Önalım hakkı, hisseli taşınmazlar için hissedarlara kanunla tanınmış bir haktır. Sıkça karşılaşılan bu hak, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara o payı aynı şartlarda satın alma imkanı tanır. Bu yazımızda, önalım hakkının ne anlama geldiğini, hangi durumlarda kullanılabileceğini, kullanım şartlarını ve bu hakkın devri ile feragat konularını inceleyeceğiz.
Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Bu hüküm, önalım hakkının temelini oluşturur ve paydaşların, paylarını dışarıdan birine satmak isteyen diğer paydaşın payını öncelikle kendilerinin satın alabilmesini sağlar.
Önalım hakkının amacı, paylı mülkiyet ilişkilerinde ortakların sayısının artmasını engellemek, mevcut ortaklık yapısını korumak ve paydaşlar arasındaki uyumu sürdürmektir. Özellikle aile şirketleri veya miras yoluyla intikal eden gayrimenkuller söz konusu olduğunda, önalım hakkı paydaşlar arasındaki ilişkilerin korunması açısından büyük önem taşır.
Önalım Hakkının Kullanım Şartları
Önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir:
- Paylı Mülkiyetin Varlığı: Öncelikle, önalım hakkının doğabilmesi için ortada paylı mülkiyet ilişkisinin bulunması gerekir. Paylı mülkiyet, bir eşya veya hak üzerinde birden fazla kişinin belirli pay oranlarına sahip olması durumudur. Örneğin, bir arsanın üç hissedarı varsa ve her birinin payı 1/3 ise, bu arsa üzerinde paylı mülkiyet bulunmaktadır.
- Payın Üçüncü Kişiye Satılması: Önalım hakkı, paydaşın payını bir üçüncü kişiye satması durumunda doğar. Payın devri, satış dışında bağış gibi farklı bir hukuki işlemle gerçekleşirse, önalım hakkı doğmaz. Ancak, satışa eşdeğer bir hukuki işlem yapılması durumunda (örneğin, trampa) önalım hakkı yine de kullanılabilir.
- Satışın Bildirilmesi: Payını satan paydaş, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirimde, satış bedeli, ödeme koşulları ve diğer önemli detaylar yer almalıdır. Bu bildirim, önalım hakkı sahiplerinin haklarını kullanabilmeleri için gereklidir.
- Yasal Süre İçinde Kullanım: Önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir ve bu süreler içinde önalım hakkının kullanılması gerekmektedir.
Önalım Hakkının Kullanımı ve Dava Süreci
Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, bu hakkını bir dava açarak kullanır. Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Davada, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satın alma bedelini ve diğer masrafları ödemeye hazır olduğunu belirtir. Mahkeme, önalım hakkının şartlarının gerçekleştiğini tespit ederse, payın önalım hakkı sahibine devredilmesine karar verir.
Dava sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar bulunmaktadır:
- Davanın Doğru Kişiye Karşı Açılması: Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılmalıdır. Eğer pay, üçüncü kişi tarafından başka birine devredilmişse, dava son malike karşı açılmalıdır.
- Satış Bedelinin Hazır Edilmesi: Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satış bedelini ve diğer masrafları ödemeye hazır olduğunu mahkemeye bildirmelidir. Mahkeme, bu bedelin depo edilmesini isteyebilir.
- Hak Düşürücü Sürelere Dikkat Edilmesi: Önalım hakkının, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği unutulmamalıdır.
Önalım Hakkının Devri ve Feragat
Önalım hakkı, kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak değildir. Bu nedenle, devredilebilir. Ancak, devir sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Paydaşlar, önalım hakkından feragat edebilirler. Feragat, yazılı bir sözleşmeyle yapılmalıdır.
Önalım Hakkının İstisnaları
Önalım hakkının bazı istisnaları bulunmaktadır. TMK’nın 733. maddesine göre; “Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.” Ayrıca, paydaşlar arasında yapılan satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz. Bu istisnalar, önalım hakkının amacını ve niteliğini dikkate alarak belirlenmiştir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkilerinde paydaşların haklarını koruyan önemli bir hukuki müessesedir. Bu hakkın ne anlama geldiğini, hangi durumlarda kullanılabileceğini ve kullanım şartlarını bilmek, paydaşların haklarını etkin bir şekilde kullanabilmeleri açısından büyük önem taşır.
Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Herhangi bir hukuki sorunla karşılaştığınızda, bir avukata danışmanız önemlidir.
