki davalara genel olarak inşaatın süresi içinde bitirilmemesi neden olmaktadır. Sözleşmelerde inşaatın tamamlanması için bir süre belirlenmektedir. Bu süre inşa edilecek toplam alana göre değişmektedir. İnşaat süresinin başlangıcı belediyeden yapı ruhsatı alınması ile başlar. Yapı ruhsatı almak için kimin başvuracağını sözleşmede belirlemelisiniz. Ortalama ne kadar sürede yapı ruhsatının alınabileceği bellidir. Sözleşmenin imzalanması ile yüklenici şirketin derhal belediyeye başvurması gerekir. Müteahhittin bu başvuruyu yapabilmesi için arsa sahibinden vekâletname alması gerekir. Eğer arsa sahibi gereken vekâletnameyi düzenlemezse yüklenici de başvuruyu yapamayacaktır. Bunun sonucunda da yapı ruhsatı alınamaz ve inşaata başlanılamaz ise arsa sahibi inşaatın süresinde bitirilmediğini iddia edemez. Örnek olarak, sözleşme süresi, yapı ruhsatı alındıktan sonra 18 ay olarak belirlenebilir.
Sözleşmede kararlaştırılmış olmasına rağmen arsa sahibi gerekenleri yapmazsa yüklenici dava açabilir. Açtığı bu dava ile yapı ruhsatını almak üzere kendisine yetki verilmesini talep edebilir. Davanın asliye hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.
Yapı Ruhsatının Hiç Alınmaması
Sözleşmede yapı ruhsatının yüklenici tarafından alınacağı kararlaştırılmış olsun. Ruhsat alma işleminin 6 ayda bitirileceği kararlaştırılmış olsun. Aradan geçen 8 aya rağmen yüklenici hiçbir başvuru yapmamışsa arsa sahibi dava açabilir. Açılan bu davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talep edilebilir. Yüklenici şirket sözleşme imzalandıktan hemen sonra başvuru yapmış ancak yapı ruhsatını alamamış da olabilir. Eğer ruhsat alınamamasında yüklenici şirketin kusuru yoksa sözleşme feshedilmez. Ruhsat alınmasına kadar geçen süre inşaat süresine eklenir. Sebebi ise yüklenici şirketin kusurunun bulunmamasıdır. Bazı durumlarda imar durumunda değişiklik olabilir. Yine gecikme belediyenin kusurundan da kaynaklanabilir.
İnşaatın Tamamlanmadan Terk Edilmesi
Sözleşme ile arsa üzerine 20 daire yapılması kararlaştırılmış olsun. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile de yapılan dairelerin % 40’ının yükleniciye ait olacağı yani 8 dairenin müteahhitte verileceği kararlaştırılmış olsun. Yüklenici belediyeden yapı ruhsatını almış ve inşaata başlamıştır. Kaba inşaat tamamlanmış ve ince işlere başlanmıştır. Bina tamamlanmadan yüklenici inşaatı bırakıp gitmiştir. Mahkemenin görevlendirdiği bilirkişi rapor hazırlamıştır. Rapora göre inşaatın tamamlanma oranı % 50 olarak tespit edilmiştir. Arsa sahibi dava açarak sözleşmenin feshedilmesini talep etmiştir. Böyle bu durumda sözleşme ileriye etkili olarak sonlandırılır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı
Resmi şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olmayacaktır. Bu sebeple sözleşmenizi mutlaka noterde yapmalısınız. Sözleşmenin noterde yapılması geçerlilik şartıdır. Noterde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olacaktır. Tarafların boş bir kâğıt alarak kendi aralarında sözleşme imzalamasına adi yazılı sözleşme denilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılması geçerli değildir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh
Hangi hakların tapuya şerh edilebileceği Türk Medeni Kanununda belirlenmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin de tapuya şerh edilmesi mümkündür. Esasında arsa sahiplerinin, sözleşmeyi mutlaka tapuya şerh ettirmelerini öneriyoruz. Tapu kaydında yer alan bu şerh sayesinde müteahhitten daire alacak kişiler bilgi sahibi olurlar.
Sözleşmenin tapuya şerh edilebilmesi için her iki tarafın da bunu istemesi gerekir. Eğer noterde yapılan sözleşmede taraflara tek başına bu şerhi kaydettirme yetkisi verildiyse işiniz daha kolay olacaktır. Sözleşme müteahhit tarafından da tapuya şerh edilebilir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ileride sizi koruyacaktır. Bu sebeple sözleşmenin tapuya şerh edilmesini öneriyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken çok dikkatli olunmalıdır. Bu sözleşmenin dikkatsizce hazırlanması veya uzman olmayan bir kişi tarafından hazırlanması durumunda anlaşmazlıklar çıkacaktır.
İlk olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ancak tapu müdürlüğünde veya noterlerde yapılabilir. Notere gitmeden, elinize kâğıt ve kalem alarak hazırlayacağınız sözleşme geçersiz olacaktır.
Sözleşmede dikkat edilmesi gereken hususları aşağıda belirttik.
Sözleşme süresi net bir şekilde belirlenmelidir. İnşaatın ne zaman başlayacağı, ne kadar süre içinde tamamlanacağı ve teslim edileceği kat sözleşmeye belirgin bir şekilde yazılmalıdır. İnşaatın süresinde bitirilememesi ve dairelerin zamanında teslim edilememesi halinde ödenecek cezai şart ve kira yardımı
Yapılacak binada hangi bölümlerin arsa sahibine hangilerinin ise yükleniciye bırakılacağı yazılmalıdır. Tarafların sahip olacakları yerler sadece oran olarak belirlenmeme, tek tek daire numarası ile belirlenmelidir.
Yüklenici büyük bir ihtimalle kendi hazırlattığı sözleşmeyi size noterde imzalatmak isteyecektir. Sözleşmeyi imzaladıktan sonra artık sözleşmede yer alan şartları bilmediğinizi veya istemediğinizi söyleyemezsiniz. Sözleşmede arsa payı devirlerinin ne zaman yapılacağı yazmaktadır. İnşaatın geldiği aşamaya göre sizden istenen tapu devirlerinin neler olduğunu incelemenizi öneririz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra yüklenici mimari projeyi bir mimara çizdirecek ve onaylatmak üzere belediyeye sunacaktır. Mimari projenin onaylanması ve yapı ruhsatının verilmesi sonrasında yüklenici inşaata başlayacaktır. Bu aşamada size verilmesi vaat edilen dairelerin sayısını, net ve brüt kullanım alanlarının, oda sayılarının sözleşmede kararlaştırıldığı gibi olup olmadığını incelemenizi öneririz. Bu konuda bir avukattan yardım alabilirsiniz.
Binayı eksiksiz tamamlaması şartı ile yükleniciye bırakılacak olan dairelerin, inşaat bitene kadar satılmasını, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ekleyeceğiniz bir maddeyle, yasaklayabilirsiniz. Müteahhit bina için yapı kullanma izin belgesi aldıktan sonra kendisine ait olan dairelerin devri kendisine yapılır. Yapı denetim ücretinin kimin tarafından ödeneceği sözleşmede belirlenmelidir.
