Bir eşya üzerindeki mülkiyet hakları, sahiplik durumuna göre farklılık göstermektedir. Eğer bu hak, yalnızca tek bir kişiye aitse, bu duruma “bireysel mülkiyet” denir. Ancak, mülkiyet hakkı birden çok kişi tarafından paylaşılıyorsa, bu kez “birlikte mülkiyet” mevcuttur. Birlikte mülkiyetin kendine özgü iki temel türü bulunmaktadır: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet.
Paylı mülkiyet, bireylerin veya tüzel kişilerin, bir taşınmaz mal üstünde, aralarında belirli paylar dâhilinde ortak oldukları bir mülkiyet türünü ifade eder. Paylı mülkiyet birden çok kişinin, bir taşınmaz parçasının üzerinde eşit veya orantılı bir mülkiyet hakkını paylaştığı durumlarda ortaya çıkar.
Paylı mülkiyet sistemi, her bir ortağın mülkün tamamı üzerinde değil, belirli bir pay üzerinde mülkiyet hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Bu pay oranı, ortakların her birinin mülk üzerindeki haklarının büyüklüğünü ve sınırlarını belirler. Paylı mülkiyet, kişilerin mülkü ortaklaşa satın alması, miras yoluyla edinmesi veya diğer yollarla birlikte malik olmaları durumunda ortaya çıkabilir.
İki ya da daha fazla şahsın, her biri belirli bir paya sahip olarak eşya üzerindeki mülkiyet haklarını kullanabilmeleri paylı mülkiyetin temelini oluşturur. Örnek vermek gerekirse, kişi bir taşınmaza ilişkin 1/2 oranında pay sahibi olabilir. Bu durumda, diğer yarım pay başka bir şahsa ait olduğundan, mülkiyet hakları paylaşılmaktadır.
Paylı mülkiyet, diğer payların da satın alınmasıyla bireysel mülkiyete dönüşebilir. Eğer bir paydaş, taşınmazın kalan paylarını da edinirse, bu durumda taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını tamamen elinde bulundurmaya başlar. Bu geçiş süreci, paylı mülkiyetten bireysel mülkiyete dönüşümü ifade eder.
Paylı mülkiyetin sahipleri, taşınmaz mal üstünde eş zamanlı olarak mülkiyet haklarına sahiptirler. Paydaşlar bu haklarını ancak ortaklık durumuna uygun hareket ederek kullanabilirler. Paydaşlar arasındaki ilişkiler, karşılıklı anlaşmalar ve mevcut yasa hükümleri tarafından düzenlenir.
Paylı mülkiyet, belirli bir taşınmaz malın mülkiyetinin, hukuken önceden belirlenen paylar dâhilinde birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunması durumunu ifade eder. Bu ortaklığa sahip kişiler, mülkiyet haklarını yasal sınırlar içerisinde bir arada kullanırlar.
Taşınmaz malların tapu kütüğünde, mülkiyet sahiplerine ait paylar yüzde (%) ya da kesir (1/2, 1/4 ve benzeri) şeklinde ifade edilir. Örneğin, “2/8 Fatma, 3/8 Saadet, 3/8 Murat” ifadesi, Fatma, Saadet ve Murat’ın taşınmaz üzerinde farklı oranlarda paya sahip olduğunu gösterir.
Tapu kütüğü incelemesi yaparken, pay oranlarının yanı sıra mülkiyetin niteliği, kaydın tam ve doğru olup olmadığı gibi detaylara dikkat etmek gereklidir. Paylı mülkiyetin varlığı, tapu kütüğünde açıkça belirtilmelidir.
Diğer bir mülkiyet türü ise, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde, her bir ortağın mülk üzerinde bireysel bir payı bulunmaz; bunun yerine, tüm ortaklar birlikte ve eşit haklarla mülkü kullanır ve yönetir. Elbirliği mülkiyeti genellikle aile üyeleri arasında veya çok özel durumlarda görülür.
Paylı Mülkiyet ve Pay Oranları
Paylı mülkiyet, bireylerin mülkiyete ilişkin paylarının belirli olduğu bir ortaklık biçimidir. Bu oranlar, paydaşlar arasında özel bir anlaşma yoksa eşit kabul edilir. Ancak paydaşlar, pay oranlarında bir değişiklik yapmayı seçebilir ve bu oranları kendi aralarındaki anlaşma ile belirleyebilirler. Böyle bir durumda, belirlenen pay oranlarının tapu kaydında açıkça ifade edilmesi gerekmektedir.
Unutulmamalıdır ki; paylı mülkiyet sisteminde her bir paydaşın oranı, onların haklarının ve mülkiyet içindeki sorumluluklarının belirlenmesinde merkezi bir role sahiptir. Bu nedenle paydaşların, pay oranları konusundaki anlaşmalarını açık ve net biçimde yapmaları ve kaydetmeleri büyük önem arz eder.
Her ne kadar paylı mülkiyet birden fazla kişinin eşit veya farklı oranlarda bir mala sahip olabildiği bir mülkiyet şekli olsa da, tüm payların tek bir kişi tarafından satın alınmasıyla da bu ortaklık sonlandırılabilir ve mülkiyet tek bir kişinin eline geçebilir. Böyle bir durumda, paylar toplanarak kişi kendi başına mülkün tam sahibi haline gelir.
Paylı Mülkiyetin Özellikleri
Bu mülkiyet türünde birden fazla mal sahibi, eşyanın tamamı üzerinde belirli oranlarda ortak haklara sahiptir. Paylı mülkiyetin temel özelliği, mal sahiplerinin mülkiyete konu olan eşya üzerindeki haklarının belirli paylara işaret etmesidir. Her bir paydaş eşyanın bütünü üzerinde ortak mülkiyet haklarını taşır.
Mülkiyete konu olan eşya maddi açıdan bölünmemiştir, yani herhangi bir paydaşın bireysel olarak mülkiyetinin tasarruf edebileceği bir parçası yoktur. Tüm paydaşlar, malın bütünü üzerinde eşit veya orantılı haklara sahip olurken, malın kendisi tek ve bölünmemiş bir yapıdadır.
Paydaşlar arasındaki mülkiyet oranları, sahip oldukları pay miktarlarına göre belirlenir. Her bir mal sahibi, eşyanın başkalarıyla birlikte sahibi olduğu bir bütün olarak belirli bir yüzde ile sahip olur.
Paylı mülkiyet ilişkisinde, eşyanın her bir paydaşı, eşya üzerinde diğer ortaklarla eşit haklara sahip olabileceği gibi, pay oranlarına bağlı olarak farklılık gösterebilecek haklara da sahip olabilir.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazda, eşya üzerinde karar alınırken tüm paydaşların anlaşması gerekir. Ortaklık içinde yönetim, pay sahiplerinin ortak çıkarları doğrultusunda eşyanın kullanımı, iyileştirilmesi, gelir getirilmesi ya da satışı gibi konularda birlikte hareket edilmesini zorunlu kılar.
Paylı Mülkiyette Yönetim ve Kullanım Esasları
Paylı mülkiyete sahip olan kişiler, paylarına ilişkin malın kullanımı, yararlanma şekilleri ve yönetimi konusunda özel bir düzenlemeye gitme hakkına sahiptirler. Bu paydaşlar, kanunun öngördüğü genel kurallardan farklı şartlar belirleyerek kendi arasında oybirliği ile bir karar alabilirler. Bu süreç, paylı mülkiyet haklarının en uygun biçimde kullanılmasına olanak sağlar.
Paydaşlar, paylı mülkiyete konu olan mal veya taşınmaz üzerinde karşılıklı faydalanma, kullanım ve idare etme konularında kendi aralarında bir uzlaşmaya varabilirler. Paydaşlar, paylı mülkiyete ilişkin yasal hükümlerden bağımsız olacak şekilde kendi aralarında anlaşarak farklı koşullar belirleyebilirler. Anlaşma, tüm paydaşların oybirliği ile imzaladığı ve karşılıklı yükümlülükler içeren bir sözleşme ile tesis edilir. Belirlenen bu düzenleme, sadece paydaşların yine oybirliğiyle alacakları bir kararla feshedilebilir.
Paylı mülkiyet sözleşmesi, pay sahiplerine malın kullanımı üzerinde daha fazla kontrol ve esneklik sunar. Aynı zamanda, paydaşların her birinin hakları ve sorumlulukları konusunda şeffaflık sağlar. Böylece, malın yönetimi ve kullanımı ile ilgili olası anlaşmazlıkların önüne geçilmiş olur. Paydaşlar, yasal sınırlar çerçevesinde ve oybirliği ile kendi belirleyecekleri kurallara sahip olabilirler.
Paylı Mülkiyet Başkasına Satılır mı?
Paylı mülkiyette her bir paydaş, payına düşen oran kadar taşınmaz üzerinde malik olarak haklara ve yükümlülüklere sahiptir.
Her paydaş, payına düşen mülkiyet oranında bireysel haklarını kullanabilir. Paylı mülkiyet sahibi olan bireyler, kendi paylarını dilerlerse devredebilirler. Paylar, paylı mülkiyetin yapısına uygun olarak rehin edilebilir. Alacaklılar, alacaklarını teminat altına almak için bu payları haczedebilirler. Bu paylar, satış yoluyla veya miras gibi başka yollarla da el değiştirebilir. Hisseli olarak sahip olunan taşınmazlar, özel hukuk kuralları çerçevesinde satışa sunulabilir. Paylı mülkiyet sistemi, bu tür bir satışta özel bir engel teşkil etmez.
Hisseli taşınmazların satışında paylı mülkiyet yapısı, sürecin önemli bir parçasıdır. Her paydaş, kendi hissesini belirli koşullar altında satabilir. Bu süreçte, diğer paydaşların haklarına saygı gösterilmesi ve ortak mülkiyetin diğer yönleri dikkate alınmalıdır.
Sonuç olarak, paylı mülkiyetin özellikleri gereği, her bir paydaşın mülkiyet hakları ve sorumlulukları, paylarının haciz edilebilme, devredilebilme ve rehin edilebilme gibi işlevsel özellikleri, taşınmazın yönetimi ve satışında önemli rol oynar.
Paylı Mülkiyet ve Şufa Hakkı
Paylı mülkiyet söz konusu olduğunda, pay sahiplerine bazı önemli haklar tanınmaktadır. Bunlardan biri de, özellikle taşınmazın satışı durumunda devreye giren önalım hakkıdır.
Önalım hakkı, paylı mülkiyetin geçerli olduğu taşınmazlar için belirli şartlar altında kullanılabilir bir haktır. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaza ait payın satılması durumunda, diğer paydaşların bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır.
Taşınmaz paydaşlar arasında taksim edilmişse, ya da kat mülkiyeti veya kat irtifakı gibi başka bir mülkiyet şekline dönüştürülmüş ise, paydaşlar önalım hakkını kullanamazlar.
Özetle, paylı mülkiyet söz konusu olduğunda, taşınmazın satılması planlandığında, paydaşlar önalım hakkı kullanabilir. Ön alım hakkı, sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda öngörülmüştür.
Taşınmaz paydaşlar tarafından taksim edilirse ya da kat mülkiyetine çevrilmiş ise (kat irtifakı kurulmuşsa), artık önalım hakkından yararlanılamaz.
Mevcut sahipler veya paydaşlar olarak, haklarınızı korumak ve paylı mülkiyet içinde satış işlemleri söz konusu olduğunda bu önemli hakkı kullanılarak, taşınmazın dışarıdan birileri tarafından satın alınmasına engel olunur.
Paylı mülkiyet altında önalım hakkının önemi, taşınmazının geleceğini ve pay sahiplerinin menfaatlerini koruma noktasında büyük bir rol oynar. Bu nedenle, paydaşlar arasında taşınmazın satışı gibi konularda dikkatli bir planlama ve anlaşma sağlanmalıdır.
Paylı Mülkiyet Ortaklığın Giderilmesi
Paylaşılmış mülkiyet, birden fazla kişinin bir mülk üzerinde ortak hak sahibi olması durumudur. Bu tür bir mülkiyet yapılandırmasında her bir ortak, diğer paydaşlarla birlikte mülkiyete ortaktır. Fakat zamanla, ortaklar arasında mülkün kullanımı, yönetimi veya maliyetleri hakkında ihtilaflar çıkabilir ve bu durum mülkün etkin şekilde yönetilmesine engel olabilir. İşte tam da bu noktada, her bir paydaş, ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır? Paydaşlardan biri ortaklığın sonlandırılması ve mülkiyetin bölüşülmesi amacıyla dava açabilir. Böyle bir dava sürecinde, diğer tüm ortaklar davalı olarak karşı tarafa dahil edilir. Mahkeme, tarafları dinledikten sonra ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Eğer taşınmaz eşit parçalara bölünebilecek nitelikteyse, mahkeme her bir paydaşa hissesine denk gelen bir bölümün tahsis edilmesine karar verebilir. Eğer taşınmaz bölünemeyecek bir yapıdaysa veya bölünmesi taraflar için uygun olmayacaksa, mahkeme mülkün satılmasını ve elde edilen gelirin ortaklar arasında hisselerine göre dağıtılmasını kararlaştırabilir.
Bu tür bir dava sürecinde, paylaşılmış mülkiyetle alakalı kanuni düzenlemeler ve hak sahiplerinin menfaatleri ön planda tutulur.
Özetle, paylı mülkiyet konusunda yaşanan anlaşmazlıklar, yasal yollarla ve mahkeme kararıyla çözümlenebilir. Paydaşların hakları korunarak ya mülkün bölüştürülmesi ya da satışı yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmedilebilir.
Paylı Mülkiyet Ne Zaman Sona Erer?
Elbirliği mülkiyetinin sonlandırılması Türk Medeni Kanununda düzenlenmiştir. Malın başka bir tarafa devredilmesi, topluluğun dağılması ve paylı mülkiyete dönüşüm hallerinde elbirliği mülkiyeti son bulur.
Paylaşılan mülkiyet yapısında, belirli koşullar altında, maliklerin her biri sahip oldukları paylı mülkiyet haklarından dolayı malın bölüşülmesini talep etme hakkına sahiptir. Paylı mülkiyetin paylaşılması genellikle ortaklığın sona erdirilmesi veya malın bireysel mülkiyete dönüştürülmesi amacıyla yapılır.
Paydaşlar, yani ortak mülkiyetin pay sahipleri, şayet hukuki bir işlemle veya malın bir amaca özel olarak tahsis edilmiş olması nedeniyle mülkiyetin devam ettirilmesine yönelik bir yükümlülük altında değillerse, paylı mülkiyetin paylaşılmasını isteme hakkına sahiptirler.
Bu talep, malın bölünmesi ve her bir paydaşın kendi hissesine düşen parçanın kendisine devredilmesi şeklinde gerçekleşebilir. Eğer malın doğası gereği bölünemeyecek nitelikteyse, bu durumda satılır ve elde edilen gelir paydaşlar arasında bölüştürülür.
