Kira sözleşmesi, bir taşınmazın kullanım hakkının belirli bir bedel karşılığında devredilmesini sağlayan hukuki bir anlaşmadır. Bu anlaşma, hem kiracı hem de ev sahibi için çeşitli hak ve yükümlülükler doğurur. Ancak, çeşitli nedenlerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gerekebilir.
Kira Sözleşmesinin Fesih Nedenleri
Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir. Her iki durumda da, sözleşmenin feshi için farklı yollar ve şartlar bulunmaktadır.
1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih:
Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak, bu durumun bazı istisnaları bulunmaktadır.
- Sürenin Sona Ermesi: Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli kira sözleşmeleri, süre sonunda herhangi bir bildirim yapılmasına gerek olmaksızın kendiliğinden sona erer.
- Haklı Nedenle Fesih: Hem kiracı hem de ev sahibi, sözleşme süresi dolmadan önce haklı bir nedenle sözleşmeyi feshedebilir. Haklı nedenler, genellikle sözleşmenin taraflarından birinin sözleşme hükümlerine aykırı davranması veya taşınmazın kullanımını önemli ölçüde etkileyen durumların ortaya çıkması olarak değerlendirilir. Örneğin, ev sahibinin kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmemesi veya kiracının kira bedelini düzenli olarak ödememesi haklı fesih nedenleri olabilir.
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih:
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, herhangi bir süre belirtilmeden yapılan sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerin feshi, belirli süreli sözleşmelere göre daha farklı kurallara tabidir.
- Bildirim Sürelerine Uyarak Fesih: Türk Borçlar Kanunu, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin feshi için belirli bildirim süreleri öngörmektedir. Bu süreler, genellikle kira bedelinin ödeme dönemine göre değişiklik gösterir. Örneğin, kira bedeli aylık olarak ödeniyorsa, fesih bildiriminin en az üç ay önceden yapılması gerekir. Bildirim sürelerine uyulmaması, feshin geçersiz olmasına yol açabilir.
- Haklı Nedenle Fesih: Belirsiz süreli kira sözleşmeleri de haklı bir nedenle her zaman feshedilebilir. Haklı nedenler, belirli süreli sözleşmelerdeki gibi, sözleşme hükümlerine aykırılık veya taşınmazın kullanımını önemli ölçüde etkileyen durumlar olabilir.
Fesih Bildirimi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesinin feshi, genellikle yazılı olarak yapılır. Yazılı fesih bildirimi, noter aracılığıyla ihtarname şeklinde gönderilebileceği gibi, iadeli taahhütlü posta yoluyla da gönderilebilir. Fesih bildiriminde, sözleşmenin hangi nedenle feshedildiği ve taşınmazın ne zaman tahliye edileceği açıkça belirtilmelidir. Bildirimin karşı tarafa ulaştığı tarih, feshin geçerlilik tarihi olarak kabul edilir.
Tahliye Davası
Kira sözleşmesinin feshi sonrasında, kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda, ev sahibi tahliye davası açabilir. Tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve kiracının taşınmazdan çıkarılması talep edilir. Tahliye davasında, mal sahibi fesih nedenlerini ve haklılığını ispatlamakla yükümlüdür.
Kira Sözleşmesinin Feshinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sözleşme Hükümlerini İnceleyin: Kira sözleşmesinin feshi ile ilgili hükümler, sözleşmede açıkça belirtilmiş olabilir. Bu nedenle, fesih sürecine başlamadan önce sözleşmenin dikkatlice incelenmesi önemlidir.
- Bildirim Sürelerine Uyun: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih bildirim sürelerine mutlaka uyulmalıdır. Aksi takdirde, fesih geçersiz sayılabilir.
- Haklı Nedeninizi Belgelendirin: Haklı bir nedenle fesih yapıyorsanız, bu nedeni ispatlayacak delilleri (fotoğraf, video, yazışma vb.) saklayın.
- Hukuki Yardım Alın: Kira sözleşmesinin feshi, karmaşık hukuki süreçleri içerebilir. Bu nedenle, bir avukattan hukuki yardım almak, haklarınızı korumanıza yardımcı olacaktır.
Bu yazı, kira sözleşmesinin feshi konusunda genel bir bilgilendirme sağlamayı amaçlamaktadır. Her somut olay farklı özellikler taşıdığından, hukuki bir sorunla karşılaştığınızda mutlaka bir avukata danışmanız önemlidir.
