Gayrimenkul alım satımı, hayatımızdaki en önemli hukuki işlemlerden biridir. Bu süreçte, alıcı ve satıcının haklarını koruyan çeşitli sözleşmeler devreye girer. Bunlardan biri de “Noter Satış Vaadi Sözleşmesi”dir. Bu yazımızda, noter satış vaadi sözleşmesinin ne anlama geldiğini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, sözleşmenin geçerlilik şartlarını ve dikkat edilmesi gereken hususları detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Noter Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Noter satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın (gayrimenkulün) gelecekteki bir tarihte satılması konusunda alıcı ve satıcı arasında yapılan, noter huzurunda düzenlenen bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile satıcı, taşınmazı belirtilen şartlarda ve tarihte alıcıya satmayı taahhüt ederken, alıcı da taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Bu sözleşme, alım satım işleminin hemen gerçekleşmediği, gelecekteki bir tarihe ertelendiği durumlarda tarafların haklarını güvence altına almak için kullanılır.
Noter Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) doğrudan “satış vaadi sözleşmesi” başlığı altında bir düzenleme bulunmamakla birlikte, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince bu tür sözleşmeler yapılabilmektedir. Ancak, satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği ve hüküm ifade edebilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Özellikle, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması, yani noter huzurunda düzenlenmesi şarttır. Bu şart, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 706. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun ilgili hükümleri ile güvence altına alınmıştır.
Türk Medeni Kanunu Madde 706: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği, resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.”
Bu madde, taşınmaz mülkiyetinin devrini hedefleyen sözleşmelerin (satış, bağış vb.) resmi bir şekilde, yani tapu sicil müdürlüğü veya noter huzurunda yapılması gerektiğini belirtir. Noter satış vaadi sözleşmesi de, gelecekteki bir mülkiyet devrini amaçladığı için bu madde kapsamında değerlendirilir.
Noter Satış Vaadi Sözleşmesinin Unsurları
Bir noter satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki unsurları taşıması gerekmektedir:
- Tarafların Kimlikleri: Alıcı ve satıcının ad, soyad, T.C. kimlik numarası gibi kimlik bilgilerinin eksiksiz ve doğru bir şekilde belirtilmesi gerekir.
- Taşınmazın Tanımı: Sözleşmeye konu olan taşınmazın tapu kaydı bilgileri (ada, parsel, pafta numarası) ve niteliği (arsa, konut, işyeri vb.) açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, taşınmazın adresi ve varsa üzerindeki müştemilat (eklentiler) da sözleşmede yer almalıdır.
- Satış Bedeli: Taşınmazın satış bedeli, Türk Lirası cinsinden ve rakamla ve yazıyla açıkça belirtilmelidir. Ödeme şekli ve taksitlendirme yapılacaksa, bu hususlar da sözleşmede detaylı olarak yer almalıdır.
- Devir Tarihi: Taşınmazın tapuda devrinin yapılacağı tarih (gün, ay, yıl) kesin olarak belirtilmelidir. Belirli bir tarih yerine, “belirli bir olayının gerçekleşmesini takip eden belirli bir gün içinde” gibi belirsiz ifadelerden kaçınılmalıdır.
- Cezai Şart: Taraflardan birinin sözleşmeden cayması veya yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak cezai şart belirlenebilir. Cezai şartın miktarı ve koşulları açıkça belirtilmelidir.
- Noter Onayı: Sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi ve onaylanması şarttır. Noter onayı, sözleşmenin resmiyet kazanmasını ve hukuki geçerliliğinin olmasını sağlar.
Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Satıcının Yükümlülükleri:
- Taşınmazı, sözleşmede belirtilen tarihte ve şartlarda alıcıya devretmek.
- Taşınmaz üzerinde herhangi bir sınırlama (ipotek, haciz vb.) varsa, bunları devirden önce kaldırmak.
- Taşınmazla ilgili tüm bilgileri (ayıplar, kusurlar vb.) alıcıya bildirmek.
Alıcının Yükümlülükleri:
- Satış bedelini, sözleşmede belirtilen şekilde ve tarihlerde ödemek.
- Taşınmazı, sözleşmede belirtilen tarihte devralmak.
- Tapu devri için gerekli olan belgeleri hazırlamak ve işlemleri takip etmek.
Noter Satış Vaadi Sözleşmesinin İptali ve Feshi
Noter satış vaadi sözleşmesi, aşağıdaki durumlarda iptal edilebilir veya feshedilebilir:
- Tarafların Anlaşması: Alıcı ve satıcı, k<“er hususlar ayrıca kararlaştırılmalıdır.
- Sözleşmeye Aykırılık: Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması (örneğin, satıcının taşınmazı devretmemesi veya alıcının satış bedelini ödememesi) durumunda, diğer taraf sözleşmeyi feshedebilir ve zararlarının tazminini talep edebilir.
- Haklı Nedenler: Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve sözleşmenin ifasını imkansız hale getiren veya aşırı derecede zorlaştıran haklı nedenlerin varlığı halinde, taraflardan biri sözleşmenin feshini talep edebilir.
- Hata, Hile veya İkrah: Sözleşme, hata, hile veya ikrah (zorlama) sonucu yapılmışsa, bu durumun ispatlanması halinde sözleşme iptal edilebilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Sözleşme metnini dikkatlice okuyun ve anlamadığınız noktaları notere sorun.
- Taşınmazın tapu kaydını inceleyin ve üzerinde herhangi bir sınırlama olup olmadığını kontrol edin.
- Satış bedelinin ödeme şeklini ve taksitlendirme koşullarını açıkça belirleyin.
- Cezai şartın miktarını ve koşullarını dikkatlice değerlendirin.
- Sözleşmenin bir örneğini mutlaka saklayın.
- Gerekirse bir avukattan hukuki yardım alın.
Noter satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul alım satım sürecinde tarafların haklarını koruyan önemli bir araçtır. Bu nedenle, sözleşme yapmadan önce dikkatli olmak ve gerekli önlemleri almak, ileride yaşanabilecek olası sorunların önüne geçmek açısından önemlidir.
Yasal Uyarı: Bu yazı, yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yasal tavsiye niteliği taşımamaktadır. Herhangi bir hukuki işlem yapmadan önce mutlaka bir avukata danışmanız önerilir.
