Kira sözleşmeleri, hem kiraya veren hem de kiracı açısından önemli hukuki sonuçlar doğuran bir anlaşmadır. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, ekonomik koşullardaki değişiklikler nedeniyle kira bedelinin güncellenmesi ihtiyacı ortaya çıkabilir. Bu durumda, taraflar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde kira uyarlama davası gündeme gelebilir. Bu yazımızda, kira uyarlama davasının ne olduğu, hangi durumlarda açılabileceği, dava sürecinde nelere dikkat edilmesi gerektiği hakkında bilgiler sunacağız.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” ilkesine dayanan ve kira bedelinin, sözleşmenin yapıldığı tarihteki koşullara göre önemli ölçüde değişmesi halinde, mahkeme kararıyla güncellenmesini amaçlayan bir davadır. Bu dava, kira sözleşmesinin devamı süresince açılabilir ve genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, enflasyon, döviz kuru dalgalanmaları gibi ekonomik değişiklikler nedeniyle kira bedelinin rayiç bedelin altında kalması durumunda başvurulur.
Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?
Kira uyarlama davası açabilmek için belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Öncelikle, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu sözleşme, yazılı veya sözlü olabilir. Ancak, ispat açısından yazılı bir sözleşme her zaman daha avantajlıdır. Kira bedelinin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekir. Bu durum, genellikle enflasyon, döviz kuru dalgalanmaları, ekonomik krizler gibi öngörülemeyen ve sözleşmenin yapıldığı tarihte taraflarca dikkate alınması mümkün olmayan olaylardır. Olağanüstü hal nedeniyle, kira bedelinin ödenmesi kiracı açısından aşırı bir külfet haline gelmelidir. Yani, kira bedeli, rayiç bedelin çok altında kalmalı ve bu durum kiracının ekonomik durumunu olumsuz etkilemelidir. Kira uyarlama davası açan tarafın, dürüstlük kuralına uygun davranması gerekmektedir. Yani, kötü niyetli olarak veya sırf karşı tarafı zarara uğratmak amacıyla dava açılmamalıdır.
Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır?
Kira uyarlama davası, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava dilekçesinde, kira sözleşmesinin detayları, uyarlama talebinin gerekçeleri, olağanüstü halin ne olduğu ve bu halin kira bedelini nasıl etkilediği açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, dava dilekçesine kira sözleşmesi, emsal kira bedellerini gösteren belgeler, enflasyon oranları gibi deliller eklenmelidir.
Kira uyarlama davası süreci, teknik ve hukuki bilgi gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle, bir avukattan hukuki destek almak önemlidir. Dava sürecinde, kira bedelinin rayiç bedelin altında kaldığını ispatlamak için emsal kira bedellerini gösteren belgeler, bilirkişi raporları, ekspertiz raporları gibi deliller toplanmalıdır. Mahkeme, genellikle bir bilirkişi görevlendirerek, kira bedelinin rayiç bedele uygun olup olmadığını ve uyarlama yapılması gerekip gerekmediğini tespit ettirir. Bilirkişi raporu, davanın sonucunu önemli ölçüde etkileyebilir. Dava sürecinde, dürüstlük kuralına uygun davranılmalı ve mahkemeye doğru ve eksiksiz bilgi verilmelidir. Aksi takdirde, dava reddedilebilir. Dava sürecinde, yasal sürelere dikkat edilmeli ve gerekli başvurular zamanında yapılmalıdır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark
Kira bedelinin tespiti davası ve kira uyarlama davası, sıklıkla karıştırılan iki kavramdır. Kira bedelinin tespiti davası, genellikle kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde, yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi için açılır. Bu davada, kira bedeli, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranında artırılarak belirlenir. Kira uyarlama davası ise, olağanüstü hallerin ortaya çıkması nedeniyle, kira bedelinin rayiç bedele uyarlanması için açılır. Bu davada, kira bedeli, TÜFE oranına bağlı kalmaksızın, mahkeme tarafından belirlenir. İstanbul gibi büyük şehirlerde, kira bedelleri sürekli değişmekte ve enflasyon oranları yüksek seyretmektedir. Bu nedenle, İstanbul’da kira uyarlama davaları sıkça görülmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’ndaki İlgili Maddeler
Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) çeşitli maddelerinde düzenlenmiştir. Özellikle aşağıdaki maddeler, kira uyarlama davası açısından önemlidir:
TBK Madde 138 – Aşırı İfa Güçlüğü: “Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen ve beklenmeyen hallerin ortaya çıkması, borçludan dürüstlük kurallarına aykırı olarak sözleşmenin aynen ifasını istemeyi haklı göstermemesi durumunda, borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak, bu hüküm, borçlunun temerrüdünden kaynaklanan durumlarda uygulanmaz.” Bu madde, kira uyarlama davasının temel dayanağını oluşturur.
