Ev sahibi değişikliği, kiracılar için stresli bir durum olabilir. Özellikle yeni ev sahibinin tahliye talebi, belirsizlik ve endişe yaratabilir. Bu yazımızda, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etme şartlarını ve kiracıların haklarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Kira Sözleşmesinin Devamı
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesi, kira sözleşmesinin devri konusunu düzenler. Bu maddeye göre, kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde, mevcut kira sözleşmesi yeni malik ile aynı şartlarda devam eder. Yani, yeni ev sahibi, eski ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin tüm hükümlerine uymak zorundadır.
TBK Madde 310: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.”
Bu madde, kiracının güvencesini sağlar. Yeni ev sahibi, sırf mülkiyeti devraldı diye, mevcut kira sözleşmesini feshedemez veya kiracıyı tahliye edemez. Kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca, kiracı taşınmazda oturmaya devam etme hakkına sahiptir.
Yeni Ev Sahibinin Tahliye Sebepleri
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği bazı istisnai durumlar bulunmaktadır. Bu durumlar kanunda belirtilen haklı sebeplerle sınırlıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları) veya üstsoyu (anne, baba, dede, nine) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması halinde tahliye davası açabileceğini düzenler. Ancak bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
TBK Madde 351: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmak koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir veya edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde bildirimde bulunmak koşuluyla, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.”
Bu maddeye göre, yeni ev sahibi, mülkiyeti devraldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtiyaç bildiriminde bulunmalıdır. Bu bildirimde, ihtiyacın nedenini ve tahliye talebini açıkça belirtmelidir. Bildirimden sonra, ya altı ay sonra tahliye davası açabilir ya da kira sözleşmesinin bitiminden sonra bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Önemli Not: İhtiyaç sebebine dayanarak tahliye davası açan yeni ev sahibi, tahliye edilen konutu veya işyerini haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, eski kiracısına tazminat ödemek zorunda kalabilir (TBK Madde 355).
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi:
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitimiyle birlikte kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Ancak, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmezse, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır (TBK Madde 347).
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, taraflardan her biri, kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK Madde 329). Yeni ev sahibi, belirsiz süreli bir kira sözleşmesini, kanunda belirtilen bildirim sürelerine uyarak feshedebilir.
Haklı Nedenle Fesih:
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması durumunda, ev sahibine sözleşmeyi feshetme imkanı tanır. Örneğin, kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmaza zarar vermesi veya komşularını rahatsız etmesi gibi durumlarda, ev sahibi haklı nedenle fesih yoluna gidebilir.
TBK Madde 352: “Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmak ve kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması halinde, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir ihtarda bulunur ve kiracıya bu aykırılığı gidermesi için uygun bir süre verir. Bu süre içinde kiracı aykırılığı gidermezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
Ancak, haklı nedenle fesih için, ev sahibinin kiracıya yazılı bir ihtarname göndermesi ve kiracıya aykırılığı gidermesi için uygun bir süre vermesi gerekmektedir.
Kiracı, kira sözleşmesi yapılırken veya daha sonra, belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair bir taahhütname vermiş olabilir. Bu durumda, taahhütnamede belirtilen tarihte kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Aksi takdirde, ev sahibi tahliye davası açabilir. Ancak, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için, taahhütnamenin serbest iradeyle verilmiş olması ve belirli bir tahliye tarihini içermesi gerekmektedir.
Kiracının Hakları
Yeni ev sahibinin tahliye talebiyle karşılaşan kiracıların bilmesi gereken önemli hakları bulunmaktadır:
- Kira Sözleşmesinin Devamı Hakkı: Yukarıda belirtildiği gibi, kira sözleşmesi yeni ev sahibiyle aynı şartlarda devam eder.
- İhtiyaç Sebebiyle Tahliyede Tazminat Hakkı: Eğer yeni ev sahibi, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açar ve kazanırsa, kiracı taşınmazı tahliye etmek zorunda kalabilir. Ancak, yeni ev sahibi, tahliye edilen konutu veya işyerini haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, eski kiracısına tazminat ödemek zorunda kalabilir (TBK Madde 355).
- İhtarnameye Cevap Verme Hakkı: Yeni ev sahibi, kiracıya bir ihtarname gönderirse, kiracı bu ihtarnameye cevap verme hakkına sahiptir. Cevapta, itirazlarını ve savunmalarını belirtebilir.
İstanbul’da Kiracı Olmak
İstanbul gibi büyük şehirlerde kira hukuku davaları sıkça görülmektedir. Bu nedenle, kiracıların haklarını bilmesi ve gerektiğinde hukuki destek alması önemlidir. Özellikle yeni ev sahibiyle yaşanan anlaşmazlıklarda, bir avukattan danışmanlık almak, haklarınızı korumanıza yardımcı olabilir.
Sonuç olarak, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi belirli şartlara bağlıdır. Kiracılar, kira sözleşmesinin devamı, ihtiyaç sebebiyle tahliyede tazminat hakkı ve dava açma hakkı gibi önemli haklara sahiptir. Bu nedenle, yeni ev sahibiyle yaşanan anlaşmazlıklarda, haklarınızı bilmeniz ve gerektiğinde hukuki destek almanız önemlidir.
Yasal Uyarı: Bu yazı, yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yasal tavsiye niteliği taşımamaktadır. Herhangi bir hukuki konuda karar vermeden önce, bir avukata danışmanız önemlidir.
