Taşkın Yapı Nedir? Taşkın Yapı Davası

Bir kişinin kendi malzemesi ile bir başkasına ait arazi üzerine inşa ettiği yapıya taşkın yapı denilir. Taşkın yapıdan bahsedebilmek için bir başkası adına kayıtlı arazi üzerine kalıcı bir yapı inşa edilmiş olmalıdır. Taşkın yapı bir taşınmazda yapılan inşaatın bu taşınmazın sınırlarını aşarak komşu taşınmaza taşmasıdır. Bu taşma komşu taşınmazın yüzeyine veya altındaki toprak ya da üstündeki hava tabakasına yapılmış olabilir.

Örneğin: bir binanın temellerinin, duvarlarının, balkon ve saçaklarının komşu araziye taşmış olması olanaklıdır. Balkon çıkıntısı olarak inşa edilen bölümün sonradan kapatarak oda haline getirmesi taşkın yapıya örnek olur. Taşkın yapı iki komşu taşınmazı birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. 

Taşkın Yapı Nedir?

Makalemizin giriş bölümünde de bahsettiğimiz gibi bir kişinin kendi malzemesi ile bir başkasına ait arazi üzerine inşa ettiği yapıya taşkın yapı denilir. Taşkın yapı kasten ya da hata ile inşa edilmiş olabilir. Bir kimsenin komşusunun arsası üzerine ev yapması ya da duvar örmesi taşkın yapıya örnektir. Ev balkonunun yan parsele sarkması da taşkın yapıdır. Yargıtay kararına konu olan örnek bir olayda arsa sahibi inşaat ruhsatına dayanarak arsası üzerine bina yaptıştır.

Sonrasında belediye tarafından kendisine yapı kullanma izin belgesi verilmiş ve ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti  kurulmuştur.  Tapu müdürlüğünde cins tashih işlemi yapılırken komşu parsele tecavüzlü olduğu tespit edilmiş ve tapu kaydına bu şekilde şerh edilmiştir. Bazen de arsa sahibi inşaat ruhsatı için başvurulduğu sırada komşu parselin kendi arazisine garaj, bina ve duvar yaparak arsasının bir kısmına tecavüz ettiğini öğrenebilir. 

Taşkın yapının hazineye ait bir arazi üzerine yapılması da mümkündür. Başkasına ait tapulu bir taşınmaz üzerine yapılan bina taşkın yapıdır. Tapuya kayıtlı olan arazinin kadastro parseli olması ile imar parseli olması arasında bir fark bulunmamaktadır. Kadastral parsel üzerine inşa edilen binalar da taşkın yapı olabilir.

Taşkın yapı kömürlük olarak da kullanılıyor olabilir, işyeri ya da konut olarak da kullanılabilir. Esasen yapının niteliği önem arz etmez. Önemli olan bir başkasının arazisi üzerinde olması ve kalıcı olarak inşa edilmesidir. Bir binanın taşkın yapı olarak kabul edilebilmesi için büyüklüğünün hiçbir önemi yoktur;  İster 3 metre isterse 150 metre taşmış olsun.  

Bir başkasına ait arazi üzerine ruhsatsız olarak inşa edilen ve hakkında yıkım kararı olan bina taşkın yapıdır. Bazen yapının taşkın olduğu uzunca bir süre anlaşılamamış olabilir. Taşkın olarak inşa edilmiş bir yapıyı satın almış olabilirsiniz. Eski adıyla iskan ruhsatı olan yapı kullanma izin belgesi almak için belediyeye başvurduğunuzda binanızın taşkın olduğunu öğrenmiş olabilirsiniz.

Bazı durumlarda ise yapılan uyarılara rağmen komşu taşınmaz sınırına tecavüz edilerek yapı inşa edilebilir. Kadastral parsellerin ifrazı sonucu yeni parsellerin oluşması da taşkın yapıya sebep olabilir. Benzer şekilde imar uygulaması sonucunda oluşan yeni parseller de taşınmazlar üzerinde sınır tecavüzüne sebep verebilir. İmar uygulaması öncesinde kendisine ait arazi üzerinde inşa edilip uzun süredir kullanılan kömürlük, ardiye ya da ev niteliğindeki yapılar, imar uygulaması sonucunda ise bir başka kişiye ait parsel içerisinde kalabilir. 

Bazı büyük imar parselleri imar uygulaması ile küçük parsellere ayrılabilmektedir. Mahkeme, taşkın yapıların, imar uygulaması öncesinde mi yoksa imar uygulaması sonrasında yapıldığı araştırılacaktır. Görevlendirilen bilirkişi, tespit edilen taşkınlığın  imar uygulaması ile mi yoksa imar uygulaması öncesinde mi oluştuğu konusunda rapor hazırlar. Eğer komşu parselin sahibi tarafından, size ait olan parsele, iki katlı binayı taşkın şekilde inşa ettiyse, el atmanın önlenmesini, bina ve bahçe duvarının yıkımına ve eski hale getirme bedelinin ödenmesini talep edebilirsiniz.

Taşkın yapıdan bahsedebilmek için inşa edilen yapının taşınmazın bütünleyici parçası olması gerekir. Su deposu gibi taşınabilir nitelikteki eşyalar kalıcı olmadıkları için taşkın yapı olarak kabul edilemez. 

Taşkın yapı sebebiyle açılan el atmanın önlenmesi davasında taşınmazların bulunduğu yere giderek keşif yapılması gerekir. Yapılan keşif, araştırma ve inceleme sonunda binanın taşkın yapı olup olmadığı saptanmalıdır. Eğer dava konusu edilen taşınmazın taşkın olduğu anlaşılırsa, elatmanın önlenmesine ve binanın  yıkıma karar verilmelidir. 

Taşkın Yapı Sahibinin Açabileceği Dava

Türk Medeni Kanununn 724 maddesi gereğince; taşkın olarak yapılan binanın değeri arazinin değerinden fazlaysa uygun bir bedel karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin  kendisine verilmesini isteyebilir. Taşkın yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için ilk koşul iyi niyettir. Taşkın yapı yapan kişinin iyi niyetli kabul edilebilmesi için; el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesi gerekir. Kendisinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın el attığı taşınmazın bir başkasına ait olduğunu bilecek durumda olmaması halinde de iyi niyetli kabul edilir. Dava açarak arazinin mülkiyetinin kendisine verilmesi isteyen tarafın iyi niyetli olduğunu ispat etmesi gerekir. 

Taşkın yapı sebebiyle arazinin mülkiyetinin bina sahibine verilmesi istemi için açılan davanın hukuki dayanağı Türk Medeni Kanununun 724 maddesidir.  Arazinin mülkiyeti her durumda taşkın yapı sahibine verilmez. Durum ve koşullar, taşkın yapı sahibinin talebini haklı göstermelidir. Eğer arazinin mülkiyetinin tamamı değil de bir kısmı talep edildiyse, imar durumuna göre ifrazın mümkün olması gerekir. Ayrıca ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmamalıdır. Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyerek taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. İfraz yetkisi Belediye Encümenine ait olduğu için; ifrazının mümkün olup olmadığının mahkeme tarafından sorulması gerekir. 

Tecavüzlü Durumun İmar Uygulaması Sonucu Gerçekleşmesi

İmar kanununa göre bazı durumlarda yapı, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Eğer taraflar imar öncesi kadastral parselde paydaş iken  bina yapılmış ve imar uygulaması ile yapı taşkın hale gelmişse, taşkın yapı sahibinin kötü niyetli olduğu kabul edilemez. Kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan, taşkın yapı sahibi kusurlu sayılmamıştır. Bu sebeple taşkın yapı sahibi yargılama giderlerinden ve aynı nitelikteki avukatlık ücretinden sorumlu tutulmaz. 

 İmar Kanunu gereğince; eğer taşkın yapı imar uygulaması ile oluşmuşsa kural olarak taşkın yapı sahibine kaim bedel ödenmesi gerekmektedir Taşkın yapının kaim bedeli mahkeme veznesine yatırıldıktan sonra elatmanın önlenmesine ve taşkın yapının yıkıma karar  verilmelidir. Kaim bedel ödenmediği sürece yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur. Ödenmesi gereken kaim bedelin miktarı, keşif sonucu alınan bilimsel verilere uygun uzman bilirkişi raporuna göre belirlenir. İmar uygulaması ile ortaya çıkan taşkınlık nedeniyle taşkın yapı sahibi kötü niyetli sayılamayacağı için ecrimisil talebinin reddedilmesi gerekir.

Bu tür davalarda ilgili kadastro müdürlüğüne müzekkere yazılarak dava konusu edilen taşınmazların bulunduğu  yerde kadastro işlemlerinin ne zaman yapıldığı sorulmalıdır. İlgili belediye başkanlığına imar uygulamasının hangi tarihte yapıldığı sorulmalıdır. Ayrıca her iki taşınmazın tapu kayıtları tüm tedavülleri ile birlikte ilgili tapu müdürlüğünden istenmelidir. Ayrıca imar uygulamasından önceki tarihteki kadastral parsel sınırlarını gösteren kroki de kadastro müdürlüğünden istenmelidir.

Böylelikle hangi kadastral parselde tarafların ne şekilde hissedar olduğu araştırılmalıdır. Getirilen tapu kayıtları ile tarafların taşınmazları hangi tarihte ve ne şekilde edindikleri incelenmelidir. Taşkınlığın imar düzenlemesinden önce de var olduğu saptanırsa elatmanın önlenmesi ve yıkım kararı verilmelidir. Anlaşmazlık konusu taşkın yapının hangi tarihte inşa edildiği belirlenmeli, yapının inşa edildiği tarihte davacıya ait çap kaydında kalıp kalmadığı saptanmalıdır. 

Taşkın Yapı Sahibinin Açabileceği Dava

Bazı durumlarda taşkın yapının yıkımına karar verilir. Durum ve koşulların haklı göstermesi şartıyla taşkın yapıyı yapan iyi niyetli kimseye, bedeli karşılığı taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulması isteme yetkisi verilmiştir. Taşkın yapı malik bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı dava ile  taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. Taşkın yapıyı yapan iyi niyetli kimse irtifak hakkı kurulması yerine arazinin tamamının veya bir kısmının kendisine verilmesini de isteyebilir. 

Türk Medeni Kanununun 725. maddesine dayalı tapu iptali davasının dinlenebilmesi  için, tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.

Türk Medeni Kanununun 725. maddesine dayanılarak tapu tescil talebinde bulunabilmesi  için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. İlk şart; malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. İkinci şart, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. Üçüncü şart ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir. Son şart olarak, taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için ilk şart yapı sahibinin iyi niyetli olmasıdır. İyi niyet şartının gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek yoktur. İyi niyetten varlığından söz edilebilmesi için; taşkın inşaatı yapan kimsenin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesi gerekir.

İyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece kendiliğinden  araştırılır. Taşkın yapı malikinin iyi niyeti inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. Taşkın yapı sahibinin taşınmaz zemininin kendisine ait olduğu ya da mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gerekir. 

Tapulu taşınmazların devri sadece tapu müdürlüğünde yapılabilir. Ancak farklı sebeplerle birçok defa harici satış sözleşmeleri yapılmaktadır. Taraflar tapuya gitmeden ellerine bir kağıt ve kalem alarak tapulu bir araziyi alıp satmaktadırlar. Her ne kadar taşınmaz tapuda adına kayıtlı olmasa da ileride adına tecsil edileceğini düşünmektedir ve bu taşınmaz üzerinde bina yapmaktadır. Böyle bir durumda kötü niyetten bahsedilemez. 

Yapı yapan kişinin iyi niyetli değilse; aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılmasına karar verilir. Kural olarak iyi niyetin ispatı  taşkın yapı sahibine aittir. Kadastro görmüş, çapa bağlanmış yerlerde iyi niyet iddiası dinlenmez.

Yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasından anlaşılması gereken; inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zararın yıkılmaması hâlinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybından fazla olmasıdır. Arsa sahibinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle tespit ve takdir edilmelidir. Burada kastedilen arsa değeri sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da bu değerin içindedir. 

Özellikle her iki taşınmaz üzerindeki yapıların bitişik nizam olduğunu durumlarda;  taşkın kısmın yıkımı halinde diğer binanın taşıyıcı sistemi bundan zarar görebilir. Keşif ile taşkın bölümün yıkımı halinde binanın ana yapısının betonarme ve statik dengesinin bozulup bozulmayacağı araştırılmalıdır. Bilirkişiden bu yönde ayrıntılı bir rapor alınmalı ve  rapor sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.  Yıkım sebebi ile diğer bina tamamen kullanılamaz hale gelebilir, rayiç değer hesaplanırken bu hususlar dikkate alınmalıdır. 

Taşkın inşaat yapanın taşılan kısmın mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilmesi için taşınmaz sahibine arsa bedelini ödemesi gerekir. 

Mahkeme tarafından tapu iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir. Bu tür davalarda öncelikle taşınmazların tapu kayıtları istenilmeli ve başka paydaş ya da ortağın bulunup bulunmadığının araştırılmalıdır. İmar durumuna göre ifrazın mümkün olup olmadığının belediyeden sorulması gerekir. İmar durumuna göre ana taşınmazın ifrazı mümkün değil ise elatmanın önlenmesine ve  yıkım talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir. Taşınmazın ifraz mümkün ise, temliken tescil isteği yönünde bir karar verilmesi gerekir. 

Davayı Kime Karşı Açabilirsiniz? 

Taşkın yapıya dayanan tapu tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat sahibi hakkını taşılan arazinin tüm maliklerine karşı kullanabilir. Taşkın yapıyı satın alan yeni malikler de dava hakkını kullanabilirler. 

Dava Açabilecek Kişiler

Taşkın yapıya dayanan tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Kendisine taşkın yapı miras olarak kalan kişiler  ya da taşkın yapıyı satın alan kişiler de taşkın yapıya dayalı tapu tescil davası açabilirler. 

Elatmanın önlenmesi ve yıkım talepli bu davada, yıkılması istenen binanın maliklerinin tümünün davada davalı sıfatı ile yer alması zorunludur. Bu sebeple ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılmalı ve tüm maliklerin listesi sorulmalıdır. Tüm malikler davaya dahil edilmeden karar verilmesi durumunda bu karar kanun yolları aşamasında kaldırılacak ya da bozulacaktır. Ayrıca kaim bedelin de tespit edilecek bu maliklerin tamamına, hissseleri oranında ödenmesine karar verilmelidir.

Yorum yapın