Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında mülkiyet hakkının nasıl kullanılacağını, yönetimin nasıl sağlanacağını ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen temel bir kanundur. Özellikle metropollerde, nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu ve çok katlı yapıların yaygın olduğu yerlerde, bu kanunun doğru anlaşılması ve uygulanması büyük önem taşır.
Kat Mülkiyetinin Kurulması ve Tapu Sicili
Kat mülkiyetinin kurulması, bir yapının bağımsız bölümlerinin (daire, dükkan, ofis vb.) ayrı ayrı mülkiyete konu edilebilmesi için yapılan resmi bir işlemdir. Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesi, kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması veya tamamlanacak durumda bulunması gerektiğini belirtir. Ayrıca, yapının projesine uygun olarak inşa edilmiş olması ve her bir bağımsız bölümün ayrı olarak kullanılmaya elverişli olması gerekmektedir.
Kat mülkiyetinin kurulması için öncelikle yapının projesi ve yönetim planı hazırlanır. Bu belgeler, tapu sicil müdürlüğüne sunulur ve gerekli incelemeler yapıldıktan sonra kat mülkiyeti tesis edilir. Tapu siciline kaydedilen her bir bağımsız bölüm için ayrı bir tapu senedi düzenlenir. Bu tapu senedinde, bağımsız bölümün numarası, yüzölçümü, bulunduğu kat ve ana gayrimenkuldeki arsa payı gibi bilgiler yer alır.
Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi taşınmazın yönetimini düzenleyen en önemli belgedir. Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi, yönetim planının tüm kat maliklerini bağladığını ve tapu siciline şerh edilebileceğini hükme bağlar. Yönetim planında, apartman veya sitenin ortak alanlarının kullanımı, aidatların belirlenmesi, yöneticinin görev ve yetkileri, genel kurul toplantılarının usulü gibi konular detaylı olarak düzenlenir.
Kat malikleri kurulu, tüm kat maliklerinin bir araya gelerek oluşturduğu en yetkili organdır. Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesi, kat malikleri kurulunun yılda en az bir kez toplanması gerektiğini belirtir. Genel kurulda, yönetim planında değişiklik yapılması, yöneticinin seçilmesi, bütçenin onaylanması, ortak giderlerin belirlenmesi gibi önemli kararlar alınır.
İstanbul gibi büyük şehirlerde, kat malikleri kurulu toplantılarına katılımın düşük olması sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bu durum, önemli kararların alınmasını zorlaştırabilir ve yönetimde aksaklıklara yol açabilir. Bu sorunun önüne geçmek için, kat maliklerinin toplantılara katılımını teşvik edici önlemler alınabilir. Örneğin, toplantıların uygun gün ve saatlerde yapılması, gündemin önceden detaylı olarak duyurulması ve toplantılara online katılım imkanı sağlanması gibi çözümler düşünülebilir.
Ortak Giderlere Katılım ve Aidat Sorunları
Kat maliklerinin en önemli yükümlülüklerinden biri, ortak giderlere katılmaktır. Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere arsa payları oranında katılmakla yükümlü olduğunu belirtir. Ortak giderler, apartman veya sitenin bakım ve onarım masrafları, güvenlik giderleri, temizlik giderleri, asansör giderleri, bahçe bakım giderleri gibi giderleri kapsar.
Aidat ödeme konusunda yaşanan sorunlar, özellikle büyük şehirlerde sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bazı kat malikleri, aidatlarını düzenli olarak ödemekte gecikebilir veya hiç ödemeyebilir. Bu durum, apartman veya sitenin mali durumunu olumsuz etkileyebilir ve ortak hizmetlerin aksamasına neden olabilir.
Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı yasal yollara başvurulabilir. Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesi, aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı icra takibi başlatılabileceğini ve dava açılabileceğini hükme bağlar. Ayrıca, yönetim planında aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat maliklerine karşı uygulanacak cezai şartlar da belirlenebilir.
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, komşuluk ilişkileri büyük önem taşır. Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesi, kat maliklerinin birbirlerine karşı iyi niyet kurallarına uygun davranmakla yükümlü olduğunu belirtir. Komşuları rahatsız edecek davranışlardan kaçınmak, ortak alanları temiz tutmak ve gürültü yapmamak gibi hususlar, komşuluk hukukunun temel ilkeleridir.
Komşuluk ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, özellikle büyük şehirlerde sıkça karşılaşılan bir durumdur. Gürültü, otopark kullanımı, evcil hayvan besleme gibi konularda yaşanan anlaşmazlıklar, komşuluk ilişkilerini zedeleyebilir ve hukuki süreçlere yol açabilir.
Bu tür uyuşmazlıkların çözümü için öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulması tavsiye edilir. Arabuluculuk, tarafların bir araya gelerek, tarafsız bir üçüncü kişinin yardımıyla, kendi çözümlerini bulmaya çalıştıkları bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Arabuluculuk yoluyla, komşuluk ilişkilerinin korunması ve kalıcı çözümler bulunması mümkün olabilir.
İstanbul’un tarihi dokusu, deprem riski ve yoğun yapılaşması, kat mülkiyeti hukukunda bazı özel durumları ortaya çıkarmaktadır. Örneğin, tarihi binalarda yapılan tadilatlar, deprem güçlendirme çalışmaları ve kentsel dönüşüm projeleri, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini etkileyebilir. Bu tür durumlarda, uzman bir avukattan hukuki destek almak ve ilgili mevzuatı dikkatle incelemek önemlidir.
