Üst hakkı bir taşınmazın altına ya da üstüne bina inşa etme hakkı veren veya mevcut bir yapıyı kullanma yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. Bu hak, arazi sahibinin mülkiyet hakkını kısıtlar ve üst hakkı sahibine, arazi üzerinde belirli bir süre boyunca bağımsız ve sürekli bir ayni hak tanır. Özellikle büyük şehirlerde, arazi kıtlığı ve yüksek arsa fiyatları göz önüne alındığında, üst hakkı, yatırımcılar ve geliştiriciler için cazip bir seçenek haline gelmektedir. Bu yazımızda üst hakkının ne olduğunu, nasıl kurulduğunu, sona erme sebeplerini ve dikkat edilmesi gereken önemli noktaları inceleyeceğiz.
Üst Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 826. maddesi üst hakkını şu şekilde tanımlar:
“Üst hakkı, bir taşınmazın altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisini sağlayan ayni bir haktır.”
Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, üst hakkı, arazi üzerindeki mülkiyet hakkından bağımsız, ayrı bir ayni haktır. Üst hakkı sahibi, arazinin maliki olmasa bile, arazi üzerinde inşa ettiği veya mevcut olan yapının maliki olur. Bu durum, özellikle büyük şehirlerde, arazi sahibi olmak yerine, belirli bir süre için üst hakkı elde ederek yatırım yapma imkanı sunar.
Üst hakkının hukuki niteliği, taşınmaz mülkiyetine yakın olmakla birlikte, tam anlamıyla bir mülkiyet hakkı değildir. Üst hakkı, sınırlı bir ayni haktır ve belirli bir süreyle sınırlıdır. Bu süre sonunda, üst hakkı sona erer ve üzerindeki yapı, arazi sahibinin mülkiyetine geçer.
Üst Hakkının Kurulması
Üst hakkı, resmi senetle ve tapuya tescil ile kurulur. TMK’nın 827. maddesi bu hususu açıkça belirtir:
“Üst hakkı, resmi senetle kurulur ve tapu siciline tescil edilir.”
Resmi Senet: Üst hakkı kurulması için öncelikle, arazi sahibi ve üst hakkı sahibi arasında bir sözleşme yapılması gerekmektedir. Bu sözleşme, tapu memuru tarafından düzenlenir ve resmi senet niteliği taşır. Resmi senette, üst hakkının süresi, kapsamı, koşulları ve tarafların hak ve yükümlülükleri detaylı bir şekilde belirtilir.
Tapuya Tescil: Resmi senet düzenlendikten sonra, üst hakkının tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Tescil işlemi, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğünde yapılır. Tescil ile birlikte, üst hakkı ayni bir hak olarak kazanılır ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Üst Hakkının Süresi ve Sona Ermesi
Üst hakkı, belirli bir süre için kurulur. Bu süre, tarafların serbestçe belirleyebileceği bir süredir. Ancak, Türk Medeni Kanununun 828. maddesi, üst hakkının süresinin en fazla yüz yıl olabileceğini belirtir:
“Üst hakkı, en çok yüz yıl için kurulabilir.”
Üst hakkı süresinin sona ermesiyle birlikte, üzerindeki yapı, arazi sahibinin mülkiyetine geçer. Ancak, taraflar, üst hakkı sözleşmesinde, sürenin sonunda yapının nasıl değerlendirileceğine ilişkin farklı hükümler kararlaştırabilirler. Örneğin, yapının bedeli karşılığında arazi sahibi tarafından satın alınması veya üst hakkı sahibine belirli bir tazminat ödenmesi gibi.
Üst hakkı, sürenin sona ermesinin yanı sıra, aşağıdaki sebeplerle de sona erebilir:
- Tarafların Anlaşması: Arazi sahibi ve üst hakkı sahibi, her zaman anlaşarak üst hakkını sona erdirebilirler.
- Mahkeme Kararı: Haklı bir sebep varsa, mahkeme kararıyla da üst hakkı sona erdirilebilir. Örneğin, üst hakkı sahibinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya arazinin amacına aykırı kullanılması gibi.
- Kamulaştırma: Arazinin kamulaştırılması durumunda, üst hakkı da sona erer ve üst hakkı sahibine kamulaştırma bedeli ödenir.
- Terkini: Üst hakkı sahibi, tapu sicilinden üst hakkını terkin ettirerek de bu hakkından vazgeçebilir.
Üst Hakkında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Üst hakkı kurulurken ve kullanılırken dikkat edilmesi gereken birçok önemli nokta bulunmaktadır. İşte bunlardan bazıları:
- Sözleşmenin Kapsamı: Üst hakkı sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini detaylı bir şekilde düzenlemelidir. Özellikle, üst hakkının süresi, kapsamı, yapının niteliği, kullanım amacı, bakım ve onarım yükümlülükleri, sigorta, vergi ve harçların ödenmesi gibi hususlar açıkça belirtilmelidir.
- İmar Durumu: Üst hakkı kurulacak arazinin imar durumu, yapılacak yapının niteliği ve kullanım amacı açısından büyük önem taşır. İmar planlarına aykırı bir yapı inşa edilmesi durumunda, yıkım kararı çıkabilir ve üst hakkı sahibi büyük zararlara uğrayabilir.
- Finansman: Üst hakkı sahibi, yapıyı inşa etmek veya mevcut yapıyı kullanmak için gerekli finansmanı sağlamakla yükümlüdür.
- Devir: Üst hakkı, genellikle devredilebilir bir haktır. Ancak, sözleşmede devir yasağı konulabilir veya devir için arazi sahibinin izni şart koşulabilir.
- İpotek: Üst hakkı, ipotek edilebilir bir haktır. Ancak, ipotek alacaklısı, üst hakkının sona ermesi durumunda, arazinin maliki olamaz. Sadece, yapının değerinden alacağını tahsil edebilir.
Bu yazı, üst hakkı konusunda genel bir bilgilendirme sağlamayı amaçlamaktadır. Ancak, her somut olay farklı özellikler taşıdığından, hukuki bir sorunla karşılaşıldığında, bir avukata danışmak en doğru yol olacaktır.
