Kira ilişkileri, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önemli hukuki sonuçlar doğuran bir alandır. Bu ilişkide zaman zaman anlaşmazlıklar yaşanması kaçınılmazdır. Özellikle kira bedelinin tespiti ve kiracının taşınmazdan tahliyesi gibi konular, sıkça dava konusu olmaktadır. Peki, kira tespit davası ile tahliye davası aynı anda açılabilir mi?
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelinin, piyasa koşulları ve taşınmazın durumu dikkate alınarak yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esasları düzenlemektedir. Bu maddeye göre, taraflar arasında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir anlaşma yoksa, hakim kira bedelini belirleyebilir. Beş yılı aşan veya beş yıldan uzun süreli yenilenen kira sözleşmelerinde ise, hakim, emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve TÜFE oranını dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Kira tespit davası açılabilmesi için, taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Ayrıca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşmazlığın olması da şarttır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bilirkişi incelemesi yapılarak kira bedeli belirlenir.
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması veya kanunda belirtilen diğer haklı sebeplerin varlığı halinde, ev sahibinin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla açtığı bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 352. maddeleri, tahliye sebeplerini düzenlemektedir. Bu maddelerde belirtilen başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
- Gereksinim Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacının bulunması halinde, kiracı tahliye edilebilir.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Taşınmazı yeni satın alan malik, kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı olması halinde, kiracıyı tahliye edebilir.
- Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: Kiracının kira bedelini ödememesi halinde, ev sahibi ihtarname göndererek ve belirli şartları taşıması halinde tahliye davası açabilir.
- Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye: Kiracının, kira sözleşmesi sırasında veya sonrasında belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir taahhütname vermesi halinde, bu tarihte taşınmazı boşaltmaması durumunda tahliye davası açılabilir.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Bir kira yılı içinde, kiracının iki kez kira bedelini ödemede gecikmesi ve bu nedenle kendisine ihtarname gönderilmesi halinde, ev sahibi tahliye davası açabilir.
Tahliye davası açılabilmesi için, yukarıda belirtilen tahliye sebeplerinden birinin varlığı ve bu durumun usulüne uygun şekilde ispatlanması gerekmektedir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve delillerin değerlendirilmesi sonucunda karar verilir.
Kira Tespit ve Tahliye Davası Birlikte Açılabilir mi?
Kira tespit davası ile tahliye davasının aynı anda açılıp açılamayacağı konusu, uygulamada ve doktrinde tartışmalı bir konudur. Genel olarak, bu iki davanın aynı dava dosyası içinde birlikte açılması mümkün değildir. Bunun temel nedeni, bu davaların hukuki nitelikleri ve sonuçlarının farklı olmasıdır.
Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir tespit davasıdır. Bu dava sonucunda, kira bedeli yeniden belirlenir ve bu bedel, geleceğe yönelik olarak uygulanır. Tahliye davası ise, kiracının taşınmazdan çıkarılmasına yönelik bir eda davasıdır. Bu dava sonucunda, kiracının taşınmazı boşaltması ve ev sahibine teslim etmesi sağlanır.
Bu iki davanın aynı anda açılması, davaların karmaşıklığına ve yargılama sürecinin uzamasına neden olabilir. Ayrıca, kira tespit davasının sonucu, tahliye davasının sonucunu etkileyebilir. Örneğin, kira tespit davasında belirlenen yeni kira bedelinin kiracı tarafından ödenmesi halinde, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davası reddedilebilir. Uygulamada, mahkemeler genellikle bu iki davanın ayrı ayrı açılmasını ve görülmesini tercih etmektedir.
Yasal Uyarı: Bu yazı, yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yasal tavsiye içermemektedir. Herhangi bir hukuki sorunla karşılaştığınızda, bir avukata danışmanız önemlidir.
