Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından paylı mülkiyet esasına göre sahiplenilmesi durumunu ifade eder. Bu tür mülkiyet yapısı, özellikle miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde sıklıkla karşımıza çıkar. Ancak, hisseli tapularda hissedarlar arasında anlaşmazlıklar yaşanması ve özellikle bir hissedarın diğerlerinin haberi olmadan hissesini satması gibi durumlar, karmaşık hukuki sorunlara yol açabilir. Bu yazımızda, hisseli tapuda habersiz satış konusunu inceleyeceğiz.
Hisseli Tapuda Satış Süreci ve Şufa Hakkı
Hisseli tapuda bir hissedarın kendi payını satmak istemesi durumunda, diğer hissedarların öncelikli alım hakkı, yani şufa hakkı devreye girer. Şufa hakkı, paylı mülkiyetteki hissedarların, diğer bir hissedarın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, aynı şartlarla o payı satın alma hakkıdır. Bu hak, hissedarlar arasındaki ilişkilerin korunması ve taşınmazın daha geniş bir yabancı çevrenin eline geçmesini engellemek amacıyla tanınmıştır.
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesi şufa hakkını şu şekilde tanımlar:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Bu maddeye göre, bir hissedar şufa hakkını kullanmaya karar verdiğinde dava açması gerekir.
Habersiz Satış Durumunda Hissedarların Hakları
Eğer bir hissedar, diğer hissedarlara haber vermeden ve şufa hakkını kullandırmadan payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer hissedarların yasal yollara başvurma hakkı doğar.
Habersiz satışın öğrenilmesi üzerine, diğer hissedarlar, satışın yapıldığı tarihten itibaren belirli bir süre içinde şufa davası açabilirler. Şufa davası, tapu iptali ve tescil davası niteliğindedir. Bu dava ile, yapılan satışın iptali ve payın davacı hissedar adına tescili talep edilir.
Şufa davası açma süresi, satışın öğrenildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıldır. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir ve bu sürelerin aşılması durumunda şufa hakkı kullanılamaz.
Şufa davasında davacı, şufa hakkı sahibi olan hissedardır. Davalılar ise, payı satın alan üçüncü kişidir.
Mahkeme, şufa davasını kabul ederse, yapılan satış iptal edilir ve pay, davacı hissedar adına tescil edilir. Davacı hissedar, satış bedelini (ve tapu masrafları) davalı üçüncü kişiye ödemekle yükümlüdür.
Hisseli tapu davaları, özellikle büyük şehirlerde, karmaşık mülkiyet ilişkileri ve yüksek gayrimenkul değerleri nedeniyle sıklıkla görülmektedir. Bu tür davalarda, delillerin toplanması, tanıkların dinlenmesi ve bilirkişi incelemesi gibi süreçler büyük önem taşır. Bu nedenle, bu tür bir durumla karşılaşıldığında, alanında uzman bir avukattan hukuki destek almak önemlidir.
Hisseli tapuda habersiz satış, hissedarların haklarını ihlal eden ve hukuki sorunlara yol açabilen bir durumdur. Bu durumda, şufa hakkının kullanılması mümkündür. Ancak, bu süreçlerin karmaşıklığı ve süreleri göz önünde bulundurularak, profesyonel hukuki yardım almak en doğru yaklaşım olacaktır.
