Makale İçeriği

Bir taşınmaz bir kişiye ait olabileceği gibi aynı anda birden fazla kişiye de ait olabilir. Eğer taşınmaz tek bir kişiye ait olursa “ferdi mülkiyet”, birden fazla kişiye ait olursa “birlikte mülkiyet” söz konusu olur. Birlikte mülkiyet ancak “paylı mülkiyet” ve “elbirliği mülkiyeti” şeklinde olabilir. Üçüncü bir birlikte mülkiyet şekli yoktur.

Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Elbirliği mülkiyeti Türk Medeni Kanununun 702. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre; “Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır”.

Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti ise elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği (iştirak) hâlinde mülkiyet türünde malikler, mülkiyet payları ayrılmadığından paydaş değil, ortaktır. Tüzel kişiliğe sahip olmayan bu ortaklıkta, mülkiyet hakkı bir bütün hâlinde ortaklara aittir. Ortakların tasarruf edebilecekleri bağımsız payları bulunmadığından, topluluğu doğuran sebebe göre kanun veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, ortaklar gerek yönetim gerekse tasarruf işlemlerinde birlikte hareket etmek ve TMK’nın 702. maddesinin ikinci fıkrasına göre oy birliğiyle karar vermek zorundadırlar. Bu mülkiyet türünde kendine özgü işlevi olan bir pay kavramı bulunmakta olup, pay kazancın veya ortaklığın sona ermesi durumunda elde edilecek değerin paylaşımında önem taşımaktadır.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Diyelim ki dedenizden size 4 tane daire miras kaldı. Tek mirasçı siz değilsiniz. Amcalarınız ve halalarınız da sizinle birlikte mirasçılar. Böyle bir durumda dava açarak dört taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilirsiniz.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davaları, elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Mirasçılara gönderilecek davetiyede “belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğinin” bildirilmesi zorunludur.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davalarını mirasçılar açabilir. Mirasçılar dışında alacaklılar da İcra İflas Kanununun 121. maddesi uyarınca icra hakiminden “yetki belgesi” almak kaydıyla bu davayı açabilirler.

Miras payını veya kişisel hakkı Borçlar Kanununun 162. ila 181. (TBK’nın 183. ila 204.) maddeleri gereğince temlik alan kişiler … iptali ve tescil davası sırasında verilen yetki belgesine dayanarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyemez.

Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 644.maddesine dayalı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davalarında davalılara gönderilen dava dilekçesi içeren duruşma gününü bildirir davetiyelerde “…belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğine…” dair ihtarın bulunması gerekir. Davalılara gönderilen Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesindeki bu ihtarı içermeyen tebligatlar geçersizdir.

Elbirliği Mülkiyeti Satış

Elbirliği mülkiyete konu bir taşınmazı üçüncü bir kişiye satabilirsiniz; ancak bunun için tüm ortakların birlikte hareket etmeleri gerekmektedir. Ortaklardan biri dahi hakkını satmak istemezse satış yapılamaz. Burada bahsettiğimiz satış rızai satıştır. Ortaklardan biri satışa yanaşmazsa ortaklığın giderilmesi davası açabilirsiniz.

Elbirliği Mülkiyetin Sona Ermesi

Elbirliği mülkiyetini sonlandıran ilk durum taşınmazın satılmasıdır. Satış sonrasında taşınmazı tek bir kişi aldıysa ferdi mülkiyet, birden fazla kişi satın aldıysa da paylı mülkiyet söz konusu olacaktır. Ortaklar satışı üçüncü bir kişiye yapabilecekleri gibi kendi aralarında da satış yapabilirler. Bunun sonunda taşınmazın tamamı tek bir kişiye kalabilir. Bu hali ile de elbirliği mülkiyeti son bulur. Ortaklar birbirlerine bağışta bulunarak da elbirliği mülkiyetini sonlandırabilirler. Taşınmazın ayrı ayrı parsellere ayrılması da mümkündür. Böyle bir durumda da elbirliği mülkiyeti sona erer.

Elbirliği Mülkiyetinde Ön Alım Hakkı

Önalım hakkı sadece paylı mülkiyette söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı söz konusu değildir. Zira elbirliği mülkiyetinde üçüncü kişilere satış yapılamaz. Elbirliği mülkiyetinde sadece ortaklar arası satışa izin vardır. Ortakların ise birbirlerine karşı önalım hakkını kullanma hakları yoktur.

Elbirliği Mülkiyetinde Kira Sözleşmesi

Türk Medeni Kanununun 702/4. fıkrası “…ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır” hükmünü taşımaktadır. Benzer şekilde TMK’nın 640. maddesinde vurgulanan korumadan anlaşılması gerekenin ne olduğu önem arz etmektedir.

Olağan koruma eylemleri ve buna bağlı olarak onarımlar, mahsullerin toplanması bozulacak olanların satılması, acele olarak yapılması zorunlu bulunan işlemin yerine getirilmesi ile istihkak, el atmanın önlenmesi, tapu sicilinde hak sahipliğinin saptanması gibi taksimi mümkün olmayan talepler, ortaklardan her biri tarafından dava yoluyla ileri sürülebilir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.03.2013 tarihli ve 2012/8-861 E.,2013/391 K.; 05.10.2016 tarihli ve 2014/14-1243 E., 2016/958 K.)

1. TARAFLAR:

KİRALAYAN: Adı Soyadı/Şirket Adı: Adres: Telefon: Vergi Numarası:

2. KONU:

Bu sözleşme, aşağıda belirtilen mülkiyetin elbirliği ile kiralanmasıyla ilgilidir:

Mülkiyet Adresi: [Adres]

3. KİRA SÜRESİ:

Kiracı, mülkiyetin kullanım hakkını kiraya alan olarak, bu sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren [Belirtilen Süre] süreyle kiralamayı kabul eder.

4. KİRA BEDELİ:

Kiracı, mülkiyetin kullanım hakkı karşılığında aylık olarak [Belirtilen Miktar] bedel ödemeyi kabul eder. Kiralanan mülkiyetin ilk kira ödemesi sözleşmenin başlangıç tarihinde yapılacaktır. Daha sonraki ödemeler, her ayın [Belirtilen Gün] günü itibariyle ödenecektir.

5. DEPOZİTO:

Kiracı, kira süresi boyunca oluşabilecek hasar, kayıp veya ödenmemiş kira bedeli gibi durumlar için [Belirtilen Miktar] tutarında bir depozito ödemeyi kabul eder. Depozito, sözleşmenin sona ermesinden sonra, mülkiyetin durumuna bağlı olarak iade edilecektir.

6. GENEL ŞARTLAR:

6.1. Kiracı, kiralanan mülkiyeti sadece [Belirtilen Amaç] için kullanacaktır.

6.2. Kiracı, mülkiyetin bakımını düzenli olarak yapmayı, hasar durumunda derhal kiraya vereni bilgilendirmeyi ve gerekli onarımları yaptırmayı kabul eder.

6.3. Kiracı, mülkiyeti kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kiracıya devredemez veya mülkiyet üzerinde herhangi bir hak tesis edemez.

6.4. Kiraya veren, kiralanan mülkiyetin kullanımı sırasında ortaya çıkabilecek herhangi bir sorumluluktan muaf tutulmuştur.

7. SONA ERME:

Sözleşme, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sona erebilir. Kiracı, kira süresi bitiminden en az [Belirtilen Süre] gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmadan sözleşmeyi sona erdiremez.

İşbu taraflar arasında karşılıklı anlaşma ile kabul edilmiş ve imzalanmıştır.

KİRALAYAN:

Adı Soyadı/Şirket Adı: ________________________

İmza: ________________________ Tarih: ____________