Şufa Hakkı
Şufa hakkı taşınmazda payı öncelikle satın alma imkânı veren bir haktır. Bu hakkın bir diğer adı ise önalım hakkıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için taşınmazın paylı mülkiyete konu olması gerekir. Ayrıca ön alım hakkının kullanılabilmesi için taşınmaz payının satılması gerekir. Eğer taşınmazdaki pay, paydaşlardan birine satıldıysa şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı sadece taşınmaz mallar için söz konusudur. Taşınır eşyalar için şufa hakkı söz konusu olmaz. Ayrıca taşınmazın hisseli olması gerekmektedir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazın devrinde de şufa hakkı kullanılamaz.
Şufa hakkı hisseli taşınmazların serbestçe satışını kısıtlayan bir haktır. Önalım hakkının kullanılması için dava açılması gerekmektedir. Açılacak dava tapu iptali davasıdır. Hisseli taşınmazdan pay satın alan kişiye süresinde dava açılması gerekir. Şufa hakkı ayni bir haktır. Yani bu hak herkese karşı kullanabilir. Şufa hakkının amacı paylı mülkiyete konu taşınmazın yabancı bir kişinin eline geçmesinin engellenmesidir. Hisseli bir taşınmazın bağış sözleşmesi ile devredildiği hallerde önalım hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın satış sözleşmesiyle devredilmesi gerekmektedir.
Şufa hakkını kullanan kişi, taşınmazın satış bedelini ve tapu masraflarını ödeyerek tapunun adına kayıt edilmesini isteyebilir. Önalım hakkı paylı mülkiyetin kurulduğu anda doğar. Hisseli taşınmazların hissedarlar dışındaki kişilere satılması halinde şufa hakkı kullanılabilir hale gelir. İki tür şufa hakkı bulunmaktadır. Bunlardan ilki kanundan doğan şufa hakkı diğeri de sözleşmeden doğan şufa hakkıdır.
Önalım Hakkı
Önalım hakkının ancak taşınmazdaki payın tapuda satılmasından sonra kullanılabilir. Satış yapılmadan önce hak sahibine ihtarname gönderilmesinin bir önemi bulunmaz. Tapuda satış gerçekleşmediği sürece önalım hakkı kullanılamaz. Taşınmazın satış vaadine konu edilmesi önalım hakkının kullanılmasını sağlamaz.
Bazı durumlarda önalım hakkı kullanılmaz. Bunlardan ilki pay satışının paydaşlar arasında yapılmasıdır. Önalım hakkı sadece paydaş olmayan üçüncü kişilere karşı kullanılabilir. Paydaşlara karşı önalım hakkına dayalı açılan tapu iptal davası ret edilecektir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için mülkiyetin devredilmiş olması gerekir. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulması önalım hakkı tanımaz. İcra yoluyla yapılan satışlar da önalım hakkının istisnalarındandır. Taşınmaz payını icradan satın alan kişiye karşı önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca pay devrinin hibe ya da takas karşılığında yapılması hallerinde de önalım hakkı kullanılamaz. Bazı durumlarda önalım hakkının kullanılmasının engellenmesi için gerçekte satış olan işlem bağış ya da trampa olarak gösterilmektedir. Böyle bir durumda muvazaanın ispatı şartıyla önalım hakkı kullanılabilir.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açılması gerektiğini daha önce açıklamıştık. Bu sebeple açılan dava sonuçlanıncaya kadar paydaşlığınızın devam etmesi zorunludur. Önalım hakkınızı kullanarak dava açtığınızı ve dava sonuçlanmadan payınızı sattığınızı veya bağışladığınızı kabul edelim. Böyle bir durumda davanız ret edilecektir. Bu sebeple mahkemenin verdiği karar kesinleşinceye kadar taşınmazdaki hissenizi elinizden çıkarmamanızı öneririz. Hissenizi devrettiğiniz kişi ise davaya devam edemez; çünkü önalım hakkı aktarılamaz. Açmış olduğunuz davada devir sebebi ile yapmak istediğiniz taraf değişikliği de ret edilecektir. Dava açıldıktan sonra önalım hakkının devri mümkün değildir.
Önalım hakkına konu payın ilk sahibine iade edilmesi şufa hakkını ortadan kaldırmaz. Sizin de paydaş olduğunuz bir taşınmazdaki belirli bir hisse, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devredilmiş olsun. Bir şekilde haberdar olarak hakkınızı kullanmak için dava açtığınızı kabul edelim. Sizin dava hakkınızı ortadan kaldırmak için söz konusu devrin tersine yapıldığını düşünelim. İşte böyle bir durum kanuna karşı hile olacağından hukukça korunmaz. Önalım hakkına konu payın önceki sahibine geri dönmesi, sizin dava hakkınızı kullanmanıza engel olmaz.
Önalım hakkına konu olan taşınmazın arka arkaya defalarca el değiştirmesinin bir önemi bulunmamaktadır. Çünkü bu hak her defasında yeniden doğmaktadır. Şufa hakkını kullanmak isteyen kişi en son satın alan kişiye dava açmalıdır. Zira dava sonunda tapu iptali gerektiği için, tapu kimin adına kayıtlıysa davanın ona açılması gerekir. Her bir satış işleminden sonra şufa hakkının kullanılması için var olan hak düşürücü süre yeniden başlar. Bunun yanı sıra, dava açıldıktan sonra da taşınmazın devredilme olasılığı vardır. Dava açıldıktan sonra taşınmaz satılırsa davacının seçimlik hakkı bulunmaktadır. Böyle bir durumda dava yeni sahibe yöneltilebilir.
Önalım hakkı taşınmazda hissesi olan tüm paydaşlar tarafından kullanılabilir. Hak sahiplerinin hangisinin önce dava açtığının bir önemi bulunmamaktadır. Süresi içirişinde önalım hakkını kullanan tüm paydaşlar bu haktan eşit olarak yararlanırlar. Paydaşların hisselerinin bir önemi bulunmamaktadır. Tüm hissedarlar bu haktan eşit olarak yararlanırlar. Taşınmazdaki paylı mülkiyet değil de elbirliği halinde mülkiyet söz konusu ise önalım hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı yalnızca hisseli mülkiyette söz konusu olur. Hisseli bir taşınmazın hisselerinden bir veya birkaçı üzerinde elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir. Böyle bir durumda ortakların davayı birlikte açmaları zorunludur. Ortakların tek başına ve sadece kendi adlarına açtıkları davalar ret edilir.
