Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki hakları, bu hakların kazanılmasını, devredilmesini, sınırlandırılmasını ve sona erdirilmesini düzenleyen hukuk dalıdır. Günümüzde özellikle büyük şehirlerde, gayrimenkul yatırımlarının artması ve nüfus yoğunluğunun yükselmesiyle birlikte, bu alandaki uyuşmazlıklar da önemli ölçüde artış göstermektedir.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davaları, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı bir şekilde oluşturulduğu veya mevcut tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı durumlarda açılan davalardır. Bu davaların temel amacı, hukuka aykırı olan tapu kaydının iptal edilerek, gerçek hak sahibinin adına tescil edilmesini sağlamaktır.
Tapu İptali Sebepleri:
- Hukuki Ehliyetsizlik: Tapu devri sırasında, devreden kişinin hukuki ehliyetinin bulunmaması (örneğin, akıl hastalığı, yaş küçüklüğü gibi).
- İrade Sakatlığı: Tapu devri sırasında, devreden kişinin iradesinin hata, hile veya tehdit gibi sebeplerle sakatlanmış olması.
- Vekaletname Sahteciliği: Tapu devrinin, sahte bir vekaletname ile yapılmış olması.
- Ayni Hak İddiası: Tapu kaydının, gerçek hak sahibinin ayni hak iddiasını karşılamaması (örneğin, zilyetlik yoluyla kazanılan hak).
- İmar Uygulaması Hataları: İmar uygulamaları sırasında yapılan hatalar nedeniyle oluşan tapu kayıtlarının gerçeği yansıtmaması.
- Muris Muvazaası: Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı tapu devirleri (Türk Borçlar Kanunu madde 19).
Çözüm Yolları:
Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Davacı, tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu ve kendi hakkının daha üstün olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Mahkeme, delilleri değerlendirerek tapu kaydının iptaline veya tesciline karar verebilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi olan bir taşınmazın, ortaklar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda, ortaklardan herhangi birinin açabileceği davadır. Bu davanın amacı, taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilerek, her ortağın payına düşen kısmın ayrılmasıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Yolları:
- Aynen Taksim: Taşınmazın, ortaklar arasında payları oranında bölünerek, her ortağa ayrı bir parça verilmesi. Bu yöntem, taşınmazın niteliği ve imar durumu uygunsa tercih edilir.
- Satış Suretiyle Taksim: Taşınmazın, mahkeme tarafından satılarak, elde edilen gelirin ortaklar arasında payları oranında dağıtılması. Bu yöntem, aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda uygulanır.
Çözüm Yolları:
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Mahkeme, öncelikle ortaklar arasında anlaşma sağlanmaya çalışır. Anlaşma sağlanamazsa, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Aynen taksim mümkün değilse, taşınmazın satışına karar verilir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları
Bir taşınmazı, haklı bir sebebi olmaksızın işgal eden kişiye karşı, taşınmazın maliki veya zilyedi tarafından açılan davadır. Bu davanın amacı, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesidir.
Ecrimisil Talep Edilebilmesi İçin Gerekli Şartlar:
- Haksız İşgal: Taşınmazın, malikin veya zilyedin rızası olmaksızın işgal edilmiş olması.
- Kusur: İşgal edenin, işgalin haksız olduğunu bilmesi veya bilmesi gerekmesi.
- Zarar: Haksız işgal nedeniyle malikin veya zilyedin zarara uğramış olması.
Çözüm Yolları:
Ecrimisil davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Davacı, haksız işgalin varlığını, işgal edenin kusurunu ve uğradığı zararı ispatlamakla yükümlüdür. Zarar, genellikle taşınmazın emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve sitelerde yaşayan kişilerin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen bir kanundur. Bu kanundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, özellikle büyük şehirlerde sıklıkla karşılaşılan sorunlardır.
Sıkça Karşılaşılan Uyuşmazlıklar:
- Aidat Borçları: Kat maliklerinin aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi.
- Ortak Alanların Kullanımı: Ortak alanların (bahçe, otopark, asansör vb.) kullanımıyla ilgili anlaşmazlıklar.
- Yönetim Planına Aykırılık: Kat maliklerinin, yönetim planında belirtilen kurallara uymaması.
- Komşuluk Hukukuna Aykırılık: Kat maliklerinin, birbirlerini rahatsız edecek davranışlarda bulunması.
Çözüm Yolları:
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, öncelikle apartman veya site yönetimi tarafından çözülmeye çalışılır. Yönetim, kat malikleri kurulu kararlarıyla veya ihtar yoluyla uyuşmazlığı gidermeye çalışır. Uyuşmazlık çözülemezse, sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Kira Hukukundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkileri düzenleyen hukuk dalıdır. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, özellikle konut ve işyeri kiralarında sıklıkla karşılaşılan sorunlardır.
Sıkça Karşılaşılan Uyuşmazlıklar:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi.
- Tahliye Davaları: Kiraya verenin, çeşitli sebeplerle kiracıyı tahliye etmek istemesi.
- Kira Bedelinin Tespiti: Kira bedelinin, piyasa koşullarına uygun olup olmadığının belirlenmesi.
- Depozito İadesi: Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, depozitonun kiracıya iade edilmemesi.
Çözüm Yolları:
Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, öncelikle taraflar arasında anlaşma yoluyla çözülmeye çalışılır. Anlaşma sağlanamazsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Bu yazıda, gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan bazı uyuşmazlıkları ve çözüm yollarını genel hatlarıyla ele aldık. İstanbul gibi büyük şehirlerde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve karmaşıklığı göz önüne alındığında, bu alandaki uyuşmazlıkların çözümü için uzman bir avukattan hukuki destek almak önemlidir.
