Muhdesat Ne Demek?

Muhdesat, Arapça kökenli bir sözcüktür. Muhdesat ne demek sorusunun cevabı taşınmaz üzerinde kalıcı olmak üzere bulunan ve taşınmazın bütünleyici parçası olmuş yapı veya bitkilerdir diyebiliriz. Muhdesat üzerinde önceki malzeme veya bitki sahibinin artık mülkiyet hakkından bahsedilemez. Taşınmaz üzerinde malik görünen kişi muhdesata da sahip olur. 

Öte yandan, muhdesattan ötürü gerek hak sahibi gerekse taşınmaz maliki belirli taleplerde bulunabilir. Söz gelimi, muhdesat üzerinde alacak hakkına sahip olan taraf, bu durumun tespiti maksadıyla dava açabilir. Benzer biçimde, taşınmaz maliki de bilhassa haksız yapıya dair düzenlemeler kapsamında tazminat, mülkiyet devri, yıkım gibi belirli hakları ileri sürebilir.

Muhdesat, uygulamada sıklıkla karşılaşılan hukuki bir kurumdur. İçeriğimizde; hukuki açıdan muhdesat müessesine mercek tutacağız. Konu hakkında detaylara değinmeden önce belirtmekte yarar var ki muhdesata bağlı hukuki iş ve uyuşmazlıkların yargı marifetiyle çözümünde, taşınmaz hukukunda başarılı bir gayrimenkul avukatından yardım alınması, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması adına önemlidir. 

Hukukta Muhdesat Nedir?

Muhdesat yani yapı ve bitkiler, çeşitli davalara konu teşkil eder. Bu davalardan biri olan muhdesatın tespiti davası, muhdesatın kim tarafından yapıldığını veya dikildiğini tespit etmek amacıyla açılır.

Yargıtay’a göre bu dava sadece istisnai durumlarda açılabilir. Bunun yanı sıra, yerleşik uygulama gereğince muhdesatın varlığı durumunda hak sahibi sebepsiz zenginleşmeye istinaden de talepte bulunabilir. Çünkü muhdesat bakımından hak sahibi alacak hakkına sahip olur. Şimdi, işbu davaya değinmeden önce tapu kütüğünde muhdesata ilişkin ifadeleri inceleyelim: “Üç ağaç zeytin A’ya, on ağaç zeytin B’ye aittir. Arazi üzerinde yer alan bina ise C’ye aittir. İşbu parsel üzerindeki x isimli ev D’nin, y isimli ev ise E’nindir.” ya da “Parsel üzerindeki gecekondu F’ye aittir.” gibi ifadeler muhdesat müessesesine işaret eder.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası

Taşınmaz hukuku kavramı olarak muhdesat, belirli bir arazi üzerindeki yapıları (bina, tesis vb.) ve dikili bitkileri (ağaç, bağ vb.) ifade etmek amacıyla kullanılır. Muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi davası, izale-i şuyu davası yargılaması ve kamulaştırma faaliyeti esnasında muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğini açıkça kabul etmeyenlere ve ilgili taşınmazda paydaş olan tapu maliklerinin tamamına karşı açılan hukuk davasıdır.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, hukuki niteliği bakımından bir tür tespit davasıdır. Bu davada tespit edilen husus ise dava konusu taşınmaz üzerinde, bu taşınmazın bütünleyici parçası durumundaki yapılar, dikili ağaçlar vb. unsurların kim tarafından yapıldığı veya dikildiğidir. Bu dava ile davacı, muhdesatın kendisi tarafından meydana getirildiğini yahut kendisine ait olduğunu yargı kararıyla tespit altına alır.

TMK m.684/1 düzenlemesi gereğince bir şeyin maliki, o şeyin bütünleyici parçalarına da maliktir. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında fayda olduğu ölçüde, üzerindeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Hukuki kısıtlamalar saklı kalmak kaydıyla bitkiler, kaynaklar ve kalıcı yapılar da bu mülkiyet kapsamına girer.

Eşya hukuku terimi olarak muhdesat kavramından anlaşılması gereken, bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe biçiminde dikilen ağaçlardır. Şahsi bir hak olan muhdesat, hak sahibine arazi mülkiyetinden farklı olarak bağımsız bir mülkiyet ya da sınırlı bir ayni hak tanımaz. Taşınmaz üzerinde yer alan kalıcı yapı, ağaç vb. muhdesatların taşınmazın arzından hariç bir mülkiyetinin varlığından bahsedilemez.

Muhdesatın Tespiti Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Taşınmaz üzerinde bulunan yapı hakkında açılabilen bu dava için güncel hukuki yarar bulunmalıdır. Görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası, kamulaştırma faaliyeti, kentsel dönüşüm uygulaması durumlarında davacının hukuki yararı bulunduğu kabul edilir. Taşınmaz maliki, davacının muhdesata ilişkin iddiasını kabul etmemiş olmalıdır. Zira kabul etmekte ise aidiyete ilişkin tespite lüzum kalmamıştır. Son olarak, muhdesat aidiyetinin tespiti davasına taşınır mallar konu edilemez.

Muhdesatın Aidiyeti İddiası Nasıl İspatlanır?

Davaya konu taşınmaz üzerindeki muhdesatın kendisine ait olduğunu yani kendisi tarafından meydana getirildiğini ileri süren kişi, hukuka uygun deliller marifetiyle bu ispat etmek durumundadır. Davalı taraf ise davacının iddiasını temellendirdiği delillere karşı delillerini sunmak suretiyle iddiaları çürütebilir. Bu çerçevede hukuka uygun her türlü ispat aracından yardım alınabilir.

Dava Harç ve Yargılama Gideri Nasıl Hesaplanır?

Nispi harca tabi tutulan muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında davacı, muhdesatın toplam değerinden kendi payına karşılık gelen kısmın değeri nispetinde nispi harç ödemek durumundadır. Avukatlık ücreti ve yargılama gideri hususunda ise; kabul edilmiş ve harçlandırılmış değer üzerinden davacı lehine avukatlık ücreti takdir edilir.

Benzer biçimde, kabul ve ret oranına göre davacı tarafından yapılan yargılama masrafının da davalılardan (tapu kaydında belirtilen) payları nispetinde alınmasına karar verilmesi icap eder. Bu husus 6100 sayılı yürürlükteki Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.326’da düzenlenmiştir. Son olarak, bahse konu davada harçlar ve yargılama giderleri (zemin bedeli hariç) muhdesat değeri üzerinden hesap edilir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Kime Karşı Açılır?

Muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi davası, davaya konu edilen muhdesatın davacıya ait olduğunu reddeden tapu kayıt maliklerinin tamamına karşı açılır. Fakat muhdesatın davacıya ait olduğunu açıkça kabul eden ortaklar veya tapu kayıt maliklerine karşı bu dava açılamaz. Muhdesatın davacıya aitliğine ilişkin açık bir açıklamada bulunmayan tapu kayıt maliklerinin tamamına karşı söz konusu davanın açılması icap eder.

Zamanaşımı

Muhdesatın aidiyeti davası için düzenlenmiş bir zamanaşımı süresi yoktur. Fakat muhdesat iddiası ortaklığın giderilmesi davasında ileri sürülmüşse hakim, muhdesatın aidiyeti davasının açılması için belirli bir süre belirler. Belirlenen süre zarfında dava açılmamışsa muhdesat iddiası ileri sürülmemiş kabul edilerek izale-i şuyu davasına devam edilir.

Dava Nereye Açılır, Görevli ve Yetkili Mahkeme Nedir?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasına bakmak, incelemek ve karara bağlamakla görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi olarak düzenlenmiştir. Bahse konu davada yetki sahibi mahkeme ise muhdesatın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Özetle, muhdesatın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi, işbu davada görev – yetki sahibi mahkemedir.

Mahkeme Kararının İcrası

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında verilen mahkeme kararının yani ilamın icraya konulabilmesi için kesinleşme şartı gerekir. Dolayısıyla ilam kesinleşmediği müddetçe kararın icraya konulması mümkün değildir. Ayrıca, vekalet ücreti ve yargılama gideri de ilamın fer’i niteliğini haiz olduğu için bunların da icraya konulabilmesi için kesinleşmeleri gerekir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Muhdesatın aidiyetinin tespitine ilişkin bazı önemli hususlara değinmekte fayda var. Bunları; muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi davasında mülkiyet istemi, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında muhdesatın tespiti talebi, hukuki yarar şartı ve muhdesat kavramının kapsamı olmak üzere dört farklı başlıkta inceleyeceğiz.

1) Mülkiyet İstemi

Muhdesatın aidiyeti denildiğinde, aidiyet kavramından mülkiyet anlamı çıkarılmamalıdır. Zira işbu davada, muhdesata ilişkin mülkiyet tespiti değil, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespiti konu edilir.

2) Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat Tespiti Talebi

Taşınmaz üzerinde muhdesat bulunmakta ve bu taşınmaz ortaklığın giderilmesi davasına konu edilmekte ise, muhdesata dair mesele mahkemece ön mesele yapılır. Muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi ile beraber paylaştırma, muhdesat bedeli de dikkate alınarak yapılır.

3)Hukuki Yarar Şartı

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının bir tür tespit davası olması, hukuki yarar şartının karşılanmasını gerektirir. Dolayısıyla hakim, davacının bu davayı açmakta hukuki yararının olup olmadığını belirlemek durumundadır. Eğer hukuki yararın olmadığı tespit edilirse dava şartı yokluğu gereğiyle usulden ret kararı verilmesi icap eder.

Taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm uygulaması, kamulaştırma işlemi gibi istisnai durumlarda güncel hukuki yararın var olduğu kabul edilir.

4)  Muhdesat Kavramının Kapsamı

Muhdesat kavramından, taşınmaz üzerinde yer alan her türden yapı anlaşılmamalıdır. Kavramdan maksat, taşınmazı üzerinde yer alan kalıcı olarak meydana getirilmiş ağaç, bağ, bina, yapı gibi unsurlardır. Örneğin prefabrik bir yapı kolaylıkla sökülüp transfer edilebileceği için muhdesat kapsamında değerlendirilmez.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Dilekçe Örneği

Muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi davası, dava konusu muhdesatın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine dilekçe ile başvurmak ve gerekli ödemeleri yapmak suretiyle açılır. Dava dilekçesi örneği aşağıda yer almakla birlikte, örnek dilekçe şablonları üzerinden hareket etmek yerine bu alanda uzman bir avukat marifetiyle düzenlenmiş dilekçeyle hareket etmenin daha sağlıklı olacağını ifade etmek gerekir.

İSTANBUL ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI              : …

VEKİLİ                                : …

DAVALILAR                       : …

DAVA KONUSU                : …

AÇIKLAMALAR

1)       …

2)       …

3)       …

DELİLLER                          : …

TALEP VE NETİCE            : …

Davacı Vekili Adı Soyadı

Muhdesat ve Arazi Değerinin Belirlenmesi Usulü

Ortaklık veya paydaşlık eğer satış yoluyla giderilecekse davaya konu taşınmaz üzerinde yer alan muhdesat yani bina, ağaç gibi bütünleyici parçalar varsa bunların arazi ile beraber satılması icap eder. Fakat bütünleyici parçaların paydaşlara veya ortaklara ait olduğu hususunda tapuda şerh mevcutsa veya bu konuda paydaşların tamamı ittifak ediyorsa ve bütünleyici parçalar (muhdesat) arazi değerinde artışa sebep oluyorsa; bu artışın tespiti için dava tarihinde arazinin ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı belirlenir.

Tespit edilen değerler toplanır.

Taşınmazın tüm değeri belirlenir.

Taşınmazın tüm değerinin ne kadarının araziye ve ne kadarının muhdesata karşılık geldiği yüzdelik oranla ifade edilir.

Satış neticesinde elde edilecek bedelse bu yüzdelik oranlar referans alınarak taksim edilir.

Muhdesata karşılık gelen tutar muhdesat sahibi paydaşa, kalan tutarsa paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Şayet muhdesat, arazinin ortaklarına ait değil de bir üçüncü kişiye aitse bu kişiye muhdesat sahibi sıfatıyla davaya dahil etmek mümkün değildir. Aynı şekilde, satış bedeli üzerinden bu üçüncü kişiye pay vermek de mümkün değildir. Şimdi, muhdesat ve muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi davasına ilişkin merak edilen bazı soruları inceleyeceğiz.

Sık Sorulan Sorular