Kira tespit davası ancak 5 yılın sonunda açılabilir. Beş yıl dolduktan sonra istediğiniz her zaman kira tespit davası açabilirsiniz.
Kira tespit davası, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin, yasal sınırlar çerçevesinde ve güncel piyasa koşulları dikkate alınarak yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı tarafından açılabilir. Amaç, kira bedelinin adil ve hakkaniyete uygun bir seviyeye getirilmesidir.
Kira tespit davası açabilmek için öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Sözleşme yazılı veya sözlü olabilir. Ancak, ispat kolaylığı açısından yazılı bir sözleşmenin olması önemlidir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespit davası açma zamanı, kira sözleşmesinin türüne ve süresine göre değişiklik gösterir. Genel olarak iki farklı durum söz konusudur:
- Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulması şartıyla, dava açılabilir. Bu durumda, mahkeme yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak kira bedelini belirler. Eğer bildirim şartı yerine getirilmezse, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzar ve kira bedeli, ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) oranında artırılır.
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, genel hükümlere göre kira bedelinin belirlenmesi için dava açılabilir. Bu durumda, davanın açıldığı tarihten itibaren bir yıl sonra geçerli olacak kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 344 bu hususu şu şekilde düzenler:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Dava sürecinde, kiralananın benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedelleri emsal olarak gösterilebilir. Bu nedenle, dava açmadan önce benzer dairelerin kira bedellerini araştırmak ve bu bilgileri dava dilekçesinde belirtmek önemlidir.
Mahkeme, kira bedelinin belirlenmesi için bir bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, kiralananın özelliklerini, konumunu, piyasa koşullarını ve emsal kira bedellerini dikkate alarak bir rapor hazırlar. Bu nedenle, bilirkişi incelemesi aşamasında aktif olmak ve bilirkişiye doğru ve eksiksiz bilgi vermek önemlidir.
Dava dilekçesi, davanın temelini oluşturur. Bu nedenle, dilekçenin dikkatli ve eksiksiz bir şekilde hazırlanması gerekmektedir. Dilekçede, kira sözleşmesinin detayları, kira bedelindeki anlaşmazlık, emsal kira bedelleri ve talep edilen yeni kira bedeli gibi hususlara yer verilmelidir.
Kira tespit davası, hukuki bilgi ve deneyim gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle, dava sürecinde bir avukattan destek almak, hak kayıplarının önüne geçmek ve davanın başarılı bir şekilde sonuçlanmasını sağlamak açısından önemlidir.
Kira tespit davası süreci, dava dilekçesinin mahkemeye sunulmasıyla başlar. Mahkeme, dilekçeyi inceledikten sonra taraflara tebligat gönderir ve duruşma günü belirler. Duruşmalarda taraflar, iddialarını ve delillerini sunarlar. Mahkeme, gerekli gördüğü takdirde bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi raporu ve diğer deliller değerlendirildikten sonra mahkeme, yeni kira bedelini belirler ve kararını açıklar. Karara karşı, yasal süreler içinde istinaf ve temyiz yollarına başvurulabilir.
Kira tespit davası, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için önemli bir hukuki araçtır. Ancak, dava sürecinin karmaşıklığı ve hukuki bilgi gerektirmesi nedeniyle, dava açmadan önce dikkatli bir şekilde hazırlık yapmak ve bir avukattan destek almak önemlidir.
