Şufa hakkı, taşınmazın satılmış bir hissesiyle ilgi ve o taşınmazda zaten payı olan kişilere, hisseyi tapuda gösterilen fiyatı üzerinden almak için öncelik tanır. Şufa hakkı, taşınmaz pay sahiplerinin, hisselerinin dışarıdan birine satılması durumunda, satın almada kendilerine öncelik tanınması anlamına gelir.
Şufa hakkı taşınmazda payı öncelikle satın alma imkânı veren bir haktır. Bu hakkın bir diğer adı ise önalım hakkıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için taşınmazın paylı mülkiyete konu olması gerekir. Ayrıca ön alım hakkının kullanılabilmesi için taşınmaz payının satılması gerekir. Eğer taşınmazdaki pay, paydaşlardan birine satıldıysa şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı sadece taşınmaz mallar için söz konusudur. Taşınır eşyalar için şufa hakkı söz konusu olmaz. Ayrıca taşınmazın hisseli olması gerekmektedir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazın devrinde de şufa hakkı kullanılamaz.
Şufa hakkı, paylı mülkiyette ortaklardan birinin hissesini üçüncü şahıslara satma durumunda, diğer ortaklara o hisseyi satın alma imkanı sağlayan bir haktır. Şufa hakkı, paylı mülkiyet söz konusu olduğunda ortaya çıkar ve bir payın satılma anında diğer paydaşlar için geçerli olur.
Bu hak, taşınmazların ortak mülkiyetinde hak sahibi paydaşlar için bir koruma mekanizması işlevi görür. Paydaşlar arasında satış durumunda, şufa hakkını kullanarak, satışa konu olan hisseyi üçüncü bir kişiden önce satın alabilirler. Şufa hakkı, bir taşınmazın mülkiyetini dolaylı olarak kısıtlayan bir hukuk kuralıdır. Şufa hakkı kullanılmadığı sürece herhangi bir kısıtlama oluşturmaz.
Şufa hakkı, satışın paydaşlar dışında birisine yapıldığı durumlarda geçerlidir. Şufa hakkı dava açmak yoluyla ileri sürülebilir. Bu hakkın dava dışında kullanımı mümkün değildir. Paydaşlar, önalım hakkını dava yoluyla kullanarak, ortak mülkiyetteki payların üçüncü kişilerin eline geçmesini önleyebilirler.
Paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girmesinin engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önlemek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedalar elinde toplanmasını sağlamak amacıyla şufa hakkı tanınmıştır.
Şufa Hakkı Nedir?
Şufa hakkı sadece paylı mülkiyete konu taşınmaz mallar için söz konusudur. Elbirliği mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmaz için yasal önalım hakkı kullanılamaz. Ortakların tamamı bu haktan yararlanabilirler. Şufa hakkının doğması için taşınmazın hissesinin üçüncü bir kişiye satılması gerekir. Eğer taşınmaz üçüncü bir kişiye satılmamış, bağışlanmış ise şufa hakkı doğmaz.
Şufa hakkı ancak pay satın alan üçüncü kişiye dava açılarak kullanılabilir. Davacı, üçüncü kişinin ödediği bedel ile tapu masraflarını öderse tapu davacı adına kayıt edilir. Önalım hakkı, taşınmaz satışlarında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Özellikle arsa, tarla, ev, büro, dükkan ve işyerleri gibi taşınmazların satışında göz önünde bulundurulması gereken bir haktır.
Önalım hakkı ancak tapuda yapılan satış işleminden sonra kullanılabilir. Tapu dışında yapılan harici satışlar için şufa hakkı kullanılamaz. Tapuda yapılan satış işleminin üzerinden 2 yıl geçtiyse artık şufa hakkını kullanamazsınız. Yasal önalım hakkı sayesinde ortaklar gayrimenkulün yabancı bir kişiye geçişini engelleyebilirler.
Şufa hakkı hisseli taşınmazların serbestçe satışını kısıtlayan bir haktır. Önalım hakkının kullanılması için dava açılması gerekmektedir. Açılacak dava tapu iptali davasıdır. Hisseli taşınmazdan pay satın alan kişiye süresinde dava açılması gerekir. Şufa hakkı ayni bir haktır. Yani bu hak herkese karşı kullanabilir. Şufa hakkının amacı paylı mülkiyete konu taşınmazın yabancı bir kişinin eline geçmesinin engellenmesidir. Hisseli bir taşınmazın bağış sözleşmesi ile devredildiği hallerde önalım hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın satış sözleşmesiyle devredilmesi gerekmektedir.
Şufa hakkını kullanan kişi, taşınmazın satış bedelini ve tapu masraflarını ödeyerek tapunun adına kayıt edilmesini isteyebilir. Önalım hakkı paylı mülkiyetin kurulduğu anda doğar. Hisseli taşınmazların hissedarlar dışındaki kişilere satılması halinde şufa hakkı kullanılabilir hale gelir. İki tür şufa hakkı bulunmaktadır. Bunlardan ilki kanundan doğan şufa hakkı diğeri de sözleşmeden doğan şufa hakkıdır.
Şufa hakkı sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmazlardaki payın üçüncü bir kişiye satılması halinde, hak sahibine öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Şufa hakkını kullanan paydaş, satış bedeli ile harç ve masrafları toplamını ödeyerek taşınmazı satın alabilir. Önalım hakkının kullanabilmeniz için taşınmazın satış sözleşmesi ile devredilmiş olması gerekir. Eğer taşınmaz satış dışı bir sözleşme ile devredildiyse şufa hakkının kullanılması mümkün değildir. Şufa hakkının kullanılmasını engellemek için gerçekte satış olan devir işlemi bağış ya da trampa olarak da gösterilebilmektedir. Böyle bir durumda devrin hileli yapıldığı ispatlanabilirse önalım hakkı kullanılabilir.
Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar; ancak bu hakkın kullanılabilir hale gelebilmesi için satılması gerekir. Şufa hakkı sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için söz konusudur. Elbirliği halinde mülkiyet söz konusu ise şufa hakkı kullanılamaz. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz satın alınırken diğer paydaşların önalım hakkına dayanarak size tapu iptal davası açabileceklerini bilmelisiniz. Önemli olan taşınmazın hisseli olmasıdır. Ne şekilde ortak olunduğunun bir önemi yoktur. Ortaklık miras sebebiyle de oluşmuş olabilir ya da daha önceden pay satın alma yoluyla da oluşmuş olabilir. Taşınmazdaki diğer pay sahipleri öncelikle satın alma hakkına sahiptirler.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz eşyalar ile taşınır eşyalar için şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının konusu tapulu taşınmaza ait pay devridir. Üçüncü kişiye pay satıldıktan sonra belli bir süre içinde şufa hakkı kullanılabilir. Şufa hakkının kullanılabilmesi için taşınmaza ait payın tamamının satılması şart değildir. Hissedarlardan biri kendisine ait payın bir kısmını satmış olsa da önalım hakkı kullanılabilir. Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın hissedarlarının tasarruf özgürlüğünü kısıtlamaktadır. Yapılan her yeni satış işlemi sonrasında taşınmaza ait paya bağlı olarak önalım hakkı yeniden doğmaktadır. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdan hisse satın alan kişi, ortaklardan birinin şufa hakkını kullanması ile, satın aldığı hisseyi dava açan kişiye devretmek zorunda kalır.
Şufa hakkını kullanarak hisse tapusunun kendisine verilmesini isteyen kişinin dava açması gerekir. Asliye hukuk mahkemesinde dava açmadan, noterden ihtarname gönderilmesi ile önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Paydaşların birbirlerine karşı yaptıkları satış işlemi sonrasında yasal önalım hakkı doğmaz. Şufa hakkının varlığı için taşınmazın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılmış olması gerekir. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, taşınmazdan hisse alan üçüncü kişiye karşı dava açmalıdır.
Payını satan kişiye dava açarak şufa hakkını kullanamazsınız. Önalım hakkı tapuya şerh edilmemişse de, pay satın alan herkese karşı şufa hakkı kullanılabilir. Şufa hakkını kullanmak isteyen kişinin dava açtığı tarihte o taşınmazda paydaş olması gerekir. Şufa hakkının varlığı için taşınmaz satış sözleşmesinin kurulması şarttır.
Şufa Davası
Şufa hakkını kullanmak için asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal davası açmanız gerekmektedir. Şufa davası için hak düşürücü süre bulunmaktadır. Bu davayı yasal süresi içinde açmazsanız davanız kabul edilmeyecektir. Önalım hakkına dayalı tapu iptal davası yazılı yargılama usulüne göre yürütülür. Şufa davasını hisse satın alan üçüncü kişiye karşı açmalısınız. Her paydaşlardan biri hissesini diğer bir paydaşa satarsa, şufa davası açma hakkınız bulunmaz. Önalım hakkına dayalı tapu iptal davası, satış işleminden önce taşınmazda hissedar olmayan kişilere karşı açılabilir. Bu davanın en önemli delili tapu devir işlemidir. Mahkeme tarafından ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak tapu kayıtlarının istenilmesi gerekir. Gelen tapu kayıtlarında öncelikle taşınmazın hisseli olup olmadığı incelenmelidir. Tapu kayıtlarından taşınmazın devir tarihinde hisseli olmadığı anlaşılırsa davanın reddedilmesi gerekir. Gelen tapu kayıtları hangi taşınmaza ait hissenin kim tarafın kime, kaç TL bedelle satıldığını gösterir. Bu bilgiler çok önemlidir; çünkü kimlerin davacı ve davalı olabileceği tapuda yer alan bu bilgilere göre belirlenir.
Yargılama sonunda mahkeme davacıyı haklı görürse davalı adına olan tapu kaydını iptal ederek, taşınmazın davacı adına kayıt edilmesine karar verecektir. Tapuda gösterilen satış bedelinin ve tapu masrafının davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi istenir. Mahkeme parayı yatırmak için davacıya süre verir. Verilen bu süre içinde tapu bedeli ve yapılan masraflar ödenmezse, davanın reddine karar verilecektir.
Şufa hakkı, alıcı üzerinde dava yolu ile ileri sürülür. Bu davayı açan kişi, öncelikle satışın yapıldığını öğrenmelidir. Satış bilgisi, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirimin yapılması, kanunun zorunlu kıldığı bir yükümlülüktür ve satıcının sorumluluğunda yer alır.
Noter aracılığı ile yapılan resmi bildirim hem hukuki bir zorunluluk taşır hem de satışın duyurulması ve önalım hakkının kullanılabilmesi için gereklidir. Bildirim, hak sahibinin hakkını zamanında ve uygun şekilde kullanabilmesi için bir tespit aracı olarak işlev görür.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Davası
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taraf iradeleri ile yapılan bir sözleşme sonucu tanınan ve sahibine satış işlemlerinde öncelik veren bir haktır. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu hak, yazılı bir sözleşme yoluyla en fazla on yıl süreliğine tesis edilebilir. Taraflarca başka bir husus kararlaştırılmadığı sürece, önalım hakkı başka kişilere devredilemez; ancak miras yoluyla intikal edebilir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz mülkün satışı veya satış niteliği taşıyan diğer ekonomik işlemler gerçekleştiğinde kullanılabilir. Ancak, taşınmazların, miras paylaşımı sonucu mirasçılara özgülenmesi, icra yoluyla satışı veya kamu hizmetlerinin yürütülmesi amacıyla edinilmesi durumlarında önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
Şufa Hakkı davası, sözleşme yoluyla kazanılan bu nispi bir hakkın korunmasını amaçlar. Taraflar arasında anlaşılmasının yanı sıra, önalım hakkının tapu siciline şerh edilmesi ile üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecek ve hukuki geçerlilik kazanacaktır.
Tapu kayıtlarına konulan şerh ile güçlendirilen önalım hakkı, şerh üzerinde yazan süre ve koşullar çerçevesinde tüm maliklere karşı kullanılabilecektir.
Kanundan Doğan Önalım Hakkı Davası
Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi oluşturulduğu an itibarı ile doğar ve ilgili payın üçüncü şahıslara satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Şufa hakkı, bireylere değil taşınmaza ait paylara bağlıdır. Buna göre, paydaş konumunda olan herhangi bir kişi bu haktan yararlanabilir. Hisse kısmen ya da tamamen satılmış olsa da durum değişmez; önalım hakkı devreye girer.Şufa hakkını kullanan paydaş, diğer ortağın payını devralma yükümlülüğünü üstlenir. Şufa hakkının icrası, yalnızca taşınmazın paydaş olmayan kişilere satılması ile mümkündür. Eski Türk Medeni Kanununda irade beyanıyla kullanılabilen bu hak, şimdilerde sadece alıcı aleyhine dava açarak icra edilebilir. Şufa hakkı davası, yenilik doğurucu bir süreçtir ve kararı da yenilik yaratıcı niteliktedir.
Şufa Hakkı ve Taşınmaz Mülkiyeti
Şufa hakkı, paylı mülkiyet sisteminde taşınmaz mal sahipliği ile ilgilidir. Elbirliği mülkiyetinde, yani miras gibi durumlarda ortak olan kişiler arasında şufa hakkı uygulanmaz.
Şufa hakkının kullanımı için tapu kayıtlarına not düşülmesi zorunlu değildir. Paydaşlar kanun gereği bu hakkı doğal olarak elde ederler. Ancak hak sahiplerinin feragati söz konusu ise, feragat sözleşmesinin resmi şekilde yapılıp tapu kayıtlarına işlenmesi gerekmektedir.
Cebrî artırma yolu ile yapılan satışlarda, yani haciz veya iflas gibi hallerde, şufa hakkı kullanılamaz. Bu hak sadece gönüllü gerçekleşen satışlar için geçerlidir. Şufa hakkı, taşınmazın satışı durumunda devreye girer.
Ancak malın miras yoluyla (vasiyetle) veya bağışlanma ile devredilmesi halinde şufa hakkı kullanılamaz. Bir malın başka bir mal veya hak ile değiştirilmesi (trampa) ya da takas gibi satış dışı yollarla gerçekleşen devir işlemlerinde de şufa hakkı uygulanamaz. Taşınmaza ait payın bir şirkete sermaye olarak konulması halinde de şufa hakkı kullanılamaz.
Bu hak sadece üçüncü şahıslara yapılan satışlarda geçerlidir. Eğer mal zaten paydaşlardan birine satılmışsa, diğer paydaşlar şufa hakkından yararlanamazlar. Ortaklığın giderilmesi amacıyla taşınmazın paydaşlar arasında fiili olarak bölüşülmesi de şufa hakkının kullanımını ortadan kaldırır.
Şufa hakkının kullanılabilmesi için taşınmaza ait payın satılması gerekir. Söz konusu pay için satış vaadinde bulunulması diğer paydaşlara şufa hakkı vermez.
Şufa hakkından vazgeçme resmi şekilde yapılmalı ve tapu kayıtlarına işlenmelidir. Ancak özel durumlarda, yani belirli bir satış için şufa hakkını kullanmamayı tercih etme, adi yazılı olarak yapılabilir.
Şufa Hakkı Mirasçılara Geçer mi?
Önalım davacısı ölünce dava hakkı mirasçılarına geçer, vasiyet alacaklısına geçmez. Çünkü vasiyet alacaklısı külli halef değildir. Bu durumda davayı takip hakkı külli halef olan yasal mirasçılara aittir. Hak sahibinin ölmesi üzerine tüm mirasçıların birlikte dava açması zorunludur. Mirasçılardan birinin tek başına açacağı dava reddedilir. Miras bırakana ait şufa hakkı sebebi ile mirasçılar kendi adlarına dava açamazlar.
Yargılama sırasında davacının vefat etmesi halinde mirasçıların davaya katılmalarının sağlanması gerekir. Ayrıca vekalet ilişkisi kural olarak ölümle son bulacağı için, davacı vekiline mahkemece, mirasçıların da vekili olduğunu yeni vekaletname ibraz etmesi için olanak tanınması zorunludur.
Hangi Durumlarda Şufa Hakkı Olmaz?
Şufa hakkı sadece tapulu taşınmaz satışlarında mümkündür. Eğer satışa konu taşınmaz tapusuz ise diğer paydaşların önalım hakkı olmaz. Şufa hakkının varlığından bahsedebilmek için, tapulu taşınmaza ait payın satış sözleşmesi ile devredilmiş olması gerekir. Hissenin ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile devredilmesi ya da bağışlanması hallerinde şufa hakkı doğmaz. Bazı durumlarda birbirlerine güvenen kişiler tapu müdürlüğü dışında, kendi aralarında taşınmaz satışı yapmaktadırlar. Tapu kayıtlarında yer almayan bir satış işlemine dayanarak şufa hakkı kullanılamaz, satışın tapuya tescil edilmesi şarttır. Satış vaadi sözleşmesi gerçek anlamda bir satış olmadığı için; böyle bir vaad sebebiyle şufa hakkı doğmaz. Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiş olsa da, önalım hakkı oluşmaz. Bir kişi satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptal davası açmış ve mahkeme kararı ile taşınmazın payını devir aldıysa, kendisine karşı şufa hakkı kullanılabilir. Böyle bir durumda, pay devri kendisine ihbar edilmeyen paydaşlar, pay devrinin tescilinden itibaren iki yıl içinde şufa hakkını kullanabilir. Taşınmaz payının, satın alması için paydaşlara teklif edilmesi ve teklifin reddedilmesi halinde dahi ön alım hakkı kullanılabilir. Yeter ki paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye taşınmaz payı satılmış olsun.
Fiili Paylaşım
Fiili paylaşımın varlığı şufa hakkının kullanılmasını önler. Paylı mülkiyete tabi taşınmaz, paydaşlar arasında “fiili paylaşıma” konu edilmişse, paydaş kullandığı yeri bir başkasına satabilir. Böyle bir satış dolayısıyla önalım hakkı kullanılamaz.
Taşınmaz paydaşlar arasında fiili olarak paylaşılmış ve her bir paydaş buna göre, kendi yerini kullanmayı sürdürmüş ise, bu paydaşlar artık önalım hakkına dayalı tapu iptal davası açamazlar.
Bir arsa üzerine kaçak bir bina yapıldığını, sekiz farklı kişiye buradan yer satıldığını, bağımsız bölümler için kat mülkiyeti tapusu olmadığını ve arsadan pay verilerek satıldığını kabul edelim. Söz konusu bu taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmadığı için paylı mülkiyet ilişkisi devam etmektedir. Her bir paydaşın kullandığı belli bir bölüm olduğu için, söz konusu taşınmaz payının satılması diğer paydaşlara şufa hakkı tanımaz.
Fiili taksimden söz edebilmek için bahse konu taşınmazda tüm paydaşların kullandığı bir yer olmalıdır. Davacının kullandığı pay yoksa fiili taksimden söz edilemez. Fiili paylaşım şufa hakkının kullanılmasını önler ve davanın her aşamasında ileri sürülebilir. Fiili taksim taraflarca ileri sürülmese bile mahkeme bu hususu kendiliğinden dikkate alabilir.
Taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim yapılıp yapılmadığının tespiti için keşif yapılmalıdır. Eğer fiili taksim varsa, davacının payına denk gelen bölümü kullanıp kullanmadığının araştırılması gerekir. Mahkemece yapılan keşifte, davacının taşınmazda fiilen kullandığı bir paya karşılık gelen yer bulunmadığının tespit edilmesi halinde artık fiil taksimden söz edilemez.
Paylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerinde yer alan binadaki dairelerin paydaşlarca kullanılması halinde, her bir paydaşa ayrı bir daire isabet etmese de fiili paylaşmanın varlığı kabul edilir.
Şufa Hakkından Feragat
Şufa hakkı sahibi istediği zaman bu hakkından feragat ederek, ondan vazgeçebilir. Şufa hakkından feragat, genel veya somut satışa özel olup olmamasına göre değişik şekil şartlarına tabidir. Genel olarak bu haktan vazgeçme, resmi şekilde tapu kayıtlarına işlenmesi gerekirken; somut bir satışın özelinde adi yazılı bir beyan yeterli olmaktadır. Her durumda, şufa hakkının hukuki koşullar çerçevesinde doğru bir şekilde yönetilmesi büyük önem arz eder. Şufa hakkından feragat edilirse bu feragat o kişinin haleflerini de bağlar.
Önalım hakkından feragat sözleşmesinin noterde yapılması gerekmektedir. Bu feragatnamenin geçerli olabilmesi için tapu sicilinin şerhler bölümüne kayıt edilmesi gerekir.
Diğer bir deyişle, tapu kayıtlarına işlenmeden yapılan adi yazılı genel feragatlar, hukuken geçerli sayılmaz. Örneğin, İstanbul’da paylı mülkiyette tabi bir arsanın paydaşı, eğer gelecekte diğer paydaşın payını satın alma hakkını kullanmayacağına dair adi yazılı bir beyanname verirse, bu beyan herhangi bir hukuki sonuç doğurmaz ve geçersiz kabul edilir.
Yapılacak tüm satışlar için değil de sadece belirli bir satış için şufa hakkından da feragat edilebilir. Eğer sadece belirli bir satış için şufa hakkından feragat edilecekse işlemi noterde yapmanız zorunlu değildir. Kendi aranızda düzenleyeceğiniz adi yazılı feragat de geçerlidir.
Örneğin bir paydaşın gerçekleştirilmekte olan bir gayrimenkul satışı bağlamında kendi şufa hakkını kullanmaktan vazgeçmesi anlamına gelir. Bu durumda yapılan feragat geçerli olur ve satış işlemi buna göre gerçekleştirilir. Ancak, ilerleyen zamanlarda gayrimenkulün yeniden satışı olması durumunda, feragat eden paydaş için şufa hakkı yeniden canlanır ve yeniden kullanılabilir olur.
Şufa hakkından feragat; satıştan önce yapılabileceği gibi satıştan sonra da yapılabilir. Şufa hakkından feragat eden kişi önalım hakkına dayanarak tapu iptal davası açamaz. Önalım hakkından feragat edildiği ancak yazılı belge ile ispat edilebilir. Tanık dinleterek şufa hakkından feragat edildiği ispat edilemez.
Dava açmak isteyen kişinin tapu devir işlemleri sırasında tanık olarak imza atması, önalım hakkından feragat ettiği anlamına gelmez. Önalım hakkından tamamen feragat ile sadece bir satış için önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme birbirinden farklıdır.
Payını satmak isteyen pay sahibinin bu teklifini reddeden paydaş, sonradan payın başkasına satılması halinde önalım hakkını dava açmak suretiyle kullanabilir.
Şufa hakkından tamamen vazgeçilmesi noterde resmi şekilde feragat sözleşmesi düzenlenmelidir. Ayrıca bu feragatin tapuya şerh edilmesi gerekir. Şufa hakkı sahibi, bu hakkını kullanıp kullanmamakta serbesttir.
Payın satışından önce ya da sonra, hakkını kullanmaktan vazgeçebilir. Belli bir satış işlemi için şufa hakkından feragat eden kişi, eğer yeni bir satış işlemi yapılırsa, önalım hakkını kullanabilir. Şufa hakkından sözlü olarak feragat edilmesi mümkün değildir. Önalım hakkından feragatin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması zorunludur.
Paydaşlardan birinin şufa hakkını kullanmaktan feragat etmesi diğerlerini bağlamaz. Diğer bir ifadeyle; önalım hakkından feragat etmeyen paydaş şufa hakkını kullanabilir. Zira önalım hakkının paydaşlar tarafından birlikte kullanılması şart değildir. Satılan taşınmaz payı üzerindeki şufa hakkı dava açan paydaşlar arasında eşit olarak paylaştırılır.
Kiracının Şufa Hakkı
Eğer kiracı, kiraladığı taşınmaza ortak ya da sahip değilse, doğal olarak şufa hakkına sahip değildir. Bu hukuki durum, taşınmazın satışında kiracının öncelikli olarak satın alma hakkının olmadığı anlamına gelir.
Şufa hakkı, yani önalım hakkı; taşınmazın satışında, paydaşlara verilen, satın alma hakkıdır. Taşınmazın paydaşları arasında yer almıyorsa, kiracının satış sırasında şufa hakkı bulunmaz.
Kiracı adına şufa hakkının doğmasının başka bir yolu da, kiralama sözleşmesi sırasında karşılıklı akdedilen ve şufa hakkı tanıyan bir hüküm olmasıdır.
Kiralama sözleşmesi içerisinde, taraflarca mutabık kalınarak, kiracıya özel bir şufa hakkı tanınabilir. Bu şufa hakkının geçerli olabilmesi ve herkese karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir.
Özetle, bir kiracının taşınmazın satışında şufa hakkına sahip olması, o taşınmaza paydaş olmadığı sürece mümkün değildir. Ancak, taraflar arasında yapılan kiralama sözleşmesi içinde, kiracıya önalım hakkını tanıyacak bir düzenleme yapılabilir. Eğer söz konusu durumlar mevcut değilse, kiracının önalım, yani şufa hakkından yararlanması mümkün olmayacaktır.
Şufa ( Önalım) Hakkının Tapu Kütüğüne Şerh Edilmesi
Türk Medeni Kanunu madde 735’e göre tapu kütüğüne şerh verilmiş bir sözleşme aracılığıyla, taşınmaz mal sahibi, herhangi bir kişiye önalım hakkı, yani şufa hakkı tanıyabilir. Bu hakkın varlığı, malın paydaşlar haricinde başka bir kişi tarafından satın alınması durumunda geçerli olur. Şufa hakkının sahibi, sözleşmede belirlenen süre ve şartlar çerçevesinde taşınmazı satın alma hakkına sahiptir. Eğer şufa hakkının kullanım şartları sözleşmede açıkça belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü bir kişiye satıldığı koşullar bu hakkın kullanımı için esas alınacaktır. Ancak belirtilmelidir ki sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh edildiği tarihten itibaren 10 yıl sonra ortadan kalkar ve bu süre sonunda hak geçersiz hale gelir.
Önalım hakkı aslında şahsi bir hak olup, sadece sözleşmede taraf olan kişiler arasında geçerlidir. Bununla birlikte, önalım haklarının tapu kayıtlarına şerh edilmiş olması durumunda, bu şahsi hak ayni bir hak karakteri kazanır ve bu durumda herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Tapu kütüğüne şerh edilen önalım hakkı, mal sahibinin mülkünü satma hakkını engellemez. Ancak mülk satıldığında, üçüncü kişi olan satın alana karşı bu hakkı kullanma olanağı verir.
Önalım Hakkı
Önalım hakkının ancak taşınmazdaki payın tapuda satılmasından sonra kullanılabilir. Satış yapılmadan önce hak sahibine ihtarname gönderilmesinin bir önemi bulunmaz. Tapuda satış gerçekleşmediği sürece önalım hakkı kullanılamaz. Taşınmazın satış vaadine konu edilmesi önalım hakkının kullanılmasını sağlamaz.
Bazı durumlarda önalım hakkı kullanılmaz. Bunlardan ilki pay satışının paydaşlar arasında yapılmasıdır. Önalım hakkı sadece paydaş olmayan üçüncü kişilere karşı kullanılabilir. Paydaşlara karşı önalım hakkına dayalı açılan tapu iptal davası ret edilecektir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için mülkiyetin devredilmiş olması gerekir. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulması önalım hakkı tanımaz. İcra yoluyla yapılan satışlar da önalım hakkının istisnalarındandır. Taşınmaz payını icradan satın alan kişiye karşı önalım hakkı kullanılamaz.
Ayrıca pay devrinin hibe ya da takas karşılığında yapılması hallerinde de önalım hakkı kullanılamaz. Bazı durumlarda önalım hakkının kullanılmasının engellenmesi için gerçekte satış olan işlem bağış ya da trampa olarak gösterilmektedir. Böyle bir durumda muvazaanın ispatı şartıyla önalım hakkı kullanılabilir.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açılması gerektiğini daha önce açıklamıştık. Bu sebeple açılan dava sonuçlanıncaya kadar paydaşlığınızın devam etmesi zorunludur. Önalım hakkınızı kullanarak dava açtığınızı ve dava sonuçlanmadan payınızı sattığınızı veya bağışladığınızı kabul edelim. Böyle bir durumda davanız ret edilecektir. Bu sebeple mahkemenin verdiği karar kesinleşinceye kadar taşınmazdaki hissenizi elinizden çıkarmamanızı öneririz. Hissenizi devrettiğiniz kişi ise davaya devam edemez; çünkü önalım hakkı aktarılamaz. Açmış olduğunuz davada devir sebebi ile yapmak istediğiniz taraf değişikliği de ret edilecektir. Dava açıldıktan sonra önalım hakkının devri mümkün değildir.
Önalım hakkına konu payın ilk sahibine iade edilmesi şufa hakkını ortadan kaldırmaz. Sizin de paydaş olduğunuz bir taşınmazdaki belirli bir hisse, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devredilmiş olsun. Bir şekilde haberdar olarak hakkınızı kullanmak için dava açtığınızı kabul edelim. Sizin dava hakkınızı ortadan kaldırmak için söz konusu devrin tersine yapıldığını düşünelim. İşte böyle bir durum kanuna karşı hile olacağından hukukça korunmaz. Önalım hakkına konu payın önceki sahibine geri dönmesi, sizin dava hakkınızı kullanmanıza engel olmaz.
Önalım hakkına konu olan taşınmazın arka arkaya defalarca el değiştirmesinin bir önemi bulunmamaktadır. Çünkü bu hak her defasında yeniden doğmaktadır. Şufa hakkını kullanmak isteyen kişi en son satın alan kişiye dava açmalıdır. Zira dava sonunda tapu iptali gerektiği için, tapu kimin adına kayıtlıysa davanın ona açılması gerekir. Her bir satış işleminden sonra şufa hakkının kullanılması için var olan hak düşürücü süre yeniden başlar. Bunun yanı sıra, dava açıldıktan sonra da taşınmazın devredilme olasılığı vardır. Dava açıldıktan sonra taşınmaz satılırsa davacının seçimlik hakkı bulunmaktadır. Böyle bir durumda dava yeni sahibe yöneltilebilir.
Önalım hakkı taşınmazda hissesi olan tüm paydaşlar tarafından kullanılabilir. Hak sahiplerinin hangisinin önce dava açtığının bir önemi bulunmamaktadır. Süresi içirişinde önalım hakkını kullanan tüm paydaşlar bu haktan eşit olarak yararlanırlar. Paydaşların hisselerinin bir önemi bulunmamaktadır. Tüm hissedarlar bu haktan eşit olarak yararlanırlar. Taşınmazdaki paylı mülkiyet değil de elbirliği halinde mülkiyet söz konusu ise önalım hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı yalnızca hisseli mülkiyette söz konusu olur. Hisseli bir taşınmazın hisselerinden bir veya birkaçı üzerinde elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir. Böyle bir durumda ortakların davayı birlikte açmaları zorunludur. Ortakların tek başına ve sadece kendi adlarına açtıkları davalar ret edilir.
Önalım Hakkında Amaç
Şufa hakkı ile taşınmazdaki payın, paydaş olmayan yabancı bir kişinin eline geçmesini önlemek istenmektedir. Ayrıca kanun koyucu önalım hakkı ile yabancı kişinin paylı mülkiyet ilişkisine girmesini engellemiştir. Türk Medeni Kanununa göre şufa hakkı taşınmazdan pay alan alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaşların kendi aralarında yaptıkları satışlar için önalım hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılabilmesi için paydaş olmayan üçüncü bir kişiye pay satılmış olması gerekir. Bahçe niteliğindeki bir taşınmaza ait payın üçüncü bir kişiye bağışlanması halinde diğer paydaşların önalım hakkı olmaz. Yine bir arsa hissesinin bir şirkete sermaye olarak konulması halinde de şufa hakkı doğmaz. Bir tarlanın satışının vaad edilmesi de diğer paydaşlara önalım hakkı vermez; çünkü satış gerçekleşmedikçe şufa hakkı doğmaz. Vasiyetname ile bırakılan pay için şufa hakkı kullanılamaz. Her bir satış işlemi sonrasında şufa hakkı yeniden doğar. Her bir satıştan sonra önalım hakkını kullanmanız şart değildir. Bir önceki satışta önalım hakkını kullanmamış olsanız da sonraki satışlarda şufa hakkını kullanabilirsiniz. Taşınmaz payı üzerine intifa hakkı tesis edilmesi, diğer paydaşlara şufa hakkı vermez. İntifa hakkının kurulması mülkiyetinin devrini sağlayan işlemlerden olmadığı için; diğer paydaşlara önalım haklarını kullanma hakkı vermez. Payın devri diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmediyse, iki yıllık süre içinde dava açılabilir. Şufa hakkının kullanılması için öngörülen süre hak düşürücü süredir. Eğer taşınmaz hissesi, sahibinin borçları sebebi ile icra yoluyla açık arttırmada satıldıysa şufa hakkı kullanılamaz. Yine taşınmaz hissesinin miraşçılara intikal etmesi halinde de önalım hakkı kullanılamaz.
Şufa Hakkı Süresi
Hisseli bir taşınmaz satın alan kişinin, diğer paydaşlara bu durumu noter aracılığıyla bildirmesi gerekir. Bu bildirimin satıcı tarafından yapılması da aynı işlevi görecektir. Pay satışının yapıldığı kendisine noter evrakı ile ihbar edilen paydaş üç ay içinde dava açarak şufa hakkını kullanmalıdır. Önalım hakkı sahibine noter ihbarının ulaştığı gün, bahsedilen üç aylık hak düşürücü süre başlar. Noterden gönderilecek satış bildiriminde; taşınmaz payının üçüncü kişiye tapuda satıldığı açıkça yazmalıdır. Ayrıca satış bedelinin ve satış işleminin gerçekleştiği tarih de yazılmalıdır. Satışını ihbar ettiğiniz arsanın il, ilçe, mahalle ile ada ve parsel numarasını da yazmanız gerekmektedir.
Noter ihbarını her bir paydaşa ayrı ayrı göndermeniz gerekmektedir. Paydaşlardan sadece birine ya da bir kısmına göndermeniz, diğerleri bir şekilde haberdar olsa da, diğerleri için sonuç doğurmaz. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlardan bir kısmına alıcı kalan kısmına da satıcı noter bildiriminde bulunabilir. Bildirimin mutlaka muhataba ulaşması gerekmektedir. Bu sebeple noter evrakının paydaşların tamamına usulüne uygun olarak tebliğ edilip edilmediğini kontrol etmelisiniz.
Şufa hakkına ilişkin üç aylık hak düşürücü süre noter bildiriminin tebliği ile başlar. Bildirim yapılmaması halinde ise süre; yapılan pay satışı tarihini izleyen günden itibaren başlar. Şufa hakkı süresi, satışın noterle bildirilmesi ile işlemeye başlar. Satışın bir başka şekilde öğrenilmesi şufa hakkı süresini başlatmaz. Önalım hakkını kullanmak isteyen kişinin davasını hak düşürücü süre içinde açması gerekir. Yargılama aşamasında eğer davanın süresi içinde açılmadığı iddia ediliyorsa, iddia sahibinin bunu ispatlaması gerekir.
Hisseli bir yer aldıysanız, yapılan satışı en kısa sürede bildirmeniz sizin faydanıza olacaktır. Tapudaki işlemden sonra herhangi bir zamanda noterden bildirimde bulunabilirsiniz. Satışın ertesi günü yaptığınız bildirim de satıştan bir yıl sonra yaptığınız bildirim de geçerlidir. Kanun noter bildirimin geçerli olması için bir süre kısıtlamasında bulunmamıştır.
Şufa Hakkının Vasiyetnameden Doğması
Miras hukukunda ise vasiyetname üzerinden şufa hakkının başka bir şahsa devredilmesi mümkün olabilmektedir. Hukuki öğretide, vasiyetname aracılığıyla şufa hakkı devredilmesi genel kabul gören bir uygulamadır.
Türk hukuk sistemi, vasiyetname ile şufa hakkının başkasına tanınmasına izin vermektedir. Kanunlar çerçevesinde bu yönde bir engel bulunmamaktadır, böylece kişiler kendi özgür iradeleriyle miraslarına dair tasarruflarda bulunabilmektedir. Miras bırakanın vasiyetiyle, miras hukukunun sağladığı imkanlar dahilinde, bir kişi lehine tanınan şufa hakkı, söz konusu gayrimenkulün satışında bu hakkı elde eden kişiye öncelik tanır.
Vasiyetname, miras bırakanın son arzusunun yasal bir belgesi olarak, şufa hakkı gibi hakların devri konusunda esneklik sağlar. Böyle bir düzenleme, şufa hakkını kazanacak olan kişinin, hukuki güvence altına alınmasını ve miras bırakanın arzusunun yerine getirilmesini sağlar. Özellikle aile içi ve yakın çevre arasında gayrimenkulün korunmasını amaçlayan bir durumda, bu uygulamanın önemi artmaktadır.
Şufa hakkı ile, miras bırakanın arzularına uygun olarak, gayrimenkulün istenilen kişi tarafından satın alınabilmesi için öncelik hakkı sağlanmış olur. Şufa hakkının vasiyetname ile devri, mirasçıların gelecekteki gayrimenkul alım satım işlemlerinde kendilerini güvence altına almasına yardımcı olurken, gayrimenkulün belli bir kişi ya da aile çerçevesinde kalmasını da sağlar.
Şufa Hakkı Zamanaşımı
Şufa davası için kanunun belirlediği süre hak düşürücü süredir. Önalım hakkına dayalı tapu iptal davasının hak düşürücü süre içinde açılması gerekir. Hak düşürücü süre içinde açılan şufa davasında kontrol edilmesi gereken ilk husus davacının taşınmazda paydaş olup olmadığıdır. Tapulu taşınmazda pay sahibi olmayan kişilerin açtığı şufaya dayalı tapu iptal davası reddedilecektir. Kendisine noter aracılığıyla bildirim yapılmayan paydaş, tapuda satışın yapıldığı tarihten itibaren iki yıl içinde dava açabilir.
Payın satıldığı, paydaşa, noterden bildirilmişse, dava açma süresi üç aydır. Eğer paydaşa noterden bildirim yapılmamışsa dava açma süresi iki yıl olacaktır. Kendisine bildirim yapılmayan paydaşın, pay devrini bir başka şekilde öğrenmesinin bir önemi bulunmamaktadır. Esas olan alıcının noterden bildirim yapmasıdır. Buna rağmen satıcı tarafından bildirim yapıldıysa, alıcının ayrı bir bildirim yapmasına ihtiyaç yoktur. Alıcı tarafından ihbar yapılmazsa, iki yıllık hak düşürücü süre içinde paydaşlar şufa hakkını kullanabilirler.
Taşınmazın satış tarihi ile dava tarihi arasında geçen bu süre içinde taşınmazın değeri artmış olabilir. Eğer alıcı, taşınmaz payını satın aldığını noter kanalıyla bildirmediyse, kendisine ödenmesi gereken bedelin artırılmasını isteyemez. Noter bildiriminde bulunmayarak bu zararın oluşmasına kendisi sebep olmuştur. Satıştan sonra yapılan noter bildirimi dışında hiçbir şekilde üç aylık hak düşürücü süre işlemeye başlamaz. Satıştan önce, paydaşlara satış yapılacağı bildirilmiş olsa da hak düşürücü süre başlamaz.
Bağışlamada Şufa Hakkı Kullanılabilir mi?
Önalım hakkının söz konusu olabilmesi için taşınmazın belirli bir payının paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması gerekir. Satış dışında bir başka işlem ile hisse devrinde şufa hakkı doğmaz. Bu sebeple taşınmaz hissesinin bağışlanması durumunda şufa hakkı kullanılamaz. Hissedarların birbirlerine yaptığı satış için şufa hakkı kullanılamaz. Ayrıca şufa hakkının kullanılması zorunlu değildir.
Sürecinde açılan dava sırasında payın davalı tarafından bir başka kişiye satılması ya da hibe edilmesi ya da diğer bir paydaşa satılması önalım hakkının kullanılmasına engel oluşturmaz.
Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?
Şufa hakkı, belirli koşulların yerine getirilmesi durumunda paydaşlar tarafından kullanılabilecek özel bir haktır. Türk Medeni Kanununda düzenlenen şufa hakkı, paylı mülkiyete sahip taşınmazlarda paydaşların hakkını korumak amacı taşır. Bu hak sayesinde, taşınmazlar üzerindeki paylar, üçüncü kişilere satılmadan önce mevcut paydaşlara sunulmak zorundadır. Böylelikle, taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalması mümkün olur.
Şufa hakkının kullanılabilmesi için bazı şartların bir arada bulunması gerekmektedir. Bu şartlar arasında; taşınmazın ortak mülkiyete tabi olması, şufa hakkının kullanılmasını talep eden paydaşın, süresi içerisinde bu hakkını ileri sürmesi, taşınmazın üçüncü bir kişiye satışının gerçekleşmiş olması yer almaktadır.
Mevcut paydaşların haklarını korumayı amaçlayan şufa hakkı, taşınmazlarda üçüncü kişilerin paydaş olarak girmesini zorlaştırmakta ve taşınmazın bütünlüğü ile mevcut dengenin korunmasını sağlamaktadır.
Önalım hakkı sadece mahkemede dava açılarak kullanılabilir. Açılacak dava tapu düzeltme davası olup, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Üzerinde şufa hakkı kullanmak istediğiniz taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekmektedir. Eğer ortaklar taşınmaza elbirliği halinde sahiplerse, söz konusu taşınmaz için şufa hakkı kullanılamaz.
Şufa hakkını kullanmak isteyen kişi davasını taşınmazı satın alan kişiye karşı açmalıdır. Payını satan kişiye karşı şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkına dayalı tapu düzeltme davasında; davalı adına kayıtlı tapu kaydı iptal edilir ve davacı adına tescil edilir. Bunun karşılığı olarak da; tapuda yer alan taşınmaz satış bedeli davalıya ödenir. Satış bedeli dışında alıcı tarafından ödenen harçların da ödenmesine karar verilir.
Dilekçeler aşaması tamamlandıktan sonra mahkeme davacının satış bedelini mahkeme veznesine yatırmasına karar verir. Taşınmaz bedeli ve tapu harcı yatırıldıktan sonra mahkeme tapunun iptaline karar verir. Bedelin ödenmesi yerine miktarınca teminat mektubu ödenmesi kabul edilmez. Dava açıldıktan sonra mahkeme ilgili tapu müdürlüğünden tapu kayıtlarını ister. Gelen tapu kayıtlarına göre davacının iddia ettiği satış işleminin olup olmadığı incelenir. Dava konusu edilen taşınmazda paylı mülkiyetin olup olmadığı ve tarafların tapuda paydaş olup olmadığı incelenir. Satış bedeli ve tapu harçlarının miktarı da tapu kayıtlarına göre tespit edilir.
Satış işleminden haberdar olunca, şufa hakkını kullanmak istediğinizi bildirmelisiniz. Alıcıya karşı, şufa hakkınızı kullanmak üzere dava açmanız gerekmektedir. Şufa hakkını kullanımı için süre kısıtlamaları vardır. Bu süre zarfında dava açılmaması, hakkınızın kaybına yol açabilir.
Payın üçüncü kişiye satıldığını alıcı ya da satıcı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorunda olduğu için, davanın hem satıcı paydaş hem alıcı üçüncü kişiye karşı birlikte açılması doğru değildir. Bildirim yükümlülüğünü satıcı yerine getirmiş olsa da davanın yalnızca 3 kişi alıcıya karşı açılması gerekir. Satışı gerçekleştiren paydaşa karşı dava açmak usul açısından yanlış bir adımdır ve bu nedenle mahkeme tarafından husumet yokluğu – diğer bir ifadeyle davanın yanlış kişiye karşı açılmış olması – nedeni ile usulden reddedilir.
Dava açarken gayrimenkul alanında uzman bir avukatla çalışmak ve işlemlerinizi hızlı bir şekilde yürütmek, bu hakların sağlam bir şekilde kullanılmasını sağlayacaktır.
Şufa Hakkına Dayalı Tapu İptal Davası
Hissesi satılmış taşınmaza paydaş olmayan kişinin şufa hakkı yoktur. Paydaş olmayan kişinin açtığı dava reddedilir. Dava açan kişi, dava kesinleşmeden payını devrederse, açılmış bulunan önalım davası red olunur. Payını devreden kişi aktif dava ehliyetini kaybetmiş olur. Dava açma hakkı olan vatandaş Ahmet’in, dava açtıktan sonra taşınmazdaki payını oğluna bağışladığını kabul edelim. Böyle bir durumda davanın reddedilmesi gerekir. Aynı işlem ile pay satın alanlar, birbirlerine karşı önalım hakkına sahip olmazlar. Şufa hakkı için dava açıldıktan sonra payın tapuda payı satan kişiye iade edilmesi, önalım hakkını ortadan kaldırmaz. Kendisine dava açılan yeni malik bu payı bir başka kişiye bağışlasa da davanın sonucuna etki etmez. Kendisine hisse bağışlanan kişinin iyi niyeti korunmaz. Yapılan her pay devri ile şufa hakkı yeniden doğar. Çok kısa aralıklarla hissenin birden fazla kişiye satılması durumunda satan kişinin kötü niyetli olduğu kabul edilir. Önalım hakkını kullanmak için dava açıldıktan sonra, hisse bir başka kişiye satılırsa, davacı, davayı yeni malike yöneltebilir. Paylı mülkiyete tabi taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılması; şufa hakkına dayalı tapu iptal davasının açılmasına engel olmaz. Şufaya dayalı tapu iptal ve tescil davasında, satış bedelinin ve tapu harcının mahkeme emanet hesabına yatırılması gerekir. Taşınmazda paylı mülkiyet devam ettiği sürece şufa hakkı vardır. Mahkeme kararını verene kadar şufa hakkını kullanan kişinin taşınmazda paydaşlığı devam etmelidir.
Kimler Şufa Davası Açabilir?
Pay satışı yapılan taşınmazda hissesi olan tüm paydaşlar önalım hakkına dayalı tapu iptal davası açabilirler. Her bir paydaş tek başına şufa davası açabilirler. Paydaşların birlikte dava açmaları zorunlu değildir. Bazı ortaklar önalım hakkını kullanmak isterken diğerleri dava açmak istemeyebilirler. Bazen de birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak isteyebilir ve alıcıya şufa davası açabilirler. Bu durumda dava açan her bir paydaşa eşit olarak önalım hakkı tanınır.
Sadece paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılabilir. Eğer ortaklar taşınmaz üzerinde elbirliği ile malik iseler önalım hakkı oluşmaz. Dava açan kişinin dava devam ederken payını elden çıkarmaması gerekir. Şufa hakkını kullanmak için dava açan kişinin payını devretmesi durumunda davası reddedilir. Önemli olan davacı payının tamamını satmamasıdır. Bir kısım payın satmış olmasına rağmen paydaş olmayan devam eden davacının davası; pay devri sebebiyle reddedilmez.
Şufa Hakkı Kime Karşı Kullanılır?
Şufa hakkı, mülk ortaklıklarında ortaklardan birinin, ortaklık payını satması durumunda, diğer ortakların öncelikli olarak satın alma hakkına denir. Şufa hakkı, ancak paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda devreye girer. Önalım hakkı, taşınmazdan pay satın alan üçüncü kişiye karşı kullanabilir. Burada önemli olan, şufa hakkının kullanılabilmesi için, pay satın alan kişinin “üçüncü kişi” konumunda olmasıdır.
Şufa davasını, pay satın alan üçüncü kişiye karşı açabilirsiniz. Öte yandan, şufa davasında, payını satan paydaşa karşı dava açmak mümkün değildir. Şufa davası, satış işlemini gerçekleştiren paydaşa değil, alıcı olan üçüncü şahsa açılabilir.
Şufa hakkının kullanılabilmesi için bazı sınırlamalar bulunmaktadır. Bu hak, paydaşların birbirleri arasında gerçekleştirdiği satışlarda kullanılamaz. Yani, eğer bir paydaş kendi payını diğer ortaklara satarsa, bu durumda şufa hakkı uygulanamaz. Paydaşlar arası satışlarda şufa hakkından söz etmek mümkün değildir.
Şufa hakkı, bir mülkün satışında, belirli kişilerin satışı öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olmalarını ifade eder. Bu hak, özellikle üçüncü kişilere karşı kullanılabilir. Yani paydaşlardan biri, payını üçüncü bir şahsa satmış ise diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Ancak, önalım hakkı, paydaşlara karşı kullanılamaz. Paydaşlar kendi aralarında yaptıkları satışlarda, önalım hakkını ileri sürme olanağına sahip değillerdir.
Sonuç olarak, şufa hakkı, gayrimenkul ortaklıklarında paydaşların, paylarını üçüncü kişilere satması durumunda devreye giren bir öncelikli satın alma hakkıdır. Bu hak, paydaşlar arasındaki satışlarda kullanılamaz.
Davalı, önalım hakkına konu edilen paydan önce aynı taşınmazda pay satın almak suretiyle paydaş olmuşsa, artık pay iktisap eden kişi üçüncü şahıs sıfatına haiz olmadığından, diğer paydaşların önalım hakkını kullanmaları mümkün olmaz.
Birden Çok Paydaşın Şufa Hakkını Kullanması Durumu
Pay satışı sonrasında birden fazla kişinin öncelikli satın alma hakkı, yani şufa hakkı bulunabilir. Paydaşlardan her birinin bu hakkı farklı zamanlarda ya da aynı anda kullanma ihtimali mevcuttur.
Peki, birden fazla paydaş aynı anda ortaya çıkarsa ve bu hakkı kullanmak isterse ne olur? İşte, tam da bu noktada, birden çok paydaşın Şufa Hakkını aynı dava kapsamında ileri sürmesi ve bir araya gelerek ortak bir yargı süreci başlatması mümkündür. Böylece, karışıklık ve ayrı dava masraflarının önüne geçilir.
Eğer paydaşlar bu haklarını beraber kullanmayı tercih ederlerse, her paydaşın hakkı eşit derecede dikkate alınır. Buna uygun olarak 3. kişi konumunda olan davalının sahip olduğu pay, şufa hakkını kullanmak isteyen paydaşlar arasında eşit bir şekilde dağıtılır.
Önalım bedeli, yani o taşınmaz için ödenmesi gereken miktar, yine paydaşlar arasında adil bir şekilde bölünür. Her bir paydaş, taşınmaz için öngörülen bedelin kendi payına düşen kısmını öder.
Şufa Hakkı Kullanım Süreleri
Sözleşmeden doğan Şufa Hakkı, taraflar arasında özel olarak anlaşılmış ve tapu kayıtlarına not edilmiş bir önalım hakkıdır. Şufa Hakkı, tapu kaydına şerh edildiği tarihten itibaren 10 yıl sonra geçerliliğini yitirir. 10 yıllık bu sürenin dolmasıyla birlikte, hak sahibinin gayrimenkul üzerindeki öncelikli satın alma hakkı ortadan kalkar.
Yasal şufa hakkı ise, kanunlarla belirlenmiş ve çoğu kez hissedarların paylı mülkiyetteki haklarını düzenleyen önalım hakkıdır. Bu hak için hak sahibine, gayrimenkulün satışının noter marifetiyle kendisine bildirilmesinden itibaren, öncelikli satın alma hakkını kullanabilmesi için üç ay süre tanınır. Ancak hak, her durumda bildirimden itibaren en fazla 2 yıl sonra sona erer, bu süre aşıldığında artık şufa hakkı kullanılamaz.
Eğer şufa hakkı kullanılmazsa, süre sonunda otomatik olarak düşer. Şufa Hakkı, gayrimenkul alım satımında dikkate alınması gereken önemli bir detaydır. Bu hakkın sürelerine hassasiyet gösterilerek hareket edilmesi, hem satıcıların hem de alıcıların menfaatine olacaktır.
Taşınmaz payının satıldığı tarihten itibaren iki yıl içinde şufa hakkı kullanılabilir. Pay devrinin yapıldığı noter kanalı ile bildirilmişse, şufa hakkı üç ay içinde kullanılmalıdır. Yasal önalım hakkı tapuda yapılan satış işleminden sonra oluşur. Taşınmazın tapuda satışı yapılmadan şufa hakkı süresi işlemeye başlamaz. Taşınmaz satılmadan önce pay sahiplerine noterden ihtarname gönderilmesi ile süre işlemeye başlamaz.
Şufa hakkına dayalı tapu iptali davasında, davanın süresinde açılmadığını savunan davalının bu savunmasını kanıtlaması gerekir. Önalım hakkı sahibi olan paydaşa ya da paydaşlara noter bildiriminin tebligat kanunu hükümlerine uygun biçimde tebliğ edilmesi gerekir. Kendisine tebliğ yapılacak kişinin adresinde bulunmaması halinde adreste gösterilen binanın kapısına ihbarname yapıştırılmakla beraber en yakın komşulardan birine de bildirilmesi zorunludur. Muhatap komşunun beyanı, tebliğ mazbatasına yazılıp imzası da alınmalıdır. Tebligat evrakında muhatabın adreste bulunmama sebebi gösterilmediği gibi, beyanda bulunan komşunun adı da yazılmamış olabilir. Bu biçimde yapılan tebligat usulsüzdür. Ancak tebliğ usule aykırı olsa bile, muhatabı tebliğden haberdar olmuş ise geçerli sayılır.
Şufa Davasında Deliller
Şufa hakkı, gayrimenkul alımlarında paydaşlar için önemli bir koruma sağlar. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için dava açılması zorunludur. Eğer şufa hakkınızı kullanmak istiyorsanız, süreçleri dikkatlice takip ederek ve gerektiğinde yasal destek alarak haklarınızı korumanız mümkündür.
Şufa hakkında açılan davalarda, taşınmazın özellikleri ve pay sahipleri arasındaki durum incelenirken çeşitli kanıtlar kullanılabilir. Şufa davasında en bilinen ve güçlü kanıt ise tapu kayıtlarıdır. Tapu kayıtları, satış bedeli gibi önemli bilgileri içerir ve önalım hakkının bedelinin tespitinde önemli bir delildir.
Ancak, önalım hakkının kullanılmasının engellenmesi için satış bedelinin tapu kaydında gerçekte olduğundan yüksek gösterildiği durumlar olabilmektedir.
Muvazaalı işlemin var olduğunun ispatı için tanıklar, hukuka uygun biçimde alınmış ses ve görüntü kayıtları, mesajlaşma ekran görüntüleri ve benzeri pek çok kanıt devreye girer. Ayrıca, araziye ilişkin keşif yapılabilir, bilirkişi incelemesi talep edilebilir ve yemin delili öne sürülebilir.
Şufa (Önalım) hakkının kullanılmasıyla ilgili davanın sağlam bir temele oturtulabilmesi için elde edilen delillerin hukuka uygun, objektif, gerçeği yansıtan ve ikna edici olması zorunludur.
Eğer davalı taraf, davacının kendisine karşı önalım hakkından vazgeçtiğini ancak yazılı bir delille ispat edebilir. Davacının bu payı daha önce almaya razı olmadığının şahitle ispatlanması mümkün değildir.
Davacının, yalnızca belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçtiğini adi yazılı belge ile ispat edebilirsiniz. Belirli bir satışta önalım hakkının kullanmaktan vazgeçilmesinde öngörülen adi yazılı şekil ispat değil geçerlilik şartıdır.
Şufa Hakkına Dayalı Tapu İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Şufa hakkı, gayrimenkul pay satışlarında hak sahiplerine tanınan bir haktır. Şufa davası, bu hakkın kullanılması için açılan ve özel hükümlere tabi olan bir dava türüdür. Bu dava, şufa hakkına sahip olan kişiler tarafından açılabilir.
Şufa davası açmak isteyen kişilerin başvurması gereken yer asliye hukuk mahkemesidir. Ancak, şufa davasıyla ilgili en önemli noktalardan biri, hangi mahkemenin yetkili olduğunun doğru tespit edilmesidir.
Şufa davasında esas alınan, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin: Gebze’de yer alan bir gayrimenkule ilişkin şufa hakkı kullanılacaksa, yetkili mahkeme Gebze Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.
Bu durumda, Gebze’de bir mülk için şufa hakkını kullanmak üzere dava açmak isteyen kişi, Gebze Asliye Hukuk Mahkemesine başvurmalıdır. Bu davada kesin yetki kuralı mevcuttur. Yetkisiz bir mahkemede açılan şufa hakkına dayalı tapu iptal davası hakkında yetkisizlik kararı verilecektir.
Şufa davası, yetkisiz mahkemede açıldığında usulden reddedilir. Bu sebeple dava sürecinin uzamaması için bu ayrıntıya özen göstermek gereklidir.
Şufa hakkı, mülk satışında öncelik sağlamakla birlikte dava açma süresi konusunda sınırlıdır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle satışın öğrenilmesinden itibaren kanunda belirtilen süre içinde şufa davasının açılması gereklidir. Aksi halde şufa hakkı düşer. Dolayısıyla şufa hakkı sahibi, haklarını zamanında ve doğru mahkemede kullanmalıdır.
Şufa Hakkına Dayalı Tapu Davasında Harç Hesaplaması
Şufa hakkı ile ilgili olarak açılan davalarda, dava dilekçesinde dava değerinin mutlaka belirtilmesi gerekmektedir. Dava değeri, taşınmazın payının tapuda görünen satış bedeli olarak ifade edilir. Dolayısıyla, tapuda payın satım sırasında gösterilen bedel, dava değerinin tespitinde esas alınacaktır.
Bu tür davalarda ödenmesi gereken harç, nisbi harca tabi olup, dava değeri üzerinden hesaplanır. Yani, dava açılırken dava değeri olarak belirttiği bedel üzerinden ilgili harç tutarlarının ödenmesi gerekmektedir. Şufa hakkı, satış bedeli üzerinden dava harcının hesaplanması bakımından önemli bir kriterdir. Şufa hakkı davalarında harç oranları, adli yargı harçlarına tabi olup, dava değerine göre değişkenlik gösterir.
Bu bilgilere dayanarak, şufa hakkı davası açmayı planlayan kişilerin, satış bedelini doğru bir şekilde ve tapu kayıtlarına uygun olarak belirtmeleri, harçların doğru hesaplanabilmesi ve davanın usulüne uygun bir şekilde işleme alınabilmesi açısından büyük önem arz etmektedir.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl önlenir?
Hisseli tapular, mülkiyetin birden fazla kişi arasında paylaşıldığı durumlarda karşımıza çıkar. Bu tür tapularda, hissedarlar arasındaki öncelikli satın alma hakkına şufa hakkı denir. Hissedarlar, bazı durumlarda bu hakkı engellemenin yollarını araştırmaktadır. İşte hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir sorusuna pratik çözümler:
- Hak Sahibinin Feragati: Şufa hakkından vazgeçmek isteyen hissedar, bu haktan feragat edebilir. Feragatname ile hissedarlar arasındaki bu hak ortadan kalkar.
- Cebri İcra: Bir hissedarın payının icra takibi sebebi ile satılması durumunda hissedarlar şufa hakkını kullanamazlar. Cebri icra, genellikle borç nedeniyle gerçekleştirilen bir satış işlemidir.
- Satış Dışı Gerçekleşen Devir: Şufa hakkı, satış dışı bir nedene bağlı olarak gerçekleşen devirlerde uygulanamaz. Örneğin, miras yoluyla mülkiyetin geçmesi ya da bağışlama ile yapılan devirlerde şufa hakkı kullanılamaz.
- Fiili Taksim: Hissedarlar arasında bir anlaşma ile, taşınmazın fiili olarak bölünmesi (taksim) de şufa hakkını ortadan kaldırabilir. Bu yöntemde, her hissedar kendi payına karşılık gelenbir bölümü alır ve şufa hakkı o kısmıyla sınırlı kalır.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış
Hisseli tapudan kasıt, bir gayrimenkulün birden fazla kişi tarafından birlikte sahip olunduğu ve her bir ortak için mülkün belli bir oranının belirlendiği tapu şeklidir. Hissedarlardan biri, kendi payını diğer ortaklarının haberi olmadan satabilir; ancak bu sıklıkla sorunlara neden olur.
Özellikle belirtilmelidir ki, her hissedar kendi payını özgürce satabilir; ancak bu satış, diğer hissedarların şufa hakkının doğmasına sebep olur.
Hisseli tapuda satışın sorunsuz ve şeffaf bir şekilde gerçekleşebilmesi için hissedarların birbiriyle ve satış süreciyle ilgili açık iletişim kurması önemlidir. Bu, satış işleminin yasal çerçevede oluşmasını ve hissedarların haklarının korunmasını sağlayacak şekilde yapılmalıdır.
Hisseli tapuda satış söz konusu olduğunda alıcı ve satıcı tarafların yanı sıra diğer hissedarların da haklarını gözetmek ve satışın hukuka uygun olarak yapılmasına özen göstermek yaşanabilecek uyuşmazlıkları en aza indirecektir.
Hisseli Tapu Satışına İtiraz Süresi
Eğer hisseli mülkünüzün bir bölümü sizin bilginiz dışında satıldı ise, kanuni önalım hakkınızı kullanabilirsiniz. Bunun için asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal davası açmanız gerekir.
Hisseli arsa veya gayrimenkulün, paydaş olmayan birine satışı gerçekleştiğinde, hissedarlar, satışın yapıldığını öğrendiklerinden sonra 3 ay içinde, her durumda iki yıl içinde dava açarak şufa hakkını kullanmalıdırlar.
