Satış Vaadi Sözleşmesi
Satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşmedir. Tarafların ileride yapmak istedikleri satış sözleşmesinin şartlarını belirler. Günü geldiğinde sözleşmeye aykırı davranan tarafın ödeyeceği ceza şartı da bu sözleşmede yer almalıdır.
Bir ev satın almak istiyorsunuz. Evi gezdiniz ve çok beğendiniz. Fiyatta da anlaştınız ve bankadan kredi çekmek için başvurunuzu tamamladınız. Altınlarınızı bozdurdunuz, dövizlerinizi elden çıkardınız, eşten dosttan borç para topladınız. Tam satış için tapu müdürlüğüne geldiniz, satıcının vazgeçtiğini öğrendiniz. Böyle bir olasılıkta mağdur olmamak için noterde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmanızı öneririz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Taşınmaz Satış vaadi sözleşmesi her türlü taşınmaz için yapılabilir. Önemli olan tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmasıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.
Satış vaadi sözleşmesi yapılmış olmasına ve belirlenen vadenin gelmesine rağmen, satıcı taşınmazı satmaya yanaşmazsa; diğer taraf, dava açarak taşınmaza ait tapu kaydının adına kayıt edilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde öncelikli olarak satılması söz verilen taşınmaz açık bir şekilde belirtilmelidir. Sözleşmeye konu taşınmazın bulunduğu il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile yüz ölçümü sözleşmeye yazılmalıdır. Sözleşmede taşınmazın tamamının mı yoksa belirli bir kısmının mı satılacağı da şüpheye yer vermeyecek şekilde açık olarak yazılmalıdır.
Alıcının sözleşmeye konu taşınmazı satın almak için ödeyeceği peşinat ve toplam bedel açık bir şekilde yazılmalıdır. Ödemenin hangi para birimi ile yapılacağı ve ödeme yöntemi de sözleşmeye yazılmalıdır. Bedelin tek seferde peşin olarak mı yoksa taksitli olarak mı ödeneceğinin de yazılması ileride anlaşmazlık çıkmasını önleyecektir. Taksitle ödeme yapılacaksa, taksit sayısı ve taksitlerin her birinin bedeli ve taksitlerin ödeme günü de sözleşmeye yazılmalıdır.
Sözleşmenin Yerine Getirileceği Tarih
Satış vaadi sözleşmesinde taraflardan biri kendisine ait bir evi ya da dükkânı satma sözü verir. Sözleşmenin diğer tarafı ise aynı taşınmazı belirlenen bedelle satın almaya söz verir. Satış vaadi sözleşmesinde kesin bir vadenin belirlenmesi her iki tarafın da menfaatine olacaktır.
Sözleşmenin yerine getirileceği tarih, olası bir dava zaman aşımı süresinin de başlangıcı olacaktır.
Satış Vaadi Sözleşmesinde Cezai Şart
Satış vaadi sözleşmesine uyulmaması halinde sözleşmeye aykırı davranan tarafın cezai şart ödemesi de kararlaştırılabilir. İstanbul Kadıköy Moda’da 10 Ada 2 parselde kayıtlı, Kiraz Sokak No: 1 Daire: 2 adresinde yer alan taşınmazın 5 milyon Türk Lirasına en geç 1 Nisan 2023 tarihine kadar satılması kararlaştırılmış olup, 1 Nisan 2023 tarihine kadar tapuda taşınmazın devredilmemesi halinde sözleşmeye aykırı davranan taraf diğer tarafa 1 milyon Türk Lirası cezai şart ödemeyi kabul etmektedir.
Satış Vaadi Sözleşmesinin Noterde Yapılması
Satış vaadi sözleşmesinin taraflar için bağlayıcı olabilmesi için noterde yapılması zorunludur. Tarafların notere gitmeden, bir kâğıda yazarak imzaladıkları satış vaadi sözleşmesi geçerli olmaz.
Sözleşmenin Detayları
Satışa konu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek veya başkaca sınırlı ayni hak bulunuyorsa ya da hacizliyse, satış tarihine kadar bunların kaldırılacağı, kaldırılmazsa bu halin sözleşmeye aykırılık olacağı ve benzer önemli detayların sözleşmede yer alması gerekmektedir. Sözleşmede yer alan hükümlerin hukuka ve ahlaka aykırı olmaması gerekmektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Özellikle satış için uzun bir vade kararlaştırıldıysa, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi yararınıza olacaktır. Böylelikle tapuya bakan herkes, mal sahibinin taşınmazı size satmayı vaat ettiğini öğrenebilecektir.
Aynı şekilde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemeden önce tapu kaydını inceleyerek, aynı taşınmaz için sizden önce bir başkasına da, satış vaadinde bulunulup bulunulmadığını öğrenebilirsiniz.
Tapuda yapılan incelemede, size satış vaadinde bulunan kişinin gerçekte taşınmazın sahibi olup olmadığını da kontrol etmelisiniz. Tapuda kayıt maliki olmayan bir kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalamak istemeyebilirsiniz. Tapu incelemesi sırasında, taşınmaz üzerinde ipotek ve haciz bulunup bulunmadığını, hisseli tapu mu yoksa tek kişiye ait tapu mu olduğunu da öğrenebilirsiniz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi durumunda, satıcı gayrimenkulü sizden başkasına satsa bile, siz yeni malike dava açarak tapunun adınıza kayıt edilmesini talep edebilirsiniz.
Tapudaki şerh size 5 yıl süre ile koruma sağlayacaktır. 5 yılın sonunda dava açmazsanız veya tapudaki şerh yenilenmezse artık bu korumadan yararlanamazsınız.
Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen, satıcı vazgeçer ve tapuda taşınmazı devretmezse, asliye hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz. Bu dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası olacaktır. Davayı, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açmanız gerekmektedir.
Dava sonunda, sözleşmede yer alan bedeli ödemeniz şartı ile tapu kaydının adınıza tesciline karar verilir. Bunun yanı sıra ayrıca cezai şart ödeneceği de kararlaştırılmışsa, tapu iptali ve tescili yanında bir de cezai şartın ödenmesine de karar verilir.
Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir Mi?
Gayrimenkul için satış sözü veren taraf, kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de sözleşme üzerinde söz verebilir. Sözleşmenin yapıldığı zaman diliminde taşınmaz üzerinde sahipliği bulunması zorunlu değildir. Ancak bu taşınmazı, sözleşme üzerinde anlaşılan süre içerisinde karşı tarafa satmak zorundadır. Satışı zamanında yapamayan kişi, sözleşmeden caymış ve sözleşme şartlarını bozmuş kabul edilmektedir.
