Günümüzde özellikle büyük şehirlerde, kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sıklıkla karşılaşılan hukuki sorunlardandır. Bu uyuşmazlıkların çözümü için başvurulan yollardan biri de tahliye talepli icra takibidir. Bu yazımızda, tahliye talepli icra takibinin ne olduğunu, hangi durumlarda başvurulabileceğini, sürecin nasıl işlediğini inceleyeceğiz.
Tahliye Talepli İcra Takibi Nedir?
Tahliye talepli icra takibi, kiraya verenin (ev sahibinin), kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarını elde etmek amacıyla, kiracının taşınmazı (evi, iş yerini vb.) boşaltmasını sağlamak için başvurduğu bir icra yoludur. Bu takip yolu, kiracının kira borcunu ödememesi veya kira sözleşmesine aykırı davranışlarda bulunması gibi durumlarda gündeme gelir. İcra takibi, İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde yürütülür.
Hangi Durumlarda Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılabilir?
Tahliye talepli icra takibi başlatılabilmesi için belirli yasal şartların oluşması gerekmektedir. Başlıca tahliye nedenleri şunlardır:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödememesi, tahliye için en sık karşılaşılan nedenlerden biridir. Ancak, bu durumda dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır: Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir ihtarname göndermeli ve kiracıya belirli bir süre (en az 30 gün) vererek kira borcunu ödemesini talep etmelidir. Bu ihtarnamede, borcun ödenmemesi halinde tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir.
- Kiracının Kira Sözleşmesine Aykırı Davranışları: Kiracının, kira sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklere aykırı davranışlarda bulunması da tahliye nedeni olabilir. Örneğin, kiralananı amacı dışında kullanması, komşuları rahatsız etmesi, taşınmazda izinsiz değişiklikler yapması gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilebilir.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarname çekilmesi durumunda da tahliye davası açılabilir. Bu, kiracının aynı kira yılı içinde iki kez kira borcunu ödemede gecikmesi ve bu nedenle kendisine ihtarname gönderilmesi halinde söz konusu olur.
Tahliye Talepli İcra Takibi Süreci Nasıl İşler?
Tahliye talepli icra takibi süreci aşağıdaki adımlardan oluşur:
- İcra Takip Talebi: Kiraya veren, öncelikle yetkili icra dairesine bir takip talebi sunar. Bu talepte, kiracının adı, soyadı, adresi, kira sözleşmesinin tarihi, kira bedeli, ödenmeyen kira miktarı ve tahliye talebi gibi bilgiler yer alır.
- Tahliye Emri: İcra dairesi, takip talebini inceledikten sonra kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde, kiracıya 30 gün içinde borcunu ödemesi veya itirazlarını bildirmesi gerektiği belirtilir.
- Kiracının İtirazı: Kiracı, ödeme emrine itiraz edebilir. İtiraz, icra dairesine yazılı olarak yapılır. İtirazda, borcun olmadığı, ödendiği veya kira sözleşmesinin şartlarına aykırılık gibi nedenler ileri sürülebilir.
- İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası: Kiracının itirazı halinde, kiraya veren itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde tahliye davası açabilir.
- Tahliye Kararı: Mahkeme, yapılan yargılama sonucunda tahliye kararı verirse, bu karar icra dairesi aracılığıyla uygulanır. İcra memuru, kiracıya taşınmazı boşaltması için bir 15 gün süre verir. Kiracı bu süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
İlgili Yasa Maddeleri
- İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 269: Kiralanan taşınmazların tahliyesi hükümleri
- Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 352: Kiracının tahliye taahhüdü
Her somut olay farklı özellikler taşıdığından, hukuki bir sorunla karşılaştığınızda mutlaka bir avukata danışmanız önemlidir.
