Satış Vaadi Sözleşmesi

Satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşmedir. Tarafların ileride yapmak istedikleri satış sözleşmesinin şartlarını belirler. Günü geldiğinde sözleşmeye aykırı davranan tarafın ödeyeceği ceza şartı da bu sözleşmede yer almalıdır. Satış vaadi sözleşmesi, belirli şartlar altında gelecekte bir malın (çoğunlukla gayrimenkul) satışını yapmayı iki tarafın karşılıklı olarak söz vermesini ifade eder. Tarafların hukuki ehliyet sahibi, yasal yaşta ve akıl sağlığında olmaları zorunludur.  Satış vaadi sözleşmesinde cayma hakkı, tarafların anlaşması ile belirlenebilir. Ancak, sözleşmede bu hakkın kullanımına ilişkin koşullar detaylı bir şekilde ifade edilmelidir.

Diyelim ki bir ev satın almak istiyorsunuz. Evi gezdiniz ve çok beğendiniz. Fiyatta da anlaştınız ve bankadan kredi çekmek için başvurunuzu tamamladınız. Altınlarınızı bozdurdunuz, dövizlerinizi elden çıkardınız, eşten dosttan borç para topladınız. Tam satış için tapu müdürlüğüne geldiniz, satıcının vazgeçtiğini öğrendiniz. Böyle bir olasılıkta mağdur olmamak için noterde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmanızı öneririz. Satış vaadi sözleşmesinde nelere dikkat edilmelidir? Satış vaadi sözleşmesi hazırlanırken, gayrimenkulün açık adresi, bağımsız bölüm numarası gibi özelliklerinin yanı sıra, satışın bedeli, ödeme planı ve teslim tarihi gibi önemli detaylar açıkça belirtilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılırsa geçerli olur. Bu sözleşme ile taşınmazın mülkiyeti kazanılmaz; ancak ileride mülkiyeti geçirme borcu doğar. Tapuda yapılan satış sözleşmesi ile mülkiyet kazanılır. Bu sözleşme ile bir taşınmazın ileride satılması amaçlanır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride yapılacak satış sözleşmesinin tüm unsurlarını içermelidir. Satılması amaçlanan taşınmazın satış bedelinin satış vaadi sözleşmesinde gösterilmesi zorunludur. Satış bedeli yer almayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli olmayacaktır. Satış vaadi sözleşmesinin iki tarafı bulunur.  Tapusuz taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine konu edilemezler.

Satış Vaadi Sözleşmesi, gayrimenkul alım ve satım işlemlerinde büyük öneme sahip bir ön anlaşma türüdür. Bu sözleşme, taşınmaz alım-satımında taraflar arasında belirli şartların yerine getirilmesi halinde satışın gerçekleştirileceği hususunda bir taahhüdü ifade eder. Bu sözleşme sayesinde, alıcı, sözleşme şartlarının yerine getirilmesiyle, tapuda taşınmazın kendi adına kayıt edilmesi için dava açabilir. Satıcı açısından ise satış vaadi sözleşmesi, güvenilir bir alıcının varlığını ve ciddi bir niyeti teyit etmek için faydalı bir araçtır.

Satış vaadi sözleşmesi, özellikle inşaat halindeki projelerde veya uzun vadeli ödeme planları gerektiren durumlarda, taraflar için ek bir güvence sunar. Sözleşmede belirlenen tarihte, vaat edilen şartlar dahilinde gayrimenkulün satışı gerçekleştirilir ve alıcı taşınmazın yeni sahibi olur. Satış vaadi sözleşmesi yapılırken, tarafların haklarının korunması adına detaylı bir sözleşme hazırlanmalıdır. Sözleşmede; satış fiyatı, ödeme koşulları, teslim tarihi gibi önemli konular açıkça belirtilmelidir. 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkulün ileride belirlenen koşullar çerçevesinde devredilmesini amaçlayan ve her iki taraf için de belirli borçlar yaratan yasal bir taahhüttür. Bu anlaşma, vaad edenin (borçlunun) belirli bir gayrimenkulu satmak, vaad alanın (alacaklının) ise o gayrimenkulu satın almak üzere taahhütte bulunmasını içerir. Bu sözleşme nispi haklar doğurur, bu da hakların yalnızca ilgili taraflar arasında geçerli olduğu anlamına gelir.

Taşınmaz Satış vaadi sözleşmesi her türlü taşınmaz için yapılabilir. Önemli olan tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmasıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılamaz. Türk hukukunda satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda yapılması ve imzalanması zorunludur.  Satış vaadi sözleşmesinde, malın satış fiyatı anlaşılabilir ve net bir şekilde belirtilmiş olmalıdır. Tarafların sözleşmeyi serbest iradeleri ile ve karşılıklı anlaşarak yapmaları gerekmektedir. Zorlama, aldatma ya da hile gibi durumlar irade beyanını geçersiz kılar. Sözleşme, tarafların gelecekteki bir tarihte malın satışını yapacaklarına dair kesin ve ciddi bir taahhüt içermelidir. Bu unsurların eksiksiz yerine getirilmesiyle satış vaadi sözleşmesi hukuki geçerlilik kazanır ve taraflar arasında bağlayıcı olur.

Satış vaadi sözleşmesi yapılmış olmasına ve belirlenen vadenin gelmesine rağmen, satıcı taşınmazı satmaya yanaşmazsa; diğer taraf, dava açarak taşınmaza ait tapu kaydının adına kayıt edilmesini isteyebilir.

Bu sözleşme ile tapulu bir taşınmazın gelecekte satışını isteme hakkı sağlar.  Satış vaadi sözleşmesini taşınmazın sahibi ile yapabilirsiniz ancak bu zorunlu bir kural değildir. Tapuda taşınmazın sahibi olmayan kişi ile yapılan satış vaadi sözleşmesi de geçerlidir. Bu sözleşmeyi tapu sahibi ile yapmanızı öneriyoruz.  Taşınmazını satmayı vaat eden kişi satıştan kaçınırsa kendisine tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz. Kendisine ait taşınmazı satmayı vaad eden kişinin ölmesi durumunda mirasçılarına karşı tapu iptal davası açabilirsiniz.

Kişinin ölmesi sözleşmeyi ortadan kaldırmaz. Satış vaadi sözleşmesi iki taraflı bir sözleşme olup hem satıcının hem de alıcının imzalaması zorunludur. Sadece taşınmaz sahibinin imzası bulunan tek taraflı satış taahhütnamesi geçerli olmaz. Sözleşmeye konu taşınmazın bir başka kişiye satması durumunda ne yazık ki dava açma hakkınız yok olur. Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal davasını sadece sözleşmenin karşı tarafına açabilirsiniz. 

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde öncelikli olarak satılması söz verilen taşınmaz açık bir şekilde belirtilmelidir. Sözleşmeye konu taşınmazın bulunduğu il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile yüz ölçümü sözleşmeye yazılmalıdır. Sözleşmede taşınmazın tamamının mı yoksa belirli bir kısmının mı satılacağı da şüpheye yer vermeyecek şekilde açık olarak yazılmalıdır.

Alıcının sözleşmeye konu taşınmazı satın almak için ödeyeceği peşinat ve toplam bedel açık bir şekilde yazılmalıdır. Ödemenin hangi para birimi ile yapılacağı ve ödeme yöntemi de sözleşmeye yazılmalıdır. Bedelin tek seferde peşin olarak mı yoksa taksitli olarak mı ödeneceğinin de yazılması ileride anlaşmazlık çıkmasını önleyecektir. Taksitle ödeme yapılacaksa, taksit sayısı ve taksitlerin her birinin bedeli ve taksitlerin ödeme günü de sözleşmeye yazılmalıdır.

Bu sözleşmenin düzenlenmesi, özellikle büyük maddi değerlerin söz konusu olduğu taşınmaz alım-satımlarında, tarafların haklarını koruyarak, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önleyebilecek önemli bir araçtır. Bu nedenle, satış vaadi sözleşmesi hem alıcı için hem de satıcı için önemli ve koruyucu bir işlev görür.

Taşınmazlarla ilgili alım satım süreçlerinde gayrimenkul  satış vaadi sözleşmesi, tarafların birbirlerine karşı yükümlülüklerini belirleyen önemli bir hukuki belgedir. Bu sözleşme, alıcı ve satıcı arasında düzenlenen ve her iki tarafı da ciddi yükümlülükler altına sokan bir ön sözleşmedir. Bu belge ile alıcı, belirlenen taşınmazı almaya; satıcı ise söz konusu taşınmazı, vaat edilen şartlar altında satmaya razı olur.İnşaat sektörü ve emlak piyasasının can damarı olan satış vaadi sözleşmeleri, özellikle arsa payı karşılığı inşaat işlerinde sıkça kullanılır. Noter onayıyla gerçekleşen bu belgeler, “Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başlığı altında düzenlenir.

Sözleşmenin Yerine Getirileceği Tarih

Satış vaadi sözleşmesinde taraflardan biri kendisine ait bir evi ya da dükkânı satma sözü verir. Sözleşmenin diğer tarafı ise aynı taşınmazı belirlenen bedelle satın almaya söz verir. Satış vaadi sözleşmesinde kesin bir vadenin belirlenmesi her iki tarafın da menfaatine olacaktır.

Sözleşmenin yerine getirileceği tarih, olası bir dava zaman aşımı süresinin de başlangıcı olacaktır.

Satış Vaadi Sözleşmesinde Cezai Şart

Satış vaadi sözleşmesine uyulmaması halinde sözleşmeye aykırı davranan tarafın cezai şart ödemesi de kararlaştırılabilir. İstanbul Kadıköy Moda’da 10 Ada 2 parselde kayıtlı, Kiraz Sokak No: 1 Daire: 2 adresinde yer alan taşınmazın 5 milyon Türk Lirasına en geç 1 Nisan 2023 tarihine kadar satılması kararlaştırılmış olup, 1 Nisan 2023 tarihine kadar tapuda taşınmazın devredilmemesi halinde sözleşmeye aykırı davranan taraf diğer tarafa 1 milyon Türk Lirası cezai şart ödemeyi kabul etmektedir.

Cezai şartın amacı tarafların sözleşme şartlarına uymasını sağlamaktır. Sözleşmede yer alan cezayı ödemek istemeyen taraflar böylelikle borçlarını yerine getirir.  Taşınmazın tapusunu devretmeyen taraf sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı ödemek zorunda kalır. Cezai şart karşı tarafın uğradığı zararı karşılama amacı taşımaz. Hiç bir zarar olmasa da cezai şartın ödenmesi gerekir. Kendisine cezai şart ödenmesini talep eden taraf, zarara uğradığını ispat etmek zorunda değildir. Tapunun devredilmesi ve paranın ödenmesi için için kesin bir tarih belirlenmiş olsun. Belirlenen tarihte borcunu yerine getirmeyen tarafın belli bir bedeli cezai şart olarak ödemesi de yazılmış olsun.

Günü geldiği halde tapuyu devretmeyen ya da bedeli ödemeyen taraf diğer tarafa cezai şartı ödemek zorundadır. Sözleşmenin tarafları hem kendilerine cezai şartın ödenmesini hem de karşı tarafın borcunu ifa etmesini talep edebilirler.  Bunun yanında belirlenen cezai şartın ödenmesi ile taraflara sözleşmeden cayma hakkı da verilebilir. Sözleşmeyi ihlal eden taraf belirlenen cezai şartı ödemezse kendisine dava açılabilir. Sözleşmede ayrıca cayma parası da kararlaştırılabilir.

Cayma parasını karşı tarafa ödeyerek satış vaadi sözleşmesinden dönebilirsiniz. Eğer sözleşmede cayma bedeli belirlenmişse, sözleşmenin her iki tarafı da sözleşmeden cayabilir. Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi geçersiz olduğundan, sözleşmede yer alan cezai şart ve cayma bedeli de geçersiz olacaktır. Geçersiz olan satış vaadi sözleşmesine dayanarak cezai şart da talep edilemez cayma bedeli de istenemez. 

Noter Satış Vaadi Sözleşmesi

Satış vaadi sözleşmesinin taraflar için bağlayıcı olabilmesi için noterde yapılması zorunludur. Tarafların notere gitmeden, bir kâğıda yazarak imzaladıkları satış vaadi sözleşmesi geçerli olmaz.

Satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde ve yazılı olarak yapılması gerekir. Alıcı, belirlenen ödeme planına bağlı kalmayı; satıcı ise malın belirlenen zaman ve koşullarda alıcıya devretmeyi taahhüt eder. Türk hukukunda satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda yapılması ve imzalanması zorunludur.  Satış vaadi sözleşmesinde, malın satış fiyatı anlaşılabilir ve net bir şekilde belirtilmiş olmalıdır.

Fiyatın yanı sıra ödeme planı ve koşulları da sözleşmede açıkça yer almalıdır. Tarafların sözleşmeyi serbest iradeleri ile ve karşılıklı anlaşarak yapmaları gerekmektedir. Zorlama, aldatma ya da hile gibi durumlar irade beyanını geçersiz kılar. Sözleşme, tarafların gelecekteki bir tarihte malın satışını yapacaklarına dair kesin ve ciddi bir taahhüt içermelidir. Bu unsurların eksiksiz yerine getirilmesiyle satış vaadi sözleşmesi hukuki geçerlilik kazanır ve taraflar arasında bağlayıcı olur.

Satış vaadi sözleşmeleri, gayrimenkul alım satımında önemli bir adımdır. Tapu kayıtlarına şerh edilmese bile, noter huzurunda yapıldığında resmiyet kazanan bu sözleşmeler, taraflar arasında ciddi bir güven oluşturur. Tapu siciline işlenmemiş olsa dahi, noter onayı ile satış vaadi sözleşmesi yapmak, işlemin resmi bir kimlik kazanmasına olanak tanır.

Satış vaadi sözleşmesinin yasal olarak geçerli olabilmesi için mutlaka noter huzurunda hazırlanmış ve noter onayını almış olması gerekmektedir. Taraflar sözleşmeyi noter huzurunda kabul etmeli ve imzalamalıdır. Noter onayı olmadan yapılan sözleşmeler geçerli değildir.

Satış vaadi sözleşmesi, ilgili gayrimenkulle ve taraflarla doğrudan ilişkili, özgün olmalıdır. Her gayrimenkul için ayrı bir sözleşme düzenlenmelidir. Önceden kullanılan bir sözleşme yeni bir taşınmaz için geçerli olmaz.

Satış vaadi sözleşmesinde tarafların karşılıklı anlaşması ile belirlenen şartlar kesindir. Ancak bu şartlarda değişiklik yapılması gerektiğinde, bu değişikliklerin de noter huzurunda gerçekleştirilip onaylanması şarttır.

 Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli

Noterlik Kanununun 60 ve 89 maddesi gereğince sözleşmenin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde hazırlanması şarttır. Noterde düzenlenmeyen satış vaadi sözleşmesi ile tapu iptal davası açılamaz. Sözleşmede satışı vaat edilen taşınmazın tapu bilgilerinin eksiksiz yazılması ve satış bedelinin de belirtilmesi gerekir. Satılmak istenen taşınmazın bulunduğu il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarası ile bulunduğu adresi eksiksiz yazmanız gerekir. 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini istediğiniz herhangi bir noterde yapabilirsiniz. Sözleşmeye konu edilen taşınmazın bulunduğu yerdeki noterde sözleşme yapma zorunluluğunuz yoktur. Notere gitmeksizin iki kişini ellerine kağıt kalem alarak hazırladıkları satış vaadi sözleşmesi geçerli olmayacaktır. Tarafların iyi niyetli ya da kötü niyetli olması sonucu değiştirmeyecektir. Satış bedelini ödeyen kişi tapunun kendi adına tescilini mahkemeden isteyemez. Böyle bir durumda sadece ödenen paranın iadesini talep edebilirsiniz.

Okur yazar olmayan kişiler de satış vaadi sözleşmesi yapabilirler. Taraflardan en az birinin okuma yazma bilmemesi durumunda sözleşmenin geçerli olabilmesi için iki tanığın sözleşmeyi imzalaması gerekir. Henüz kat mülkiyeti kurulmamış olan taşınmazlar için yapılan satış vaadi sözleşmesi de geçerli olur. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde henüz inşa edilmemiş daireler için satış vaadi sözleşmesi yapılır.  

Diğer mirasçılarla birlikte size miras kalan ve henüz paylaşılmamış taşınmazı da satmayı vaad edebilirsiniz. Taraflar düzenledikleri satış vaadi sözleşmesinde değişiklik yapmak isteyebilirler. Yapılacak değişikliğin mutlaka noterde yeni bir sözleşme ile yapılması gerekmektedir. Eğer taraflar karşılıklı karar alarak sözleşmeyi ortadan kaldırmak istiyorlarsa aralarında yapacakları adi yazılı sözleşme yeterli olmaz. Satış vaadi sözleşmesini sonlandıran sözleşmenin de noterde yapılması gerekir. 

Bir kimse kendisine ait olmayan bir arsayı ya da tarlayı üçüncü bir kişiye satmayı vaad edebilir. Sözleşme yapan kişinin taşınmazın sahibi olmaması satış vaadi sözleşmesini geçersiz yapmaz. Annenizin, babanızın ya da eşinizin evini satmayı vaad etmeniz geçerli olacaktır. Tapuda taşınmazın sahibi olmayan bir kişi ile satış vaadi sözleşmesi yapılması her zaman doğru olmayacaktır. Kimse sahibi olmadığı bir taşınmazı tapuda size devredemeyeceği için bu konuda dikkatli olmanızda fayda vardır.

Günü geldiğinde tapu devri yapılamazsa karşı taraf sadece sizden aldığı parayı iade edecektir. Satış vaadi sözleşmesi yaptığınız kişi taşınmazın sahibi de olsa taşınmazın size devredileceğinin garantisi yoktur. Arsa sahibi ya da müteahhit sizden sonra başka kişilere de aynı yerin satılmasını vaad edebilir. Bu sebeple sözleşmenin tapuya şerh edilmesini öneriyoruz. 

Sözleşmenin Detayları

Satışa konu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek veya başkaca sınırlı ayni hak bulunuyorsa ya da hacizliyse, satış tarihine kadar bunların kaldırılacağı, kaldırılmazsa bu halin sözleşmeye aykırılık olacağı ve benzer önemli detayların sözleşmede yer alması gerekmektedir. Sözleşmede yer alan hükümlerin hukuka ve ahlaka aykırı olmaması gerekmektedir.

Satış Bedeli

Satış bedelini ödemeyen taraf diğer taraftan tapu devrini talep edemez. Sözleşmede yer alan satış bedelinin tamamının ödenmesi halinde satıcının tapuyu devretmesi gerekir. Kendi isteği ile devre yanaşmayan tapu sahibine karşı dava açılabilir. Bazı durumlarda ise satış bedelinin bir kısmı ödenmiş bir kısmı ise kalmış olabilir.  Kalan kısmın davalıya ödenmek üzere mahkeme veznesine depo edilmesi halinde tapu tescil talebi kabul edilir. Sözleşmenin geçersiz olması halinde, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödenen paranın iadesi istenebilir.

Geçersiz sözleşmede yer alan cezai şart da geçersiz olacağından istenemez. Düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde taraflara cayma hakkı da tanınabilir. Böyle bir durumda cayma hakkını kullanan tarafa karşı tapu iptal davası açılamaz. Satıştan kaçınan tarafa taşınmazın bedelinin tamamı ödenmeden de dava açılabilir. Bu durumda, satış bedelinin eksik kalan kısmı ödenmedikçe  mahkeme tarafından tapu tescil kararı verilmez. Açılan cebri tescil davasında ödeme yaptığınızı ispat etmek zorundasınız. Ödeme yaptığınızı banka dekontları ile ya da ödeme makbuzları ile ispat edebilirsiniz. Taşınmaz devredildiği halde satış bedeli ödenmemiş de olabilir.

Ödenmeyen bedelin ya da cezai şartın tahsili talebi ile açılan davalarda faiz istenebilir. Mahkemede dava açılan tarihten itibaren faiz isteyebilirsiniz. Yapılacak satış vaadi sözleşmesinde ödemenin yapılacağı tarihi gün, ay ve yıl olarak belirtmeniz yerinde olacaktır. Süresi geldiği halde ödeme yapmayan taraf kendiliğinden temerrüde düşmüş olur ayrıca ihtar etmeniz gerekmez. Sözleşmede satış bedelinin hem rakamla hem de yazı ile belirtilmesi önemlidir. Satış bedeli peşin olarak tek seferde ödenebileceği gibi taksitler halinde de ödenebilir. Satış bedeli Türk Lirası olarak veya yabancı ülke parası olarak belirlenebilir. 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Özellikle satış için uzun bir vade kararlaştırıldıysa, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi yararınıza olacaktır. Böylelikle tapuya bakan herkes, mal sahibinin taşınmazı size satmayı vaat ettiğini öğrenebilecektir. Aynı şekilde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemeden önce tapu kaydını inceleyerek, aynı taşınmaz için sizden önce bir başkasına da, satış vaadinde bulunulup bulunulmadığını öğrenebilirsiniz.

Tapuda yapılan incelemede, size satış vaadinde bulunan kişinin gerçekte taşınmazın sahibi olup olmadığını da kontrol etmelisiniz. Tapuda kayıt maliki olmayan bir kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalamak istemeyebilirsiniz. Tapu incelemesi sırasında, taşınmaz üzerinde ipotek ve haciz bulunup bulunmadığını, hisseli tapu mu yoksa tek kişiye ait tapu mu olduğunu da öğrenebilirsiniz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi durumunda, satıcı gayrimenkulü sizden başkasına satsa bile, siz yeni malike dava açarak tapunun adınıza kayıt edilmesini talep edebilirsiniz. Tapudaki şerh size 5 yıl süre ile koruma sağlayacaktır. 5 yılın sonunda dava açmazsanız veya tapudaki şerh yenilenmezse artık bu korumadan yararlanamazsınız.

Yaptığınız satış vaadi sözleşmesini  tapuya şerh verebilirsiniz. Noter tarafından düzenlenen sözleşme eğer taraflardan biri isterse tapuya şerh edilebilir. Satışı vaad eden taraf şerhe yanaşmasa bile siz sözleşmeyi tapu kütüğüne işletebilirsiniz. Tapu Kanununun 26 maddesi gereğince satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi beş yıl için geçerlidir. Eğer bir kimse malik olmadığı bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yaptı ise, sözleşmenin tarafı olmayan kimsenin tapu kaydına sözleşme şerh edilemez. Satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirirseniz tapunun yeni sahibine de tapu iptal davası açabilirsiniz.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin birçok faydası bulunur. Sözleşme tapuya şerh edildikten sonra tapuya işlenen haciz ve ipotekten lehine sözleşme yapılan kişi etkilenmez. Genelde kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilmektedir. Sözleşme Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi gereğince tapu kaydına şerh edilir.

Sözleşmenin tapuya şerh edilmesinin üzerinden beş yıl geçtikten sonra kayıt kendiliğinden silinir.  Satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh etmek için herhangi bir süre öngörülmemiştir. Gidip ertesi günde sözleşmenin tapuya şerh edilmesini isteyebilirsiniz, üç ay sonra da şerh talep edebilirsiniz.

Bir kişi arsasını önce vatandaş Ahmet’e satmayı vaat etmiş, bundan 10 gün sonra da vatandaş Mehmet’e satmayı vaat etmiş olabilir. Aynı taşınmazın birbirinden farklı 150 kişiye satılması vaat edilmiş olabilir. Diyelim ki aynı taşınmaz için iki farklı kişiyle satış vaadi sözleşmesi yapılmış olsun. Her iki sözleşme de geçerli olur; fakat tapu bu kişilerden sadece birine devredilebilir. Eğer her iki kişi de tapunun kendi adına kaydedilmesi için dava açmışsa, sözleşmeyi kim önce yaptıysa taşınmaz onun adına kaydedilir.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen, satıcı vazgeçer ve tapuda taşınmazı devretmezse, asliye hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz. Bu dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası olacaktır. Davayı, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açmanız gerekmektedir. Dava sonunda, sözleşmede yer alan bedeli ödemeniz şartı ile tapu kaydının adınıza tesciline karar verilir. Bunun yanı sıra ayrıca cezai şart ödeneceği de kararlaştırılmışsa, tapu iptali ve tescili yanında bir de cezai şartın ödenmesine de karar verilir.

Taşınmazı satmayı vaat eden kişinin tapuyu devretmeyi reddetmesi durumunda sözleşme alacaklısı dava açabilir. Açılacak bu davanın hukuki dayanağı Türk Medeni Kanununun 716 maddesidir.  Mahkeme kararı olmadan sadece satış vaadi sözleşmesi ile tapuyu adınıza tescil edemezsiniz. Sözleşme ile taraflardan biri satış bedelini ödemeyi diğer taraf ise tapuyu devretmeyi borçlanır. Satış vaadi sözleşmesi gereğince adına tapu kaydı yapılmasını mahkemeden talep eden kişinin satış bedelini ödemiş olması gerekir.

Satış vaadi sözleşmesi zaman aşımı süresine tabidir. Bu süre içinde tapu devredilmez ve dava da açılmazsa artık sözleşmeye dayanarak tapunun devredilmesi istenemez. Kanunda satış vaadi sözleşmeleri için ayrı bir zaman aşımı süresi belirlenmemiştir. Bu sebeple de genel dava zaman aşımı süresi uygulanır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için uygulanan zaman aşımı süresi 10 yıldır. Sözleşmede tapunun devredilmesi için bir tarih belirlendiyse zaman aşımı süresi bu tarihten itibaren başlayacaktır.

Eğer sözleşmede tapu devri için bir tarih belirlenmediyse, sözleşmenin düzenlenme tarihinden itibaren zaman aşımı süresi başlar. Satılması vaat edilen taşınmazın yıkılması ya da kamulaştırılması durumunda sözleşme imkansızlaşır. Böyle bir durumda taraflar birbirlerinden aldıklarını geri verirler ve sözleşmenin ifasını talep edemezler. 

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal davasının asliye hukuk mahkemesinde açmalısınız. Bu davayı Türkiye’nin her yerindeki asliye hukuk mahkemelerinde açamazsınız. Davayı, satışı vaad edilen taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açmanız zorunludur. Doğru yerdeki mahkemede dava açmamanız durumunda mahkeme, dosyanız hakkında yetkisizlik kararı verecektir. Taşınmazı satmayı vaad eden kişinin ölmesi durumunda davayı bu kişinin mirasçılarına açmanız gerekmektedir.

Mirasçıların tamamına dava açmanız zorunludur. Vaatte bulunan kişinin öldüğünü biliyor ancak mirasçılarının kimler olduğunu bilmiyorsanız, mirasçılık belgesi alabilmek için mahkemeden yetki istemeniz gerekir. Bir şekilde satışı vaad edilen taşınmazın tapusu başka kişiye devredildiyse; ödediğiniz bedelin iadesini de talep edebilirsiniz. Müteahhitler arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kazandıkları bağımsız bölümleri satmayı vaad edebilirler. İnşaat tamamlandıktan sonra daire satın almak isteyen kişiler müteahhitle satış vaadi sözleşmesi imzalarlar.

Unutmayın ki toprak sahibi ile müteahhit aralarında yaptıkları sözleşme ile inşa edilecek bağımsız bölümlerin satışının vaad edilmesini yasaklayabilirler. Bu davayı açmak için satış bedelinin ödenmiş olması zorunlu değildir. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen bedeli ödemeden de tapu iptal davası açabilirsiniz. Büyük olasılıkla davalı taraf sözleşme bedelini ödemediğiniz için davanın reddedilmesini talep edecektir. Dava sırasında satış bedelini ödemeniz için size süre verilecektir. Mahkeme tarafından verilen kesin süre içinde sözleşme bedelini ödemezseniz davanız reddedilecektir. 

Henüz kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış bağımsız bölümlerin satışının vaad edilebileceğini yukarıda açıklamıştık. Topraktan satış da denilen bu satış vaadinde eğer inşaat başlamazsa ya da başlar ama yarım kalırsa, ne yazık ki tapu iptal ve tescil davası açamazsınız. Böyle bir olasılıkta ödediğiniz bedelin iadesi için dava açabilirsiniz. Yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilen binalarda yer alan dairelerin de satışı vaat edilebilir. Bu şekildeki binalarda kat mülkiyeti tapusu bulunmaz. Yerinde bina olmasına rağmen bu taşınmazlar tapu kaydında arsa olarak görünür.

Eğer kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olmayan bir taşınmazın satışı vaad ediliyorsa, bağımsız bölüme karşılık gelen arsa payını yazmanızı öneririz. Satış vaadi sözleşmesinin taraflarının tapuda satış işlemini yapamadan ölmesi durumunda, dava ölen tarafın mirasçılarına karşı açılmalıdır. 

Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir Mi?

Gayrimenkul için satış sözü veren taraf, kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de sözleşme üzerinde söz verebilir. Sözleşmenin yapıldığı zaman diliminde taşınmaz üzerinde sahipliği bulunması zorunlu değildir. Ancak bu taşınmazı, sözleşme üzerinde anlaşılan süre içerisinde karşı tarafa satmak zorundadır. Satışı zamanında yapamayan kişi, sözleşmeden caymış ve sözleşme şartlarını bozmuş kabul edilmektedir.

Birlikte Sahip Olan Taşınmazların Satışının Vaad Edilmesi 

Bazı taşınmazların tek bir sahibi varken bazı taşınmazların birden fazla ortağı bulunur. Paylı mülkiyete veya elbirliğ mülkiyetine tabi taşınmazlar da satış vaadi sözleşmesine konu edinebilirler. Bir kişi kendisine miras kalan taşınmazın satışını vaad edebilir. Miras payının satılmasını vaat etmek geçerlidir. Unutulmamalıdır ki miras paylaşılmadığı sürece vaadedilen satış gerçekleşmeyecektir. Sözleşme yapıldığında taşınmaz tapu kaydında hala miras bırakan adına olabilir. Miras bırakan öldükten sonra tapu intikalinin yapılmamış olması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki hissenizi istediğiniz kişiye satmayı vaad edebilirsiniz. Payınızı diğer hissedarlara satmayı vaat etmeniz zorunlu değildir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal davasının kabulüne karar verilebilmesi  için aranacak ilk şart, sözleşmenin ifa imkanının bulunmasıdır. Satış vaadine konu edilen taşınmaz eğer elbirliği mülkiyetine konu ise, elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağını yoktur. 

Sözleşmenin Feshinde Faiz Talebi

Satış vaadi sözleşmesi feshedilirse ödenen paranın iadesi istenebilir. Ödenen paranın iade talep edilmesi durumunda faiz talep edilebilmesi için noterden ihtar gönderilmelidir. Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre; borçludan faiz talep edilebilmesi için zenginleşenin iyiniyetli olduğu hallerde bir ihtar ile temerrüde düşürülmesi gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshedilmesi halinde, sözleşme düzenlenmesi için notere ödenen masrafları da isteyebilirsiniz. Gecikme faizi, borçluya gönderilen ihtarnamenin tebliğinden veya ihtarnamede ödeme için süre verilmişse bu sürenin bitiminden itibaren başlar. Ödenen paranın iadesi talep edilmeden gecikme faizi işlemez.

Satış Vaadi Sözleşmesinin İfası İmkansız Hale Geldiyse

Sözleşmenin ifası imkansızlaşırsa, taraflar birbirlerine verdiklerini iade etmek zorundadır.  İmkansızlık sebebiyle ödenecek tazminat belirlenirken emsal bedeller incelenmelidir. Mahkemece; öncelikle taraflara, taşınmaza yakın bölgelerden ve ifanın imkânsız hale geldiği tarihe yakın zaman içinde yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için süre verilir. Bildirilen emsallere göre taşınmaza değer biçilmesi için bilirkişiden rapor alınır. 

Noterde Yapılmayan Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmediyse geçerli olmayacaktır. Taraflar yazdıkları bu sözleşmey tanıkların huzurunda imzalasalar da geçerli bir satış vaadi sözleşmesi oluşmaz. Taşınmazın kullanımının verilmesi bile sözleşmeyi geçerli hale getirmez. Diyelim ki bir dairenin satışı vaat edildi ve adi yazılı şekilde bir sözleşme düzenlendi. Bu şartta dahi ortada geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulmuş olmaz. Tapuya kayıtlı taşınmazların devrinin resmi şekilde yapılması gerekir. Satış vaadi sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlenemez. Taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Böyle bir durumda ödenen bedelin iadesi gerekir. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa sahipleri ile müteahhitler arasında, inşa edilen bağımsız bölümlerin bir kısmının arsa sahibine bir kısmının ise müteahhide ait olacağının kararlaştırıldığı sözleşmelerdir. İnşaatı tamamlanan binadaki dükkan ve dairelerin hangilerinin arsa sahibine, hangilerinin müteahhite ait olacağı sözleşmeye yazılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri içinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesini de içerir. Geçerli olabilmesi için bu sözleşmenin de noterde düzenlenmesi zorunludur.

Müteahhit inşaatı sözleşmede belirlenen süresinde bitirip teslim etmezse, söz verilen dairelerin tapuları kendisine teslim edilmezse  dava açarak taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilebilir. Bazı örneklerde inşaatın yarım bırakıldığı ve müteahhidin inşaattan el çektiği görülmektedir. Özellikle de inşaat seviyesi düşükse ve uzun süredir inşaata ara verilmişse, ifanın imkansızlaştığı kabul edilir.  Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı sözleşmesinden dönüldükten sonra  artık aynı sözleşmeye dayanarak müteahhitten kira kaybı ve cezai şart talebinde bulunulamaz.

Satış Vaadi Sözleşmesi Zamanaşımı

Türk Borçlar Kanununun 125. maddesi gereğince; satış vaadi sözleşmesi için belirlenen zamanaşımı süresi 10 yıldır.

Belirlenen zamanaşımı süresi, satışın ifa edilme imkânının doğduğu tarihte başlar. Diğer bir deyişle, satış vaadi sözleşmesinin yapılmasıyla zamanaşımı süresi işlemeye başlar. Satış Vaadi Sözleşmesi kapsamındaki hakların zaman içerisinde yok olmaması için, tarafların bu süreyi dikkate alarak hareket etmeleri ve gerekli adımları zamanında atmaları büyük önem taşır.

Satış Vaadi Sözleşme Örneği 

Noterlik Kanununun 89. maddesi, çeşitli noter işlemlerini kapsar ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de bu çerçevede değerlendirilir. Bu tür bir sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için noter huzurunda düzenlenmesi gereklidir. Uygun prosedür izlenmediği takdirde, yapılan sözleşme geçerli olmaz.

Düzenleme şeklinde gerçekleştirilen sözleşmelerde noter, sözleşmeyi bizzat hazırlayarak tarafların imzalarını alır. Böylece sözleşme kanuni olarak tesis edilmiş olur. Diğer taraftan, onay şeklinde yapılan sözleşmelerde taraflar, kendi hazırladıkları sözleşmeyi notere getirir ve noter tarafından onaylandıktan sonra yasal hale gelir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği

Taraflar 

Satıcı: …………………………………………………………………
Alıcı: ……………………………………………………………………

Sözleşmenin Konusu 

……………… ……………Belediyesi …………………… Mahallesi/Köyü …….. ada ……… parselde yer alan, aşağıda özellikleri belirtilmiş olan …….. blok ……… numaralı bağımsız bölümün yapılması ve sözleşme şartlarına uygun şekilde satıcı tarafından alıcıya devredilmesi işlemidir.

Sözleşmenin Şartları 

Alıcı, satın alma bedelini ödeme planına uygun olarak yapacak, gerekli vergi ve harçları ödeyecek ve yasal yükümlülükleri yerine getirecektir. Satıcının, teslim tarihini geçirmesi durumunda belirlenmiş bir ceza ödemesi yapması kararlaştırılmıştır. Alıcının sözleşmeyi feshetmesi durumunda cezai şartları kabul etmiştir.

Satış Bedeli ve Ödeme Şartları
Satış bedeli, arsa payı ve inşaat giderleri göz önünde bulundurularak belirlenmiştir.

Ödeme Planı ve Uymama Durumu
Gecikmelerde gecikme cezası uygulanacak ve temerrüt durumunda Satıcı sözleşmeyi feshedebilecektir.

Tarafların Adresleri
Taraflar tebligat için belirtilen adresleri kabul edecek ve adres değişikliğini yazılı olarak bildirecektir.

İmzalar 

Bu sözleşme …../…./…… tarihinde taraflarca okunarak, kabul edilmiş ve iki nüsha olarak imzalanmıştır.