Tapu İptal Davası

Tapu iptal davası açılarak tapuda yapılan işlemin iptali sağlanır. Bu davanın birçok sebebi bulunmaktadır.  Eğer tapudaki tescil yolsuz ise tapu kaydı iptal edilecektir. Herhangi bir sebeple tapu iptal ve tescil davası açmak istiyorsanız, iptalini istediğiniz taşınmazın tapuda adına kayıtlı olan kişiye dava açmanız gerekmektedir. Adına tapu kaydı bulunmayan kişiye karşı açacağınız tapu iptal ve tescil davası ret edilecektir.

Eğer adınıza tapu iptal ve tescil davası açıldıysa adresinize bir tebligat gelecek ve davacının iddialarına cevap yazmak için tarafınıza 14 gün süre verilecektir. Bu süreci iyi değerlendirerek, vakit kaybetmeden tecrübeli bir miras avukatına danışmanızı öneririz

Tapu İptal Davası Nedir?

Tapu iptal davası, gayrimenkulün mülkiyetinin kayıtlı olduğu tapu sicilindeki hatalı işlemlerin düzeltilmesi için açılan ve Türk Medeni Kanunu ile Tapu Kanunu’nda düzenlenen bir dava türüdür. Bu dava, tapu sicilindeki kaydın iptali ve gerçek duruma uygun olarak düzeltilmesi amacıyla gerçekleştirilir. Tapu iptal davaları, genellikle yanlış, eksik ya da hileli işlemler sonucu oluşan mülkiyet anlaşmazlıklarını çözüme kavuşturmak için kullanılır.

Tapu İptal Davası

Tapu iptal davasına ihtiyaç duyulan birçok durum bulunmaktadır. Bunlar arasında en sık rastlananlar:

• Gerçeğe Aykırı Kayıtlar: Tapu sicilinde yer alan bilgilerin, gerçek durumu yansıtmaması durumunda (yanlış, eksik veya hatalı bilgiler içermesi), mülk sahibi veya ilgili taraflar tapu iptal davası açabilir. Örneğin, mülkün büyüklüğü, sınırları veya mülkiyet hakkına sahip kişilerin bilgileri gerçeği yansıtmıyorsa bu durum düzeltilmek istenebilir.
              
• Usulsüz İşlemler: Tapu kaydının usulsüz şekilde yapıldığının tespit edilmesi, yani tapu işlemlerinde kanunlara uygun hareket edilmemesi durumunda tapu iptal davası açılabilir. Bu, rüşvet, yanlış bilgilendirme veya yetkisiz kişilerin işlem yapması gibi durumları kapsar.
              
• Sahtecilik ve Dolandırıcılık: Tapu kaydının sahte belgelerle, dolandırıcılık veya sahtecilik yoluyla elde edilmiş olması. Bu tür durumlar, mülkün gerçek sahibi olmayan bir kişi tarafından haksız yere ele geçirilmesine yol açabilir.
              
• Mirastan Kaynaklanan İhtilaflar: Miras yoluyla intikal eden mülklerde, mirasçılar arasında ortaya çıkan ihtilaflar veya miras hukukuna aykırı tapu kayıtları nedeniyle tapu iptal davası açılabilir.
              
• Anlaşmazlıklar ve İtirazlar: Komşular arasında sınır anlaşmazlıkları veya mülkiyeti etkileyen diğer itirazlar nedeniyle tapu kaydının iptali talep edilebilir.
              
• Kamulaştırma ve İmar Planı Değişiklikleri: Devlet tarafından yapılan kamulaştırma işlemleri veya imar planı değişiklikleri sonucunda, mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle tapu iptal davası açılabilir.
              
• Sözleşmelerdeki Aykırılıklar: Satış vaadi sözleşmeleri gibi mülkiyeti etkileyen anlaşmalarda, sözleşme şartlarına uyulmaması nedeniyle tapu kaydının iptal edilmesi istenebilir.
              
• Kadastro Hataları: Kadastro çalışmaları sırasında yapılan hatalar sonucunda, tapu kayıtlarında mülkün yanlış yerde gösterilmesi gibi durumlar için tapu iptal davası açılabilir.
  

Tapu iptal davası, genellikle uzun süreçler ve detaylı hukuki incelemeler gerektiren karmaşık davalardandır. Bu yüzden, bu tür bir dava açmayı düşünen kişilerin, konusunda uzman bir avukatla çalışması önemlidir.

Tapu İptal Davası Süreci

Tapu iptal davası süreci, başvurunun yapılması ile başlar ve mahkeme kararı ile sonuçlanır. Bu süreçte izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

1. Başvuru: Tapu iptal davası,   taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava, taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu adrese göre belirlenen mahkemede görülür.
               
2. Dilekçe Hazırlama: Dava dilekçesi, davacının kimliği, davanın konusu, talepler ve delilleri içermelidir. Bu aşamada uzman bir avukattan destek almak önemlidir.
               
3. Delil Sunma: Davacı, iddialarını destekleyen tüm delilleri mahkemeye sunmalıdır. Bu deliller arasında tapu kayıtları, sözleşmeler, tanık ifadeleri ve uzman raporları bulunabilir.
               
4. Duruşma: Mahkeme, tarafları ve tanıkları dinledikten sonra konu üzerinde bir karar verir. Bu süreçte, gerekirse keşif yapılabilir ve konuyla ilgili uzman görüşleri alınabilir.
               
5. Karar: Mahkeme, toplanan deliller ve yapılan incelemeler sonucunda bir karar verir. Bu karar, tapu kaydının iptali ve düzeltilmesi yönünde olabileceği gibi, davanın reddi şeklinde de olabilir.
   

Tapu İptal Davası Örnekleri

Tapu iptal davası ve tescil davası olarak da bilinen tapu düzeltme davası ülkemizde sık uygulama bulan davalardandır. Tapu iptal davasının birçok çeşidi bulunmaktadır. Muvazaa nedeniyle tapu iptali davası, hatalı veraset ilamına (mirasçılık belgesi) dayalı tapu iptal ve tescil davası, yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, vekâletin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptal davası, zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil davası, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası, hile nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, ölünceye kadar bakma sözleşmesi kaynaklı tapu iptal davası, satış vaadi sözleşmesi kaynaklı tapu iptal davası gibi farklı tapu davaları bulunmaktadır.

İlerleyen yaşı sebebiyle veya hastalığı nedeniyle akla uygun davranamaz hale gelen bir kişinin tapulu taşınmazını bir şişe gazoz karşılığı sattığını ya da değerinin çok altında bir bedelle sattığını var sayalım. Böyle bir durumda hukuki ehliyetsizlik sebebiyle tapu iptali ve tescili davası açılabilir.

Şehir dışında ya da yurt dışında bulunan vatandaş Ahmet’in arkadaşına vekâlet verdiğini ve arkadaşının da bu vekâletname ile villayı eşine devrettiğini var sayalım. Böyle bir durumda vekâletin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptali ve tescili davası açılabilir.

Hisseli bir tarla ya da arsanın paydaşlardan birinin hissesini paydaşlar dışında bir kişiye sattığını ve diğer hissedarlara ön alım hakkının sunulmadığını varsayalım.  Böyle bir durumda ön alım hakkı sebebiyle tapu iptali ve tescili davası açılabilir.

Bir babanın 5 tane dairesini de erkek çocuğuna satmış gibi gösterip kız çocuğuna hiçbir şey bırakmadığını varsayalım. Böyle bir durumda muris muvazaası sebebiyle tapu iptali ve tescili davası açılabilir.

Eşlerin boşandıklarını ve düzenledikleri anlaşmalı boşanma protokolü ile koca adına kayıtlı dairenin kadına bırakılmasının kararlaştırıldığı; ancak kocanın tapuyu vermeye yanaşmadığını var sayalım. Böyle bir durumda da tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Tapu iptal ve tescil davası olarak da bilinen tapu kaydının düzeltilmesi davası asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Hatalı olarak asliye hukuk mahkemesi dışında bir başka mahkemede açılan davaların görevsizlik nedeniyle ret edilmesi ve talep halinde de görevli mahkemeye gönderilmesi gerekmektedir. Tapu kaydının düzeltilmesi davalarında kesin yetki söz konusudur. Bu sebeple yetkili mahkemede dava açılması önemlidir. Yetkili olmayan mahkemede dava açmanız durumunda davanız hakkında yetkisizlik kararı verilecektir.

Tapu iptal ve tescil davası olarak da bilinen tapu sicilinin düzeltilmesi davasının hukuki dayanağı Türk Medeni Kanununun 1025 maddesidir. İlgili kanun maddesine göre; yolsuz tescil sebebiyle ayni hakkı zedelenen kişi tapu iptal ve tescil davası açabilir. Tapu kaydının iptali ve tescil davası bir tespit davasıdır. Bu dava ile hak sahibi kişinin taşınmaz üzerindeki ayni hakkı korunmuş olur. Tapu kaydının düzeltilmesi davası, taşınmazın mülkiyet hakkını ilgilendiren bir davadır. Tapu kaydının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için, tapu kaydının hukuka aykırı olması gerekir. Tapu kaydının düzeltilmesi davasının amacı, tapu kaydında yer alan mülkiyet hakkının hukuka uygun hale getirilmesidir.

Dava, tapu kütüğünde mülkiyet sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılmalıdır. Dava açmanız gereken kişi vefat ettiyse, davayı mirasçılarına açmalısınız. Mirasçılar, taşınmazların mülkiyet hakkını miras yoluyla kazanmış olurlar. Bu sebeple, tapu kaydının düzeltilmesi davasının mirasçılara karşı açılması gerekir. Tapu iptal davasında, tapu kütüğündeki tescilin hukuka aykırı olduğunu ve taşınmazın gerçek sahibi olduğunuzu ispat etmek zorundasınız. Asliye hukuk mahkemesi hakimi de, tarafların iddia, savunma ve delillerini değerlendirerek bir karar verir. Tapu iptali davası açılmasını gerektirebilecek birçok sebep vardır. Tapu kaydının düzeltilmesi davaları, karmaşık ve uzmanlık gerektiren davalardır. Bu sebeple, bu davalarda bir avukattan yardım alınması tavsiye edilir.

Tapu İptal Davasının Önemi

Tapu iptal davası, gayrimenkul hukukunda büyük bir öneme sahiptir. Bu dava türü sayesinde;

• Mülkiyet Haklarının Korunması: Tapu iptal davası, kişilerin mülkiyet haklarını koruma altına alır. Yanlış, hileli veya usulsüz işlemler sonucu tapu kaydında yapılan değişikliklerin iptali sağlanarak, gerçek maliklerin haklarının korunması hedeflenir.
              
• Hukuki Güvenliğin Sağlanması: Tapu iptal davaları, taşınmaz mülkiyeti konusunda hukuki güvenliği sağlar. Taşınmazlar üzerindeki haksız işlemleri düzeltilmesi, toplumda hukuka olan güvenin artmasına katkıda bulunur.
              
• Ekonomik Değerin Korunması: Taşınmazlar, kişilerin ve kurumların en önemli ekonomik varlıklarından biridir. Tapu iptal davaları, bu varlıkların haksız el değiştirmesinin önüne geçerek ekonomik değerin korunmasını sağlar.
              
• Hileli İşlemlere Karşı Önlem: Tapu iptal davaları, hileli işlemlere karşı etkili bir önlemdir. Bu davalar, hileli yollarla mülkiyeti elde etmeye çalışan kişilere karşı caydırıcı bir etki yaratır.
              
• Adaletin Tesisi: Tapu iptal davası, mülkiyet haklarına haksız müdahalede bulunanlar aleyhine adaletin tesis edilmesini sağlar. Gerçek hak sahiplerinin haklarını geri alabilmesi için hukuki bir yol sunar.
              
• Toplumsal Barışın Korunması: Mülkiyet ihtilaflarının adil bir şekilde çözülmesi, toplumsal barışın korunmasına katkıda bulunur. Tapu iptal davaları, bu tür ihtilafların çözümünde önemli bir rol oynar.
              
• Kayıt Düzeltme: Tapu kayıtlarındaki hataların düzeltilmesi, tapu iptal davaları ile mümkündür. Bu sayede, kayıtların doğruluğu ve güncelliği sağlanmış olur.
              
• Hukukun Üstünlüğü: Tapu iptal davaları, hukukun üstünlüğünün bir göstergesidir. Haksız yere yapılan mülkiyet değişikliklerinin iptali, hukukun herkes için eşit olduğunu ve adaletin sağlandığını gösterir.
  

Tapu iptal davaları, bu sebeplerle sadece bireyler için değil, toplumun genel hukuk düzeni için de büyük önem taşır.

Tapu İptal Davasının Sonucu

Tapu iptal davasının sonuçları, davanın niteliğine ve mahkemenin değerlendirmesine bağlı olarak değişiklik gösterir. Olası sonuçlar şunlar olabilir:

1. Davanın Kabulü: Mahkeme, davanın kabulüne karar verirse, tapu kaydı iptal edilir ve taşınmazın mülkiyeti gerçek sahibine iade edilir.
               
2. Davanın Reddi: Mahkeme, davanın reddine karar verirse, mevcut tapu kaydı geçerliliğini korur. Bu durumda, davacı yeni delillerle tekrar dava açma hakkına sahiptir.
               
3. Tapu iptal davası, mülkiyet haklarının korunması ve tapu sicilinin doğruluğunun sağlanması açısından büyük önem taşır. Bu dava türü, tapu siciline işlenen hatalı, eksik ya da hileli işlemlerin düzeltilmesi için etkili bir yoldur. Ancak dava süreci, hukuki bilgi ve deneyim gerektirdiğinden, bu tür bir dava açmayı düşünenlerin uzman bir avukata başvurması tavsiye edilir. Böylece, mülkiyet haklarına yönelik ihlallerin önlenmesi ve adil bir çözüme ulaşılması daha olası hale gelir.
   

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kayıtları üzerindeki hukuka aykırı durumların düzeltilmesi amacıyla açılan gayrimenkul davasıdır.  Bu davanın açılmasındaki esas amaç, tapu kütüğünde yanlış veya haksız yere tescil edilmiş mülkiyet haklarının düzeltilerek gerçek hak sahibinin tespit edilmesidir. 

Bu dava vasıtasıyla, hak sahibi kişilerin mülkiyet hakları hukuki yollarla güvence altına alınır ve ihlallerin düzeltilmesi sağlanır. 

Tapu İptal Davası Ne Demek?

Tapu kaydının düzeltilmesi davası, tapu kütüğüne hukuka aykırı olarak kayıt edilen edilen mülkiyet hakkının, düzeltilmesi için açılan bir davadır. Dava sonunda, taşınmazın gerçek sahibi, tapu kaydında malik olarak tescil edilir. Tapu iptal davasının varlığı için ortada yolsuz bir tescilin bulunması gerekir. Örneğin; akıl sağlığı yerinde olmayan bir kişinin yaptığı satış işlemi geçerli olmayacaktır. Benzer şekilde iradesi sakatlanarak tehdit ve hile ile arsasını satmaya zorlanan kişinin yaptığı işlem geçersiz olacaktır. Tapuda yapılan devir işleminin geçerli olabilmesi için hem borçlandırıcı işlemin hem de tasarruf işleminin geçerli olması gerekir. Tapu kaydının düzeltilmesi davası kural olarak herkese karşı açılabilir. Ancak iyi niyet ile taşınmazı devralan kişilere karşı açılamaz. 

Tapu İptal Tescil Davası

Tapu iptal  tescil davası, tapu kayıtlarında yolsuzluk bulunduğu iddiasıyla başvurulan önemli bir hukuki yoldur. Bu dava ile tapu kaydının hukuka uygun bir hale getirmesi amaçlanır.  Taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet haklarının korunması ve anlaşmazlıkların çözümü için açılan bir  davadır.

Tapu kaydının iptali için, kaydın kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz olduğu iddia edilir. Dava, taşınmazın gerçek sahibi tarafından açılır. Bu dava ile tapu kaydı ile ilgili hukuka aykırılığın düzeltilmesi talep edilir.

 Tapu kaydının tescili ise, taşınmaz üzerinde mülkiyet hak iddiasında bulunan kişinin, bu hakkını kayıt ettirme amacıyla açılır. 

Mahkeme, söz konusu davada, taşınmazın mülkiyet hakkına ilişkin kararı verir. Ancak bu kararın icra edilebilmesi için kesinleşmiş olması gerekmektedir.

Yolsuz Tescil Ne Demek?

Tapuda tescil işlemi, bir taşınmazın üzerindeki hakların tapu siciline kaydedilmesi işlemidir. Bu işlem, taşınmazın mülkiyetinin, ipotek, intifa hakkı, irtifak hakkı, sükna hakkı gibi hakların belirlenmesi ve taşınmaz üzerinde hak iddia edenlerin tespiti açısından önemlidir. Tescil işlemini talep edebilecek kişiler, taşınmazın mülkiyetini elinde bulunduran veya taşınmaz üzerinde bir hak sahibi olan kişilerdir. Tescil isteminde bulunan kişinin, yetkili olduğunu belgelemek için tapu kaydı, vekaletname, mahkeme kararı gibi belgeleri ibraz etmesi zorunludur. Tescil işlemi için istenen belgeler, talep edilen işleme göre değişiklik gösterebilir. Tescil, taşınmaz üzerindeki hakların tapu siciline kaydedilmesi anlamına geldiğinden, önemli hukuki sonuçlar doğurur.  

Türk Medeni Kanununun 1024 maddesinde yolsuz tescilin tanımı yer almaktadır. Bir taşınmazın sahipliği ancak tapuda yapılan tescil işlemi ile mümkündür. Hukuki bir sebep olmaksızın tapu sicilinde yapılan tescil ise yolsuz tescildir. Tapu kaydında yer alan bir taşınmazın bir kişinin adına kayıt edilmesi işlemine tescil denilmektedir. Tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz üzerine hukuka aykırı olarak kurulan ipoteğin ortadan kaldırılması için de dava açılabilir. Tapu kaydında yapılan her türlü değişiklik için haklı bir hukuki sebep bulunmalıdır.

Taşınmaz sahibini ile alıcı arasında satış sözleşmesi irade bulunmamasına rağmen tapu devri yapılmış olabilir. Böyle bir durumda hukuki sebep olmaksızın tapu intikali yapılmış olur. Geçerli sebep olmaksızın yapılan  tescil, yolsuz tescildir. Kurucu unsurların eksik olması sebebiyle tescilin yolsuzluğu başlangıçtan itibaren olabileceği sonradan da tescil yolsuzlaşabilir. Türk Medeni Kanununa göre tescillerin yolsuzluğu sebebi ile tapu kaydının düzeltilmesi dava edilebilir. Tapu kaydında yer alan mülkiyet hakkının devrinde sebebe bağlılık ilkesi geçerlidir. Söz konusu bu ilke gereğince yolsuz tescil ile mülkiyet devir alana geçmez. 

Tasarruf Yetkisi Olmayan Kişinin Talebi ile Yapılan Tescil Yolsuzdur

Tapu memuru kendiliğinden tapu devir işlemi yapamaz. Taşınmaz devri için malik olan kişinin yazılı olarak başvurması gerekir. Tapuda işlem yapmak için talepte bulunan kişinin, taşınmazın sahibi ya da usulüne uygun vekaletname ile yetki verdiği kişi olması gerekir. Taşınmaz sahibi olan kişi, tapu müdürlüğüne giderek bizzat işlem yapabileceği gibi işlemi vekili aracılığıyla da yapabilir. Taşınmaz sahibi adına işlem yapan kişinin temsil yetkisi yoksa, tapuda yapılan tescil yolsuz olacaktır. 

Türk Borçlar Kanunu’na göre, tapuya kayıtlı bir taşınmazın devredilebilmesi için vekaletnamede bu konuda özel yetki verilmesi gerekmektedir. Söz konusu kanunun 504 maddesi gereğince; Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça, vekalet verenin bir taşınmazı satamaz, bir hakkı başkasına devredemez. Örneğin taşınmaz maliki, düzenlediği vekaletname ile vekili sadece taşınmazı satmak için yetkilendirdi ise, vekil taşınmazı bir başkasına bağışlayamaz. Bu sebeple vekaletname düzenlerken; yetkinin hangi taşınmaz için ve hangi işlemler için verildiğinin açıkça yazılması önemlidir. Tapu sicil tüzüğüne göre, taşınmaz maliki işlem sırasında hazır değilse, noterlik kanununa göre düzenlenmiş vekaletname ile vekil işlem yapabilir. Vekaletnamenin noterde ve fotoğraflı olarak düzenlenmesi gerekir. 

Kimler Bu Davayı Açabilir?

Tapu sicilinin düzeltilmesi davasını açabilecek kişiler, sicildeki yanlışlık veya eksiklikten doğrudan veya dolaylı olarak etkilenen kişilerdir. Örneğin, bir arsanın mülkiyetinin başka bir kişi adına tapuda kayıt edilmesi durumunda, arsanın asıl  sahibi bu davayı açabilir. Davacı, tapu sicilindeki yanlışlığın veya eksikliğin düzeltilmesini talep eder. 

Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, taşınmazın yer aldığı mahkeme sınırları içinde açılması gereken özel bir davadır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 uyarınca, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bu davada kesin yetkili mahkemedir. Tarafların anlaşmasıyla başka bir mahkemede dava açılması mümkün değildir.

Tapu kaydının  düzeltilmesi davası, herhangi bir taşınmazın niteliği, büyüklüğü ya da değeri ne olursa olsun, asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Tapu iptal ve tescil dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın tapu kayıtları ve arazinin mevcut durumu, işlemde var olan hukuka aykırılıklar net bir şekilde açıklanmalıdır. 

Tapu kayıtları ve bu kayıtların dayanağı olan belgeler dava dosyasına eklenmelidir. Bu bilgilerin doğru olması, sürecin hızlanmasını ve zaman kaybının önlenmesini sağlar.

Dava dilekçesinde, hangi konularda bilirkişi incelemesi istendiği, keşif sırasında veya tanıkların ifadelerinde dikkate alınması gereken hususlar belirtilmelidir. Bu ayrıntılar, davanın sağlıklı bir şekilde ilerlemesi ve adaletin doğru bir biçimde tecellisi için önemlidir. 

Tapu İptal Davası Ne Kadar Sürer

Bu tür davalarda sürecin uzunluğu, davaya konu olan taşınmazın niteliği, davanın karmaşıklığı ve mahkemelerin iş yükü gibi faktörlere bağlı değişebilir.

Tapu iptal ve tescil davası, hukuki sürecin ilk aşamasını oluşturan asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Bu davaların ilk derece mahkemesinde sonuçlanma süresi genellikle yaklaşık 1,5 – 2 yıl sürmektedir. Ancak bu süreç, davada ileri sürülen iddia ve delillerin incelenme süresine göre değişiklik gösterir.

Asliye hukuk mahkemesinin kararına karşı yapılan itirazlar, istinaf mahkemeleri tarafından değerlendirilir. Tapu iptal ve tescil davasında istinaf süreci, genel olarak 3 yıl kadar zaman alabilir. Bu süreç, itirazın içeriği ve istinaf mahkemesinin inceleme yoğunluğuna bağlı olarak farklılık gösterebilir.

Yargılama sürecinin son aşaması olan temyiz incelemesi, Yargıtay tarafından yapılır.Bir tapu iptal ve tescil davasında temyiz süreci, ortalama olarak 2 yıl sürmektedir. Temyiz başvurusunun karmaşıklığı ve Yargıtay’ın iş yükü, sürecin uzamasına neden olabilir.

Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası

Anne ve babanın vefatı sonrasında miras işlemleri sırasında sıkça karşılaşılan durumlardan biri, taşınmaz malların adil olmayan şekilde bir mirasçıya devredilmesidir. Eğer bir ebeveyn, taşınmazını haksız ve yanıltıcı bir yöntemle, diğer mirasçıların hakkını ihlal edecek biçimde bir çocuğuna intikal ettirmiş ise, bu durumda tapu iptal ve tescil davası açma hakkı doğar.

Eğer kardeşlerden biri, diğerlerinin miras haklarını zedeleyecek biçimde haksız bir şekilde mal mülk sahibi olduysa, bu durumu düzeltmek için tapu İptal ve tescil davası açılabilir. Mağdur olan kardeş, davacı olarak mahkemeye başvurur ve söz konusu taşınmazın tapu kaydının iptalini talep edebilir.

Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılamaz

Tapu iptal ve tescil davalarının açılamayacağı durumlara TMK m. 712 ve TMK m.713 yer verilmiştir. Olağan zamanaşımı, bir taşınmazın kayıtlı malikin adına 10 yıl süreyle kesintisiz ve itirazsız bir şekilde iyi niyetle kullanılmasını ifade eder. Bu süre zarfında ilgili kişi, taşınmazın sahibi gibi davranmış ise ve herhangi bir itirazla karşılaşmamış ise, malik sıfatıyla haklarını kazanır. 

Türk Medeni Kanununun 712. maddesi çerçevesinde, yani olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetini kazanan kişi aleyhine, tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün değildir. Bu süreçte kazandırıcı zamanaşımının gerçekleşmesi tapu sicili üzerinden gerçekleşmiş bir yolsuz tescil olarak kabul edilmez.

Türk Medeni Kanununun 713. maddesi uyarınca, tapu kütüğüne işlenmemiş veya bu kütükten malikinin kim olduğu anlaşılamayan taşınmazlarda durum farklıdır. Bu gibi taşınmazları, 20 yıl süresince kesintisiz, davasız ve malik sıfatıyla kullanan kişiler, olağanüstü zamanaşımı sayesinde taşınmaza ilişkin mülkiyet haklarını kazanabilirler. Burada da yine, olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyeti kazanan kişi hakkında tapu iptali ve tescil davası açılması hukuken mümkün olmamaktadır.

Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyeti elde etmiş olan kişilerin tescil haklarının korunması, Türk Medeni Kanunu ile güvence altına alınmış bir hukuki durumdur. Her iki durumda da, yani hem olağan hem de olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılmışsa, bu kazanım yolsuz tescil oluşturmaz ve bu esaslar ışığında tapu iptali ve tescil davası yoluna gidilemez. Bu, taşınmazın uzun yıllar boyunca sahiplenilmesinin ve kullanılmasının hukuki bir kazanıma dönüşmesini sağlar ve tapu sicili üzerindeki istikrarı korur.

Tapu İptal ve Tescil Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması

Gayrimenkul hukuku alanında sıkça karşılaşılan durumlardan biri de tapu iptal ve tescil davası esnasında taşınmazların satış sürecidir. Tapu iptal davası devam ederken taşınmazın alınması  satılması yasak değildir. Yani, tapu iptal ve tescil davasının açılması, ilgili taşınmazın satışını doğrudan engellemez. Bu durumda, avukatlar tarafından davanın sonuna kadar taşınmazın el değiştirmesini engelleyecek bir ihtiyati tedbir talebinde bulunulması gerekir.

İhtiyati tedbir kararının alınması için öncelikle mahkemeye başvurulur ve bu talep, mahkeme tarafından değerlendirilir. Değerlendirme sonucunda talebin kabul edilmesiyle birlikte taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir kararı işlenir. Bu sayede, tapu iptal ve tescil davası sonuçlanıncaya kadar taşınmazın satışı, ipotek edilmesi veya başka herhangi bir şekilde devri söz konusu olamaz.

İhtiyati tedbir talebinde bulunmak için ilk olarak davanın açılmış olması gerekir. Dava açıldıktan sonra ilgili taşınmazın durumu hakkında mahkemeye gerekli deliller sunulur.  Tapu iptal ve tescil davası sürecinde, hakkınızın korunması ve taşınmazın elden çıkarılmaması için mutlaka ihtiyati tedbir talebinde bulunulmalıdır. Bu, dava sonucunun uygulanabilirliği açısından hayati bir adım olabilir.  

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası, miras bırakanın kendi varlıklarını, mirasçılarını miras haklarından mahrum bırakmak amacıyla, gerçekte var olmayan bir hukuki işlem yapması anlamına gelir. Muris muvazaasını içeren işlemler hukuka aykırı olarak kabul edilir ve tapu sicilindeki tescilin iptali gündeme gelir. İlgili davalarda, miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma niyeti aranır. 

Tapu iptal ve tescil davalarında muris muvazaası tespiti için dikkat edilmesi gereken hususlar; miras bırakanın ve muvazaalı işlemi yapan kişinin mali durumları, taşınmazın gerçek değeri ve işlem bedeli, taraflar arasındaki ilişkiler ve motivasyonlar, yapılan işlemin yapılması için haklı gerekçelerin bulunup bulunmadığı, tarafların ekonomik durumları ve yaşadıkları yörenin adet ve gelenekleri. Bu unsurların incelenmesi sonucunda eğer muris muvazaası varsa, tapu iptal ve tescil davası açılabilecek ve mirasçıların hak kaybının önüne geçilebilecektir.

Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptal Davası

Hukuki ehliyetsizlik, bireyin fiil ehliyetine veya karar verme yeteneğine sahip olmadığı durumları kapsar. Bu durumda olan kişiler, eylemlerinin nedenlerini ve sonuçlarını kavrayıp değerlendiremez ve ayırt edemezler. 

Ehliyetsiz kişilerin tapuda yaptıkları işlemler iptal edilebilir. Türk Medeni Kanununun ilgili hükümlerine göre; fiil ehliyeti olmayan kişilerin yaptıkları tapu devir işlemleri iptal edilebilir. Fiil ehliyeti ile hak ehliyeti birbirinden farklı kavramlardır. Beş yaşındaki bir çocuk da hak ehliyetine sahiptir. Yaşı küçük olsa da adına arsa, ev ya da araba olabilir. Buna karşılık beş yaşındaki bir çocuğun fiil ehliyeti yoktur. Babasından kalan evini ya da bahçesini tapuda tek başına satamaz. Fiil ehliyeti, bir kimsenin yaptığı işlemlerin hukuki sonuçlarını bilmesi ve bunlara göre davranabilmesidir. Yaş küçüklüğü fiil ehliyetini ortadan kaldırır. Eğer işlem yapan kişi 18 yaşını doldurmadıysa fiil ehliyeti yoktur. Ehliyetsiz kişilerin yaptıkları tapu devri, hukuka aykırıdır ve yolsuz tescil oluşturur. Akıl hastası olan kişilerin de fiili ehliyetleri yoktur. 

Fiil ehliyeti olmayan kişiler tarafından yapılan gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda yapılan devirler hukuka uygun değildir. Böyle durumlarda tapu iptal ve tescil davası söz konusu olabilir. 

Ehliyeti olmadığı iddia edilen kişiyle alakalı tüm tıbbi belgeler, dosyaya eklenmeli ve değerlendirilmelidir. Kişiye ait doktor raporları, hasta gözlem kağıtları, reçeteler ve görüntüleme raporları eksiksiz olmalıdır. Ehliyetsizlik ve temyiz kudretinin yokluğu, yalnızca biyolojik faktörlere (örneğin, yaşı küçüklük, akıl hastalığı, bilinç bulanıklığı) değil, aynı zamanda psikolojik unsurlara (örneğin, bilinç, algılama, irade) da bağlı olduğunun altı çizilmelidir. Bu durumlar hakimlik mesleğinin bilgi ve tecrübesini aşan özel ve teknik bilgileri gerektirdiği için, kişinin işlem yapmaya ehliyetli olup olmadığının tespiti amacıyla Adli Tıp Kurumundan rapor talep edilmelidir. Bu adımlar, hukuki ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasının incelenmesinde izlenecek yol haritasını oluşturmaktadır. 

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle açılacak olan tapu iptal davasında, tüm mirasçıların birlikte hareket etmeleri, hukukun genel ilkelerine de uygun düşer.

Ketmi Verese Nedeniyle Tapu İptal Davası

Ketmi veraset durumu, mirasçıların bir kısmı veya tamamının miras hakkından bilerek veya bilmeyerek habersiz bırakıldığı hallerde ortaya çıkar. Tüm mirasçılar ve payları doğru olarak belirtilmeden yapılan bir tescil işlemi, yani miras hakkı ketmedilmiş kişiler göz ardı edilerek yapılan işlemler hukuka aykırıdır. Bu durumda tapu kaydının iptali söz konusu olabilir.

Eğer bir tescil işlemi eksik veraset bilgileriyle yapılmışsa, gerçek mirasçılar bu durumu fark ettiğinde tapu iptal davası açabilirler. Ketmi verase sebebiyle açılacak tapu iptal davalarında öncelikle şahsın mirasçılık sıfatının  kesin bir biçimde tespit edilmiş olması gerekmektedir. 

Eğer bir mirasçılık belgesi gerçeği tam olarak yansıtmıyorsa ve tüm mirasçıları kapsamıyorsa, bu belgenin iptali ve gerçek miras durumunu doğru şekilde yansıtan yeni bir mirasçılık belgesinin düzenlenmesi şarttır. Bir kişinin ketmi verase gerekçesiyle doğrudan tapu iptal davası açması halinde ise dava reddedilmeyip, ilgili kişiye önce mirasçılık belgesinin iptali için dava açması için süre tanınır.

Şekle Aykırılık Sebebiyle Tapu İptal Davası

Tapulu taşınmazların devir işlemlerinin geçerli olabilmesi için sözleşmenin tapuda ve resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Resmi şekilden kasıt, tapu devir işleminin tapu memuru tarafından yazılı olarak yapılmasıdır. Devir sırasında tapu memuru ile birlikte alıcı ve satıcının ya da vekillerinin de aynı anda tapu dairesinde bulunması gerekir. Sözleşme hazır bulunanlar tarafından imzalanır ve tapu dairesinde saklanır. Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini gerektiren sözleşmeler tapu sicil memurları tarafından yapılır.  Adi yazılı şekilde, tapu dışında yapılan taşınmaz devirleri geçerli olmaz. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin tapuda yapılması, sözleşmenin geçerliliği için zorunludur. 

Kanun koyucu, taşınmaz devri sözleşmesinin önemi sebebi ile, resmi şekilde yapılmasını zorunlu tutmuştur. Tüm taşınmazların kaydı devlet tarafından tutulmaktadır ve bu kayıtlar herkese açıktır. Böylelikle satın almak istediğiniz evin gerçekten satıcıya ait olup olmadığını öğrenebilirsiniz. Tapu kayıtlarının devlet tarafından tutulması sonucu, yapılan devirlerin ispatı kolaylaşmaktadır. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile de taşınmaz mülkiyetinin devri mümkündür. Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, tapu memurlarından başka noter ya da sulh hukuk mahkemesi tarafından da yapılabilir.

Şekle aykırılık halinde, hukuki işlem hüküm doğurmaz. Resmi şekilde, tapuda yapılmayan tapu devrinin yaptırımı kesin hükümsüzlüktür. Yani tapu devrinin hiç yapılmamış olduğu kabul edilir. Kesin hükümsüzlük halinde hukuki işlem, yapıldığı andan itibaren hiçbir sonuç doğurmaz. Şekle aykırı bir devir sonradan düzeltilemez. 

Şekle Aykırılığın Sonuçları

Taraflar, kesin hükümsüzlük iddiasında bulunmasa bile hakim tarafından kendiliğinden göz önüne alınır. Mahkeme tapu devrinin şekle aykırılık sebebi ile inceleyerek, hükümsüz olduğuna karar verebilir. Ayrıca taraflar da tapu devrinin şekil şartına uymaması sebebiyle hükümsüzlüğünü ileri sürebilirler. 

Hatalı Veraset İlamına Dayalı Tapu İptal ve Tescil

Bazı durumlarda hatalı veraset ilamı ile tapu intikali yapılabilmektedir. Veraset ilamı, ölen kişinin mirasçılarını gösterir bir belgedir. Mirasçılık belgesini noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alabilirsiniz. Veraset ilamı ölen kişinin nüfus kayıtlarına göre çıkarılır. Eğer kişinin nüfus kayıtları hatalı ise, düzenlenecek mirasçılık belgesi de hatalı olacaktır. Böyle bir durumda öncelikle mirasçılık belgesinin iptali ve yenisinin verilmesi için dava açmanız gerekmektedir.

Hatalı veraset ilamını noter vermişse iptal davasını sulh hukuk mahkemesinde açmanız gerekir. Eğer hatalı olan mirasçılık belgesi sulh hukuk mahkemesinden alındıysa, iptal davasının asliye hukuk mahkemesinde açılması gerekir. Hatalı mirasçılık belgesi ile yapılan intikal sonucu tapudaki tescil yolsuz olur. Mirasçılık belgesinde, bazı mirasçıların yer almamasına eskiler ketmi verase derler. Mirasçılardan birinin ya da bir kaçının mirasçılık belgesinde gösterilmemesi veraset ilamını hatalı hale getirir. Ketmedilen mirasçılar, tapudaki yolsuz tescilin düzeltilmesi için tapu iptal davası açabilirler.

Yargılama sonunda mahkemenin lehinize karar verebilmesi için, mirasçılık belgesinin hatalı olduğunu ve sizin de mirasçı olduğunuzu ispat etmeniz gerekir. Bu konudaki en önemli ispat aracı ise, mirasçılık belgesinin mahkeme tarafından iptal edilmesidir. Mahkeme ilamı ile sizin de mirasçı olduğunuz karara bağlanmalıdır. Hatalı veraset ilamına dayalı tapu iptal davasını, mirasçılık belgesinde adı yer almayan tüm mirasçılar açabilir. Dava asliye hukuk mahkemesinde diğer mirasçılara karşı açılır. Hatalı mirasçılık belgesine dayalı tapu düzeltme davasını, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açmanız zorunludur. Bir başka yerde bulunan asliye hukuk mahkemesinde açacağınız dava için yetkisizlik kararı verilecektir. Dava dilekçenizde, hatalı veraset ilamı ile tapu devrinin yapıldığını, bu hali ile tescilin yolsuz olduğunu belirtmelisiniz. Dilekçenizde dava konusu edilen taşınmazın tüm tapu bilgilerini eksiksiz yazmalısınız. 

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi Türk Hukuk sistemine göre geçerli bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenen ölünceye kadar bakma sözleşmesi gereğince kendisine bakılan kişinin ölümü ile bakan kişiye bir evin ya da arsanın tapusu devredilir. Bakım alacaklısının ölümü ile tapunun devredilmesi istenebilir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal davasını ölen kişinin mirasçılarına karşı açmalısınız. 

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal davasını açmak için hak düşürücü süre bulunmaktadır. Bakım alacaklısı öldükten sonra bu süre işlemeye başlar. Bu dava için hak düşürücü süre 10 yıldır. 

 Açılan davada ölünceye kadar bakma sözleşmesinin resmi şekilde ve usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve geçerli olup olmadığı incelenir. Bakım borçlusunun miras bırakana bakıp bakmadığı bu davanın konusu değildir. 

Yolsuz Tescil Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda bir hakkın tescil edilebilmesi için, tescilin geçerli bir hukuki gerekçeye dayanması gerekmektedir. Türk Medeni Kanununun 1024. maddesi tapuda gerçek hak durumuna uymayan ve geçerli bir hukuki sebep olmadan yapılan tescilleri yolsuz olarak nitelendirir.

Yolsuz tescil, tapu sicilinin gerçek durumu yansıtmadığı durumlarda geçerli olup hukuki geçerliliği olmayan bir işlemdir. Bu, tapu kaydının, kişinin ehliyet yoksunluğu, iradesi dışında bir işlem olması, çifte kayıt gibi çeşitli nedenlerden dolayı geçersiz olduğu anlamına gelir.

Tescilin yolsuz olduğu durumlarda, gerçekte hak sahibi olan kişinin hakları bu kayıtla etkilenmez. Eğer tapu sicilinde yolsuz bir tescil varsa, hak sahibi tapu sicilinin düzeltilmesini talep edebilir. Bu durum Türk Medeni Kanununun 1025. maddesinde açıkça belirtilmiş olup, hak sahiplerine yasal yollardan hakkını arama imkanı tanır.

Yolsuz tesciller, tapu iptal ve tescil davasıyla düzeltilebilir. Hak sahibi, durumun düzeltilmesi için dava açarak, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtacak şekilde düzeltilmesini ve böylece tapu sicilinin gerçek durumu yansıtmasını sağlayabilir.

Mal Kaçırma Tapu İptal Davası

Bu davayı açma hakkı, miras hukukunda saklı pay sahibi olanlarla sınırlı değildir. Eğer mirastan mal kaçırma eylemi gerçekleşmişse, saklı pay hakkı olsun ya da olmasın, tüm yasal mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilirler.

Mirastan mal kaçırma eylemi tespit edilirse, davanın konusu olan taşınmaz ya da taşınmazların tapu kayıtları mirasçılar lehine tescil edilebilir. Mirasçılar, kendi miras payları oranında tapuya tescil yapılmasını isteyebilir. Bu tür bir dava, tenkis davasına göre daha geniş bir mirasçı grubuna açıktır. Mirastan mal kaçırıldığının kanıtlanması sürecin en önemli adımıdır.

Mirasçıların haklarını koruyan bu süreç, mal kaçırma eylemlerinin önüne geçmekte ve haksız kazanç sağlanmasının engellenmesine yardımcı olmaktadır. Ayrıca, adaletin tesis edilmesini ve mirasın doğru ve adil şekilde paylaşılmasını sağlamaktadır.

Her mirasçı, mal kaçırma tapu iptal davası aracılığıyla, mirastan hakkaniyetli bir şekilde kendi payına düşeni talep edebilir ve bu süreç, miras paylarının korunması ve adil dağıtımı için büyük öneme sahiptir.

Sahtecilik Nedeniyle Tapu İptali Davası

Sahtecilik nedeniyle tapu iptali, alıcı veya satıcı tarafından, tapu işlemlerinde kullanılan belgelerin gerçeği yansıtmaması halinde söz konusu olabilir.

Sahte belge ile yapılan tapu devir işlemleri genellikle şunlardan kaynaklanır:

• Sahte kimlik kullanılması
• İmzanın taklit edilmesi
• Tapu senedinde sahtecilik
• Yetkisiz kişiler tarafından işlem yapılması

Bu tür usulsüzlüklerin ortaya çıkması halinde, mağdur olan tarafın haklarını koruyabilmek için sahtecilik nedeniyle tapu iptali davası açılması gerekir. 

Sahtecilik nedeniyle tapu iptali davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülen ve asliye hukuk mahkemesinin görev alanına giren önemli bir hukuki işlemdir. Bu dava, taşınmazın özelliklerine bakılmaksızın, yalnızca yetkili asliye hukuk mahkemesinde açılabilir.

Sahtecilik nedeniyle yapılan taşınmaz devir işlemleri hukuken geçersiz sayılır. Eğer bir taşınmaz sahte bir vekaletname aracılığıyla devredilmiş ise, kayıtlı malik bu duruma itiraz ederek tapu iptali davası açma hakkına sahiptir. 

Ancak, eğer işlemi gerçekleştiren kişi taşınmazı bir başkasına aktarmış ise ve bu üçüncü kişi iyi niyetli ise, Türk Medeni Kanunun 1023. maddesi uyarınca iyi niyetli üçüncü kişinin iktisabı korunmaktadır. Diğer yandan, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi halinde, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilere bu tescilin dayanak olarak kullanılması imkanı tanınmaz. Türk Medeni Kanun hükümlerine göre, yolsuz tescilden haberdar olan veya olması gereken üçüncü kişiler, başka bir delile ihtiyaç duyulmaksızın kötü niyetli kabul edilirler. Üçüncü kişinin yolsuz tescili bilip bilmediği ya da bilmekle yükümlü olup olmadığı, çeşitli hususlar dikkate alınarak değerlendirilir. 

Tapu iptali davası sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı hususlar şunlardır:

• Tarafların tapu devrinden önce birbirini tanıyıp tanımadıkları,
• Aralarındaki akrabalık ilişkisinin olup olmadığıı,
• Ticari ve ekonomik bağlantılar,
• Yaşadıkları bölge temelli sosyal ilişkiler,
• Tapunun devir edildiği tarih ve devir bedeli.

Bu kriterler ışığında, taşınmaz devirlerinin yolsuz tescil edilip edilmediği ve üçüncü kişinin kötü niyetli olup olmadığı hukuki merciler tarafından değerlendirilir. 

Sahtecilik nedeniyle tapu iptali davası, karmaşık ve uzmanlık gerektiren bir süreçtir ve bu süreçte doğru adımların atılması, mağduriyetin en kısa sürede çözülmesine olanak sağlar. Hak kayıplarının önlenmesi adına, konusunda uzman bir avukattan yardım almak bu tip davalar için hayati önem taşımaktadır.

Mülkiyet hakkı ayni bir hak olduğundan, zamanaşımı sürelerine tabi değildir. Bu nedenle, tapu kayıtlarındaki yolsuzluklar her zaman mahkemeye taşınabilir. Tapu iptali ve tescil davalarında esas alınan, mülkiyet hakkının korunmasıdır ve bu davalarda zaman sınırlaması bulunmaz.

Sahtecilik, bir kişinin başka birinin haklarını, varlığını veya imzasını hukuka aykırı bir şekilde kullanarak, gerçeğe aykırı bir durum yaratması ve bu yolla bir menfaat sağlamasıdır. Tapu sahteciliği ise, özellikle gayrimenkul tapularının üzerinde oynanması ya da gerçeğe aykırı tapuların üretilmesi gibi durumları kapsar.

İyi niyetli üçüncü kişi, sahtecilikten habersiz olarak gayrimenkul satın alan ve bu işlemlerde hileye başvurmadan, alım-satım işlemlerini yerine getiren kişilerdir. Türk Medeni Kanunu’nda iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına yönelik düzenlemeler bulunmaktadır. Sahtecilik sonucunda tapuları iptal edilen gayrimenkullerin iyi niyetli üçüncü kişilerce satın alınmış olması, davaların seyrini etkiler.

Sahtecilik tespit edildiğinde, mağdur edilen gerçek mal sahibi tarafından tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu dava, tapunun iptali ve malın gerçek sahibin üzerine tescil edilmesini amaçlar. Dava sürecinde, sahteciliğin tespiti, iyi niyetli üçüncü kişilerin tespiti ve haklarının ne ölçüde korunacağı gibi konular mahkemece incelenir.

Tapu İptal Tescil Davası Zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet haklarını koruyan önemli hukuki süreçlerdir. Türk hukukunda, tapu iptal ve tescil davası, genellikle ayni hak olan mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan zamanaşımına uğramaz. Bu nedenle, mülkiyet hakkının korunması amacıyla açılan bu davaların süresiz olarak kabul edilmesi esastır.

Tapu iptal ve tescil davası aradan 100 yıl geçtikten sonra bile açılabilir. Tabi ki bu kadar uzun zaman beklemenizi asla önermiyoruz. Mümkün olan en kısa sürede davanızı açmanızda fayda var. Aksi durumda hak kaybı yaşayabilirsiniz.

Her kuralın istisnaları olduğu gibi, tapu iptal ve tescil davası da belirli durumlarda zamanaşımına tabi olabilir. Bu istisnalardan biri, kadastro öncesi dönemde meydana gelen hak ihlallerine ilişkin durumlardır. Kadastro öncesi hak iddiaları üzerine açılan tapu iptal ve tescil davaları, belli bir hak düşürücü süreye sahiptir.

Bu tür davaların en belirgin özelliği, kadastro çalışmalarının yapıldığı tarihten önceki hak iddialarına dayanıyor olmalarıdır. Tapu iptal ve tescil davası kapsamında, kadastro öncesine dayanan hak iddiaları, bu hakların kayıt altına alınmadığı dönemleri kapsar. Bu süreçte, dava açılabilmesi için 10 yıllık bir hak düşürücü süre öngörülmüştür.  Tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımının uygulanması, hak sahiplerinin kadastro çalışmalarını takiben hak iddialarını belirli bir zaman diliminde ileri sürme zorunluluğunu ortaya koyar. Bu durum, tapu kayıtlarındaki belirsizliklerin ve anlaşmazlıkların makul bir zaman içerisinde çözülmesini sağlamak amacı taşır. Tapu ile ilgili hak iddialarında zamanında harekete geçmek, mülkiyet hakkının korunmasında büyük önem taşır.

Tapu İptal Davası Kaç Yıl İçinde Açılır?

Tapu iptal davasının açılabilir olup olmadığı, zamanaşımı sürelerinin ne olduğu, özellikle gayrimenkul alım-satımlarında ortaya çıkabilecek mağduriyet durumlarında en çok merak edilen konulardan biridir. Tapu iptal davası kaç yıl içinde açılır sorusu, tapu davalarında kritik bir noktadır ve bu süre davaya konu olan hukuki sebebe ve ilgili kanun maddelerine göre farklılık gösterebilir.

Tapu sicilinde yolsuz olarak yapılan bir tescil, ilgililer tarafından tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılarak düzeltilebilir. Tapu kaydının düzeltilmesi davası, tapu sicilindeki yanlışlığın veya eksikliğin düzeltilmesini sağlayan bir davadır. Tapu kaydının düzeltilmesi davası, tapu sicilindeki yanlışlığın veya eksikliğin, ilgililerin haklarını zedelemesi halinde açılabilir.

Ayni dava olması sebebi ile tapu davası için herhangi bir hak düşürücü süre ya da zaman aşımı söz konusu değildir. Hakkın kötüye kullanılması söz konusu olmadıkça aradan 30 yıl geçtikten sonra da tapu davası açılabilir. Tapu davalarında hak düşürücü süre bulunmamasının bir tek istisnası kadastro kanununun 12 maddesidir. İlgili hukuki düzenlemeye göre; kadastro tespiti yapıldıktan sonra en geç 10 yıl içinde dava açılmalıdır. Hak düşürücü süre bittikten sonra açılan dava, talep olmasa da kendiliğinden reddedilecektir. 

Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası Zamanaşımı

Kardeşler arasında yaşanan mülkiyet anlaşmazlıklarında, tapu iptal ve tescil davası sıklıkla karşılaşılan bir durum haline gelebilir. Tapu iptal ve tescil davası açma hakkının, zamanaşımı süresine tabi olup olmadığı ve bu sürenin ne kadar olduğu konusu pek çok kişi tarafından merak edilmektedir.

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu sicilinde hatalı veya haksız olarak yapılan tescillerin iptali ve gerçek hak sahibinin tescilinin yapılması amacıyla açılan bir davadır. 

Kardeşler arasında tapu iptal davası açmak için herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi yoktur. Kardeşler kural olarak bu davayı her zaman açabilirsiniz.  

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Zamanaşımı

Muris muvazaası davaları, miras bırakanın sağlığında, mirasçılarını zarara uğratacak şekilde malvarlığında tasarrufta bulunması durumunda söz konusu olur. Mirasçılar, hukuka aykırı mal devri işlemlerini iptal ettirmek adına bu tür davalara başvurabilirler. Davanın açılabilmesi için miras bırakanın vefat etmiş olması ve malvarlığı üzerindeki tasarruf işlemlerinin muvazaalı (hileli) biçimde gerçekleşmiş olması gerekir. Ayrıca davacının mirasçı sıfatını taşıması gereklidir, mirasçı olmayanlar bu davayı açamazlar. Muris muvazaasına nedeniyle tapu iptal ve tescil davası için özel bir zamanaşımı süresi bulunmaz.  

Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı

Tapu iptali ve tescil davası, mülkiyet hakkına yönelik iddialarla ilgili olarak açılan ve taşınmazın tapu kaydının hukuki durumunu düzeltmek için başvurulan önemli hukuki süreçlerden biridir. Genellikle kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz olduğu iddia edilen tapu kayıtları söz konusu olduğunda bu tip dava açılabilir.

Tapu iptal davası, taşınmazın mülkiyet haklarına ilişkin olduğundan, mahkemenin nihai kararı alınana kadar icra işlemlerine konu edilemez. Bu tür davalarda dikkat edilmesi gereken en önemli süreçlerden biri de, davanın ne kadar süre içerisinde açılması gerektiğidir.

Sözleşmedeki rızanın bozukluğu gibi durumlar neticesinde dava açılabilecek süreyi düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesine göre, yanılma, aldatma veya korkutma yoluyla sözleşme yapıldığında, bu durumların farkına varıldığı andan itibaren bir yıl içinde sözleşmenin iptali için dava açılması gerekmektedir. Yanılgı veya korkutmanın etkisi altında kalmış bir kişi, bu durumların ortadan kalktığı anda yürürlüğe giren bir yıl boyunca sözleşmeyi iptal etme hakkına sahiptir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Dilekçe Örneği

Tapu sicilinin düzeltilmesi davasının konusu mal varlığına ilişkin olduğu için dava konusu taşınmazın değerinin de mutlaka dava dilekçesinde gösterilmesi gerekir. Çünkü belirtilen değer üzerinden harç alınacaktır. 

Hakim, davacının dilekçelerinde ileri sürmediği hiçbir hususu kendiliğinden inceleyemeyeceğinden Hatta bunları hatırlatacak davranışlarda dahi bulunamayacağından davacının dava sebebini açık ve net bir şekilde ortaya koyması gerekecektir. 

Yeni düzenlemeye göre açılan tapu stilini düzeltilmesi davasında davacının, yapılan tescilin yolsuzluğunu ne tür bir delille ispatlayacak ise o delili açıkça belirtmesi gerekecektir. 

Tapu İptal Davasının Sonuçları

Dava sonunda tapu kaydının iptaline karar verilirse, kararın kesinleşmesi ile ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kaydının düzeltilmesini talep etmeniz gerekmektedir. Davayı kaybeden taraf tüm yargılama harçlarını ve giderlerini ödeyecektir. Ayrıca kaybeden taraf kazananın avukatına hatırı sayılır bir vekâlet ücreti de ödemek zorundadır. Dava değeri genellikle yüksek olan tapu kaydının düzeltme davalarında dikkatli olunmalı ve titiz bir inceleme yapılmalıdır.

Tapu İptal Davasını Kazananlar

Tapu iptal davası kazanıldığında, davayı kazanan kişiler, kazandıkları haklarını resmi olarak tescil ettirebilmek için ilgili tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmalıdır. Bu süreçte önemli adımlardan biri, mahkeme tarafından verilen kararın tapu müdürlüğüne teslim edilmesidir. Kazanan taraf, bu kararı sunarak, taşınmazın mülkiyetinin kendi adına tescil edilmesini talep eder.

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının iptali için açılan ve kazanılan tapu iptal davası sonrasında alınan gerekçeli karara ihtiyaç vardır. Mahkeme kararı ile başvuracak kişinin, kararı tapu müdürlüğüne iletmesi gerekmektedir. Tapu müdürlüğü, kararı inceleyerek tescil işleminin yapılıp yapılmayacağını belirleyecektir. Tapu iptal davası sonucu verilen karar tapu siciline işlenerek, taşınmaz mülkiyetinin resmi olarak devir işlemi tamamlanır.

Mülkiyetin tescili sırasında, alıcı veya satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harçları bulunmaktadır. Tapu iptal davası sonucunda elde edilen mahkeme kararı ile yapılan tescil işlemleri de harçtan muaf değildir. Tescil işlemi harçlarının ödenmesi gerektiğini unutmamak önemlidir.

Kazanan kişilerin, tapu tescil işlemi için gerekli belgelerle tam ve eksiksiz bir şekilde tapu müdürlüğüne başvurmaları, süreci hızlandıracak ve olası aksaklıkların önüne geçecektir. Tapu iptal davasını kazanan bireyler, mahkeme kararını temel alarak, tapu mülkiyetinin resmi olarak kendi adlarına tescil edilmesi için gerekli adımları atmalıdır.   

Tapu İptal Davasını Kaybettim

Tapu iptal davası sürecinde, davayı kaybeden kişilerin ek bir işlem yapması gerekmediği önemli bir konudur. 

Dava sonucunda, eğer tapu iptal davası lehine sonuçlanmış ise tapu kayıtları mahkeme kararı doğrultusunda güncellenir. Bu durumda, davayı kaybeden tarafın tapu kayıtları ile ilgili herhangi bir değişiklik yapması ya da başka bir işlemde bulunması gerekmez. 

Bununla birlikte, dava sonrasında herhangi bir hukuki hak kaybına uğramamak adına, bir avukat ile danışarak yasal sürecinizi gözden geçirmeniz ve sonrasında atmanız gereken adımlar konusunda bilgi almanız faydalı olabilir.

Tapu İptal Davası Masrafları

Tapu kaydının düzeltilmesi davası açtığınız zaman mahkeme harcı, posta ücreti, bilirkişi ücreti, keşif ücreti ve benzeri bir takım masrafları karşılamanız gerekir. Davanın açılması ve görülmesi için ödenmesi gereken harçlara yargılama harçları denilir. Ödenmesi gereken harçlar mahkeme veznesine ödenmedikçe dava açılmış sayılmaz. Tapu iptal ve tescil davası için başvuru harcı ve peşin harç ödenmelidir. Başvuru harcı, asliye hukuk mahkemesinde açılan her dava için sabit olarak alınan harçtır. Her yıl yeniden belirlenir ve başvuruculardan alınır. Bunun yanında ayrıca peşin harç alınır. Başvuru harcının aksine peşin harç dava değerinin belirli bir yüzdesi olarak alınır. Dava konusu taşınmazın değeri arttıkça, ödemeniz gereken peşin harç miktarı da artacaktır. 

Tüm davalarda ortak olan bir diğer masraf ise posta ücretleridir. Dava ve cevap dilekçelerinin taraflara posta ile tebliğ edilmesi gerektiği gibi mahkemenin tensip zaptının ve ara kararlarının da taraflara posta yolu ile tebliğ edilmesi kuraldır. Davada yer davacı ve davalı sayısına göre de harcanacak posta ücreti değişecektir. 

Tapu davalarında taşınmazın yanına gidilerek keşif yapılması zorunludur. Bu sebeple tapu tescil davalarında keşif masrafı kaçınılmazdır. Dava değerinin tespit edilebilmesi için bilirkişiden rapor alınacak ve bilirkişilere ücret ödenecektir. Bu masraflar davacı tarafından peşin olarak ödenir. Davayı kazanması durumunda davacı, yaptığı harcamaları davalıdan tahsil edebilir.  

Davayı kaybeden taraf ayrıca diğer tarafın avukatına karşı vekalet ücreti öder. Dava konusu taşınmazların değeri üzerinden hesaplanacağı için vekalet ücreti ciddi rakamlara ulaşabilir. Bu sebeple tapu iptal davası açmadan önce, oluşabilecek tüm bu masrafları göz önünde bulundurmalısınız.  

Tapu Davalarında Görevli Mahkeme

Görev, bir davanın hangi mahkeme tarafından çözümleneceğini belirler. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 7 maddesi mahkemelerin görev konusunu düzenlemiştir. Görev kurallarının doğru bir şekilde uygulanması, davaların daha hızlı bir şekilde çözümlenmesi açısından önemlidir. Bir davaya hangi mahkemenin bakacağı, dava konusunun niteliğine göre belirlenir. Örneğin, bir taşınmazın mülkiyetinin tespiti davası, asliye hukuk mahkemesinde görülür. Görev kurallarına aykırı olarak açılan davalar, görevsizlik kararı ile usulden reddedilir. Görevsizlik kararı ile dava, görevli olan mahkemeye gönderilir.

Tapu Davalarında Yetkili Mahkeme

Yetki, bir davanın hangi mahkeme tarafından görüleceğini belirleyen hukuk kuralıdır. Yetkili mahkemede açılmayan davalar, yetkisizlik nedeniyle reddedilir. Tapu iptal ve tescil davası niteliği gereği bir ayni davadır. Taşınmaz mülkiyeti ile ilgili olması sebebi ile ayni davaların taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede görülmesi kuraldır. Bunun sağladığı bir çok kolaylık bulunur. Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemenin keşif yapması ve tanıkları dinlemesi daha kolay ve daha az masraflı olur. Bir tek dava ile birden fazla taşınmazın tapu kaydının düzeltilmesi istenebilir. Böyle bir durumda eğer taşınmazlar farklı yerlerde bulunuyor ise, taşınmazlardan birinin yer aldığı mahkemede diğerleri hakkında da dava açılabilir. 

[forminator_form id=”12056″]