Kentsel dönüşüm, şehirlerin fiziksel, ekonomik ve sosyal yapısını iyileştirmeyi amaçlayan kapsamlı bir süreçtir. Özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, sağlıksız ve güvensiz binaların yenilenmesi amacıyla büyük önem taşır. Bu süreç, mülkiyet hakları, imar planları, sözleşmeler ve yasal düzenlemeler gibi birçok hukuki unsuru içerir. Bu yazıda, kentsel dönüşümün hukuki boyutuna odaklanarak, süreçte dikkat edilmesi gereken önemli noktalara değineceğiz.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı
Türkiye’de kentsel dönüşümün temel hukuki dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Bu kanun, riskli yapıların tespit edilmesi, riskli alanların belirlenmesi ve bu alanlardaki yapıların dönüştürülmesi süreçlerini düzenler. Kanunun amacı, afet riski taşıyan bölgelerde yaşayan vatandaşların can ve mal güvenliğini sağlamak, yaşam kalitesini yükseltmek ve şehirlerin sürdürülebilir gelişimine katkıda bulunmaktır.
6306 sayılı Kanun’un 2. maddesi, riskli yapıyı şu şekilde tanımlar: “Zemin özellikleri veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan yapıdır.” Bu tanım, bir yapının riskli olarak kabul edilebilmesi için hem zemin özelliklerinin hem de yapılaşmanın birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgular.
Riskli Alan İlanı: Kentsel dönüşümün başlayabilmesi için öncelikle bir alanın “riskli alan” olarak ilan edilmesi gerekir. Riskli alan ilanı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılır. Bu ilan, genellikle zemin etüdü raporları, yapısal analizler ve sosyal araştırmalar gibi bilimsel verilere dayanır. Riskli alan ilan edildikten sonra, bu alandaki yapıların riskli yapı tespiti yapılır.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Bir yapının riskli olup olmadığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlar tarafından tespit edilir. Riskli yapı tespiti, genellikle binanın taşıyıcı sisteminin (kolon, kiriş, temel) incelenmesi, malzeme kalitesinin değerlendirilmesi ve deprem performansının analiz edilmesi yoluyla yapılır.
Riskli yapı tespiti sonucunda, yapının riskli olduğuna karar verilirse, bu durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydına “riskli yapı” şerhi düşülür. Ayrıca, yapı sahiplerine de tebligat yapılır. Yapı sahipleri, riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtiraz, ilgili idareye (genellikle belediye) yapılır ve itirazı değerlendirme yetkisi, üniversitelerin ilgili bölümlerinden seçilen uzmanlardan oluşan teknik heyete aittir. Teknik heyetin kararı kesindir.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, yapı sahipleri ile müteahhit firma arasında kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşme, yapı sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini, müteahhit firmanın yapım şartlarını ve sorumluluklarını detaylı bir şekilde düzenler. Sözleşmede, bağımsız bölüm paylaşım oranları, inşaat süresi, kullanılacak malzemeler, ödeme planı gibi hususlar açıkça belirtilmelidir.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, riskli yapıların yıktırılması ve yeni yapıların inşa edilmesi için maliklerin yarısından fazlasının anlaşmasını şart koşar. Çoğunluk sağlandıktan sonra, anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri, rayiç bedel üzerinden diğer malikler tarafından satın alınabilir veya Bakanlık tarafından re’sen satılabilir.
Uzlaşma Süreci: Kentsel dönüşüm sürecinde uzlaşma, büyük önem taşır. Yapı sahiplerinin farklı beklentileri, anlaşmazlıklara yol açabilir ve süreci uzatabilir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm projelerinde uzlaşma kültürünün geliştirilmesi, tüm paydaşların haklarının korunması ve sürecin şeffaf bir şekilde yürütülmesi önemlidir.
Tahliye ve Yıkım Süreci
Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalandıktan ve gerekli izinler alındıktan sonra, riskli yapının tahliye edilmesi ve yıkılması süreci başlar. Tahliye süreci, yapı sahiplerine belirli bir süre tanınarak yapılır. Bu süre, genellikle 60 gün ila 90 gün arasında değişir. Tahliye süresi içinde, yapı sahipleri eşyalarını taşır ve yapıyı boşaltır.
Tahliye işlemi tamamlandıktan sonra, riskli yapı ilgili idare tarafından yıktırılır. Yıkım işlemi, çevreye zarar vermeyecek şekilde ve güvenlik önlemleri alınarak yapılır. Yıkım sırasında ortaya çıkan molozlar, çevreye duyarlı bir şekilde bertaraf edilir.
Yeni Yapıların İnşası ve Hak Sahipliği
Riskli yapının yıkılmasının ardından, yeni yapıların inşa süreci başlar. Yeni yapılar, imar planlarına ve ilgili mevzuata uygun olarak inşa edilir. İnşaat süresi, kentsel dönüşüm sözleşmesinde belirtilen süre içinde tamamlanmalıdır.
Yeni yapıların tamamlanmasının ardından, hak sahiplerine bağımsız bölümleri teslim edilir. Hak sahipleri, tapu kayıtlarına göre yeni bağımsız bölümlerinin maliki olurlar. Kentsel dönüşüm sürecinde, yapı sahiplerinin hakları güvence altına alınmıştır ve yeni yapıların değer artışından da faydalanmaları sağlanır.
Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Hususlar
- Sözleşme Hukuku: Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen önemli hukuki belgelerdir. Sözleşme imzalanmadan önce, bir avukattan hukuki destek almak, hakların korunması açısından önemlidir.
- İmar Hukuku: Kentsel dönüşüm projeleri, imar planlarına ve ilgili mevzuata uygun olarak yürütülmelidir. İmar planlarındaki değişiklikler, yapı sahiplerinin haklarını etkileyebilir. Bu nedenle, imar planlarını takip etmek ve gerektiğinde itiraz etmek önemlidir.
- Kat Mülkiyeti Hukuku: Kentsel dönüşüm sürecinde, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan hak ve yükümlülükler de dikkate alınmalıdır. Özellikle, bağımsız bölüm paylaşım oranları, ortak alanların kullanımı ve yönetim planı gibi konularda anlaşmazlıklar yaşanabilir.
- Vergi Hukuku: Kentsel dönüşüm sürecinde, vergi avantajlarından yararlanmak mümkündür. Ancak, vergi mevzuatını iyi bilmek ve gerekli şartları yerine getirmek gerekir.
Her somut olayda, farklı hukuki sorunlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde bir avukattan hukuki destek almak, hakların korunması ve sürecin sorunsuz bir şekilde tamamlanması açısından önemlidir.
Yasal Uyarı: Bu yazı, yasal tavsiye içermemektedir. Sadece bilgilendirme amaçlıdır. Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaştığınız hukuki sorunlarla ilgili olarak bir avukata danışmanız önemlidir.
