Günümüzde özellikle büyük şehirlerde, yeni bir konut projesine dahil olmak isteyenlerin sıklıkla karşılaştığı kavramlardan biri kat irtifakı tapusudur. Henüz inşaatı tamamlanmamış veya iskanı alınmamış bir yapıda, gelecekteki bağımsız bölüm üzerindeki haklarınızı güvence altına alan bu tapu türü, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde önem taşır. Peki, kat irtifakı tapusu tam olarak nedir, hangi hakları sağlar ve nelere dikkat etmek gerekir?
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan bir binanın bağımsız bölümleri (daire, dükkan, ofis vb.) üzerinde, inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi şartıyla kurulan bir ayni haktır. Bu hak, arsa payı ile bağlantılıdır ve bağımsız bölümün inşa edilmesini veya tamamlanmasını hedefler. Kat irtifakı, tapu siciline tescil edilerek resmiyet kazanır.
Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesi kat irtifakını şu şekilde tanımlar:
“Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak bir veya birden çok yapının yapılması veya yapılmakta olması dolayısıyla o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı ve arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır.”
Bu madde, kat irtifakının temel amacını ve niteliğini açıkça ortaya koymaktadır. İnşaatın henüz tamamlanmadığı bir aşamada, gelecekteki mülkiyet hakkının güvencesi olarak kat irtifakı tesis edilir.
Kat İrtifakı Tapusunun Sağladığı Haklar
Kat irtifakı tapusu, size inşaat halindeki bağımsız bölüm üzerinde belirli haklar sağlar. Bu haklar şunlardır:
- Arsa Payına Bağlı Hak: Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir haktır. Bu, binanın tamamlanması ve kat mülkiyetine geçilmesi durumunda, bağımsız bölümünüzün arsa üzerindeki payını ifade eder. Arsa payı, bağımsız bölümün değerine ve büyüklüğüne göre belirlenir.
- İnşaatın Tamamlanmasını Talep Hakkı: Kat irtifakı sahipleri, müteahhitten veya inşaatı yapan kişilerden inşaatın sözleşmeye ve projesine uygun olarak tamamlanmasını talep etme hakkına sahiptir. Bu, inşaatın gecikmesi veya eksik yapılması durumunda yasal yollara başvurabileceğiniz anlamına gelir.
- Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü ve Hakkı: Kat irtifakı sahipleri, binanın ortak alanlarının bakımı, onarımı ve işletilmesi için yapılan genel giderlere arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Aynı zamanda, bu giderlerin yönetimi ve denetimi konusunda söz sahibi olma hakkına da sahiptirler.
Kat İrtifakı Tapusu Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat irtifakı tapusu alırken dikkat edilmesi gereken birçok önemli nokta bulunmaktadır. Bu noktalara dikkat etmek, gelecekte yaşanabilecek olası sorunların önüne geçmenize yardımcı olacaktır:
- İmar Durumu ve Proje Onayı: Arsanın imar durumunu ve inşaat projesinin (mimari proje) ilgili belediye tarafından onaylanıp onaylanmadığını mutlaka kontrol edin. Projenin onaylı olması, inşaatın yasalara uygun olarak yapıldığını gösterir.
- Müteahhit Firmanın Güvenilirliği: İnşaatı yapan müteahhit firmanın geçmiş projelerini, referanslarını ve mali durumunu araştırın. Güvenilir bir müteahhit, inşaatın zamanında ve kaliteli bir şekilde tamamlanması açısından önemlidir.
- Sözleşme Şartları: Müteahhit ile yapılan sözleşmeyi dikkatlice okuyun ve anlamadığınız noktaları mutlaka sorun. Sözleşmede, inşaatın ne zaman başlayıp biteceği, kullanılacak malzemelerin kalitesi, ödeme koşulları ve cezai şartlar gibi önemli detayların yer alması gerekir.
- Tapu Kayıtları: Tapu kayıtlarını inceleyerek, arsa üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını kontrol edin. Bu tür kısıtlamalar, gelecekte mülkiyet hakkınızı etkileyebilir.
- Bağımsız Bölümün Konumu ve Özellikleri: Bağımsız bölümün projedeki konumunu, büyüklüğünü, cephesini ve diğer özelliklerini dikkatlice inceleyin. Bu özelliklerin sözleşmede belirtilenlerle aynı olduğundan emin olun.
- Ekspertiz Raporu: Gerekirse, bağımsız bölüm için bir ekspertiz raporu alın. Ekspertiz raporu, bağımsız bölümün değerini belirlemenize yardımcı olabilir.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
İnşaat tamamlanıp iskan alındıktan sonra, kat irtifakı sahipleri kat mülkiyetine geçiş için başvuruda bulunabilirler. Kat mülkiyetine geçiş, tapu siciline tescil ile gerçekleşir. Kat mülkiyetine geçiş sürecinde aşağıdaki belgeler gereklidir:
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan)
- Bağımsız bölümlerin listesi
- Yönetim planı
- Mimari proje
Kat mülkiyetine geçiş ile birlikte, kat irtifakı tapusu kat mülkiyeti tapusuna dönüşür ve bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkınız tam olarak güvence altına alınmış olur.
Kat irtifakı tapusu, inşaat sürecinde sahip olduğunuz hakları koruyan önemli bir araçtır. Ancak, bu tapuyu alırken dikkatli olmak ve gerekli araştırmaları yapmak, gelecekte yaşanabilecek sorunların önüne geçmenize yardımcı olacaktır.
Yasal Uyarı: Bu yazı, yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Herhangi bir hukuki konuda profesyonel destek almak için bir avukata danışmanız önemlidir.
