İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi veya yakınlarının ihtiyaçları doğrultusunda kira sözleşmesini sona erdirmek için atılan adımlardan biridir. ihtiyaç sebebiyle tahliye davası hem konut hem de işyeri için açılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiğinde, kiracının taşınmazdan çıkması sağlanır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, mal sahibinin gerçek ve samimi bir ihtiyacı olduğunu ispatlaması gerektirir. Mahkeme, dava sürecinde kiralayanın gerekçelerini ve ihtiyaçlarını titizlikle inceler. Kira veren, kendisinin veya yakınlarının konuta ya da işyerine ihtiyacı olduğunu ispat etmelidir.
Konut ve işyeri kiralarında ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına başvurabilmek için belirli şartlar ve süreler bulunmaktadır. Kiralayanın, kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için belirli bir süre öncesinden ihtarname göndermesi faydalı olacaktır.
Özetle, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın veya yakınlarının taşınmaza olan ihtiyaçları doğrultusunda kira sözleşmesinin feshedilmesini sağlayan bir yoldur. Bu davaların başarılı olabilmesi için, kiralayanın ihtiyacını net bir şekilde kanıtlaması ve yasal işlemleri doğru bir şekilde takip etmesi gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayan veya kiralayanın yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda açılan bir dava türüdür. Bu dava, kira sözleşmesini sona erdirerek, kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamaktadır.
Kiralayanın, kendisinin ya da yakın aile üyelerinin bu taşınmaza acil veya zorunlu bir ihtiyacı olduğunu iddia ederek, kiracının tahliyesini talep etmesi gerekir. Davanın kazanılabilmesi için konut ya da işyeri ihtiyacının gerçek ve sürekli olduğu ispatlanmalıdır. Dava sürecinde mahkeme, kiralayanın gerçekten taşınmaz ihtiyacı olup olmadığını araştıracaktır.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu madde 351 gereğince, işyeri olarak kullanılan taşınmaz için, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir. Önemli olan mal sahibinin ya da yakınlarının işyerini kullanmaya gerçekten ihtiyacının olmasıdır. İhtiyaç samimi değilse, kiracıyı tahliye edip yeniden kiraya vermek istiyorsanız bu davayı açmamalısınız.
İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmak için kirada olmanız yeterlidir. Size de tahliye davası açılması şart değildir. Ancak tahliyesini istediğiniz işyerinin, kirada bulunduğunuz işyerinden daha üstün nitelikte olması veya en azından aynı nitelikleri taşıması gerekir. Bu karşılaştırma yapılacak iş göz önünde bulundurularak yapılmalıdır. İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasını kiracıya karşı açmalısınız. Eğer birden fazla kiracı varsa, tüm kiracılara karşı dava açmalısınız.
Kiraya verilen taşınmaz elbirliği mülkiyetine konu ise bütün maliklerin davayı birlikte açması gerekir. Taşınmazın sahibi ile kira sözleşmesini imzalayan kişi farklı olabilir. Böyle bir durumda kira sözleşmesinin tarafı olan kişi de mal sahibi de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilir.
İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin kendi ihtiyacı, eşinin, altsoyunun, üst soyunun ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için açılabilir. Davanın zamanında açılıp açılmadığı önemli bir konu olup, kiracı itiraz etmese de mahkeme tarafından kendiliğinden incelenir. Sulh hukuk mahkemesi hak düşürücü sürede açılmayan ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının reddine karar vermek zorundadır.
Mal sahibinin işyeri ihtiyacı dava açıldığında ve dava süresince de devam etmelidir. İhtiyacın “gerçek”, “zorunlu” ve “samimi” olması gerekir. İhtiyaç sahibi olduğu iddia edilen kişinin bir başka şehirde ikamet etmesi durumunda ihtiyaç iddiası mahkeme tarafından samimi kabul edilmez. Benzer şekilde tahliyesi istenilen taşınmazın dava açılmadan önce satışa çıkarılması halinde de ihtiyaç iddiası samimi kabul edilmez.
Kendi işyeri ihtiyacı için taşınmazı satın alan yeni malik, tapudaki işlem tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekerek ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Yeni malik, ihtarnamenin kiracıya ulaşmasından itibaren 6 ay geçtikten sonra dava açabilir.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya verenin gerçekten konut ihtiyacının olması ve bu ihtiyacını mahkeme önünde ispat etmesi gerekmektedir. Bir polis memurunun Muğla Marmaris’e tayin olduğu için İstanbul Kadıköy’deki evini kiraya verdiğini kabul edelim. Aradan geçen 4 yılın sonunda tekrar İstanbul’a tayin olduğu için ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilir. Geçici bir dönem için oluşan konut ihtiyacı sebep gösterilerek bu davayı açamazsınız. Sadece yaz aylarında kullanmak üzere konut ihtiyacı sebebiyle açacağınız dava reddedilir.
Bir devlet memurunun eşi ile birlikte İstanbul Kadıköy’de bulunan devlet lojmanında kaldığını, Hakkari’ye tayin olduğunu, eşini yayında götürmek istemediğini, lojmandan da çıkması gerektiğini düşünelim. Böyle bir durumda mal sahibi eşinin konut ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tahliyesini talep eden dava açabilir. Eşin konut ihtiyacı için açılan bir davada taraflar arasında hukuken geçerli bir nikah bulunmalıdır. Resmi nikah olmaksızın birlikte yaşanan bir kimse için tahliye davası açılmış ise mahkeme davayı reddedecektir.
İhtiyacın dava açıldığı tarihte ve tüm yargılama aşamasında devam etmesi gerekir. Dava açıldıktan sonra eğer konut ihtiyacı ortadan kalkarsa dava reddedilecektir.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Konut ya da işyerini kendi ihtiyacı veya yakınlarının ihtiyacı için satın alan kişiler de tahliye davası açabilirler. Bunun için tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir.
Bu hakkın kötüye kullanmasını engellemek için kanun koyucu çeşitli sınırlamalar getirmiştir. Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişinin, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi şarttır.
Bu bildirimin kiracıya ulaşmasından 6 ay sonra yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilirsiniz. Eğer kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan daha kısa bir süre varsa, süre sonundan itibaren bir ay içinde de tahliye davası açabilirsiniz.
Konut veya işyerini ihtiyaç sebebiyle satın alan ve bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeyen mal sahipleri kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilirler. Kira sözleşmesinin yenilendiği her dönem sonunda bu hakkınız bulunmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları Türk Borçlar Kanunu madde 350’de belirtilmiştir. ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması için üç şartın bir arada gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, yalnızca kiraya verenin değil, aynı zamanda eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaçları temelinde de açılabilmektedir. Ancak kiraya verenin, belirtilen kişilerin dışındaki akrabaların ihtiyacına dayanarak tahliye talep etmesi mümkün değildir.
İkinci olarak ihtiyaç, gerçek, zorunlu ve samimi olmalıdır. Kira bedelini artırmak, taşınmazı başkasına kiraya vermek veya kiracıyı rahatsız etmek amacıyla açılan davalar reddedilir.
Üçüncü şart ise davanın 1 ay içerisinde açılmasıdır. Kira sözleşmesinin sona erme tarihi, sözleşme hükümlerine göre belirlenir. Tarafların belirlediği sona erme tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtar Şart Mı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye süreçlerinde bazı durumlarda ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmaktadır. Örneğin, yeni malikin gereksinim nedeniyle açacağı tahliye davasında, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir (1) ay içinde kiracıya yazılı ihtarda bulunma zorunluluğu vardır. Bir yıl, beş yıl ya da on yıl için yapılmış kira sözleşmelerinde, belirlenen sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname gönderilmesi şartı yoktur.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenen süreler çerçevesinde açılmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılabilir sorusunun cevabı şu şekildedir.
Yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmesi için taşınmazın edinme tarihinden itibaren bir (1) ay içinde kiracıya noterden ihtarname göndermesi gerekmektedir. Bu ihtarnamenin kiracıya ulaşmasından itibaren altı (6) ay sonra tahliye davası açılabilir.
Belirli süreli kira sözleşmesinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren bir (1) ay içinde açılmalıdır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç kiraya verenin yakınlarına ait olsa da, tahliye davasının bizzat kiraya veren tarafından açılması gerekmektedir. Kiraya verenin eşi, çocukları, anne ve babası bu davayı açamazlar.
Kiraya veren veya yeni malik, konut ve işyeri ihtiyaçlarını gerekçe göstererek tahliye davası açabilmektedir. Yakınların ihtiyaçları göz önünde bulundurulsa dahi, davayı açan kişi mutlaka kiraya veren veya yeni malik olmalıdır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Bu nedenle ihtiyaç sebebiyle tahliye davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Aksi halde başka bir yerde açmış olduğunuz ihtiyaç sebebiyle tahliye davası görevsizlik nedeniyle düşecektir. Örneğin siz Ankara’da yaşıyorsunuz ve Kadıköy’de kiraya verdiğiniz bir eviniz var. Kızınız eğitim hayatı için İstanbul’da yaşayacak ve bu evi kızınızın ihtiyacı için tahliye davası açmak istiyorsunuz. Bu davayı Ankara’da değil İstanbul’da açmanız gerekir.
İhtiyacınız olan tahliye davasını doğru yerde açabilmek için taşınmazın bulunduğu il ve ilçeye dikkat etmelisiniz. İster kişisel bir ihtiyaç, isterse aile üyelerinizin bir gereksinimi olsun, davayı taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açmanız zorunludur. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası nerede açılır sorusunun cevabı, taşınmazın bulunduğu yerdir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer sorusunun net bir cevabı yoktur. Dava süresi, büyük ölçüde somut olayın şartlarına göre şekillenir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası süresinin belirlenmesinde en önemli etkenlerden biri, davacının iddialarını ne kadar hızlı ve etkili bir şekilde ispat edebileceğidir. Aynı zamanda kiracının dava sürecindeki tutumu da bu süreyi doğrudan etkiler. Kiracının davaya itiraz etmesi veya davayı uzatmak için çeşitli yollara başvurması durumunda süreç daha da uzayabilir.
Ayrıca, mahkemelerin iş yükü ve duruşma tarihlerinin sıkışıklığı da dava sürecine etki eden diğer önemli faktörler arasındadır. Bu nedenle, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabı, her davanın kendine has koşulları çerçevesinde değişiklik gösterebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları Kim Öder?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen mal sahipleri, ilk aşamada dava masraflarını karşılamak zorundadır. Bu masraflar, dava açma harçları ve çeşitli yargılama giderlerini içerir. Dava sonucunda, eğer mahkeme davacıyı haklı bulursa, masrafların kiracıya ödetilmesine karar verilir. Diğer bir deyişle, kiracı taşınmazdan tahliye edildiğinde, davacı tarafından ödenen tüm yargılama masrafları kiracıdan tahsil edilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği
İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesine
Davacı : İsim Soyisim – TC
Adres
Davalı : İsim Soyisim – TC
Adres
Konu : Gereksinim Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi (TBK 350/1)
Açıklamalar :
- Davalı, şahsıma ait konutta 2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık 20.000 TL bedel karşılığında kiracı olarak oturmaktadır.
- Oğlum Ahmet 10.12.2024 tarihinde evlenecek olup nikah işlemleri için Kadıköy Evlendirme Dairesinden gün alınmıştır. Oğlum Ahmet ve gelinim işbu konutta ikamet edeceklerdir. Anılan özel durum gereği, kiracının tahliyesini talep etmek durumunda kaldım.
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında, kiralananın altsoyu için kullanma zorunluluğu ortaya çıkmış olup, bu gereksinim nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğmuştur.
- Yukarıda arz ve izah edilen ve mahkemece re’sen gözetilecek nedenler ile kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep ederim.
Hukuki Nedenler : Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, İcra ve İflas Kanunu, İlgili yasal mevzuat
Hukuki Deliller : Kira sözleşmesi, Tapu kaydı, Nüfus kaydı, Tanık anlatımları, Keşif, Bilirkişi, Yemin, İkametgah kayıtları, Taraflara ait banka kayıtları, Sosyal ve ekonomik durum araştırması, diğer her türlü delil.
Sonuç ve Talep : Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle davanın kabulüne, kiracının tahliyesine, yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini vekaleten talep ederiz.
Davacı Vekili
Av. Mustafa Kök
Ekler :
Kira sözleşmesi
Tapu kaydı
Vekaletname
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı Tahliye Davası İlk Celsede Biter mi?
Çoğunlukla kiracı tahliye davaları 2 ile 5 celse arasında sonuçlanır. Her dava, kendine özgü özellikler taşıdığı için bu süre, davanın detaylarına ve mahkemenin işleyiş hızına bağlı olarak değişiklik gösterebilir. İlk celsede davanın tamamlanması oldukça nadir görülür. Mahkemenin incelemesi gereken belgeler, tarafların iddiaları ve savunmaları, tanık dinlemeleri gibi faktörler göz önünde bulundurulduğunda, bir tahliye davasının ilk celsede sonuçlanması pek olası değildir.
Tahliye Davası Devam Ederken Kira Ödenir mi?
Tahliye davası sürecinde kiracının mülkü kullanmaya devam etmesi nedeniyle kira ödemelerini aksatmaması gerekmektedir. Aynı zamanda, mülk sahibi kiracının kira borcunu ödememesini gerekçe göstererek diğer yasal haklarını da kullanabilir. Bu yüzden, kiracıların tahliye davası sürecinde kira ödemelerini düzenli olarak yapmaları hem yasal süreçlerin uzamaması hem de olası ek davalardan kaçınmaları açısından önemlidir.
Tahliye Davası Sürerken Kiracı Çıkarsa Ne Olur?
Kiracının taşınması ile birlikte, ev sahibi artık fiili bir tahliye işlemi yapma gerekliliğinden kurtulmuş olur. Ancak bu, tahliye davasının tamamen sona erdiği anlamına gelmez. Ev sahibi, kira borcu veya kira sözleşmesinde belirtilen başka yükümlülüklerin yerine getirilmediğini iddia ediyorsa, dava devam eder.
