Türkiye, deprem kuşağında yer alması sebebiyle doğal afetlere karşı oldukça hassas bir konumdadır. Özellikle büyük şehirlerdeki yapı stokunun durumu, olası bir depremde can ve mal kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu bağlamda, “riskli yapı” kavramı ve bu yapıların tespiti, yıkımı ve yeniden inşası süreçleri, hem malikler hem de kamu otoriteleri için hayati bir öneme sahiptir. Bu yazımızda, riskli yapı kavramını, tespit sürecini, maliklerin haklarını ve hukuki yolları inceleyeceğiz.
Riskli Yapı Nedir?
6306 sayılı Afet kaybına yol açma riski taşıdığı teknik olarak tespit edilen yapıdır. Bu tespit, yetkili kurumlar tarafından yapılır ve genellikle yapının yaşı, kullanılan malzeme, inşaat teknikleri, zemin özellikleri ve deprem dayanıklılığı gibi faktörler göz önünde bulundurulur.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti, öncelikle maliklerin başvurusu üzerine veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın (veya yetkilendirdiği kuruluşların) re’sen harekete geçmesiyle başlar. Başvuru, yapının bulunduğu yerdeki belediyeye veya doğrudan Bakanlığa yapılabilir.
Riskli yapı tespit süreci şu adımlardan oluşur:
- Başvuru: Maliklerden herhangi biri veya Bakanlık/Belediye tarafından yetkili kuruluşa başvuru yapılır.
- İnceleme: Yetkili kuruluş, yapıda detaylı incelemeler yaparak riskli yapı tespit raporu hazırlar. Bu rapor, yapının deprem dayanıklılığı, zemin özellikleri ve diğer teknik verileri içerir.
- Raporun İlgililere Tebliği: Hazırlanan rapor, ilgili maliklere ve belediyeye tebliğ edilir.
- İtiraz Hakkı: Malikler, rapora itiraz etme hakkına sahiptir. İtirazlar, raporun tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde yapılmalıdır. İtirazlar, teknik heyetler tarafından değerlendirilir ve nihai karar verilir.
- Kesinleşme: İtiraz süresinin geçmesi veya itirazın reddedilmesiyle riskli yapı tespiti kesinleşir.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci
Riskli yapı tespit raporuna itiraz etmek isteyen malikler, raporun kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz dilekçesiyle başvurmalıdır. İtiraz dilekçesi, yapının bulunduğu yerdeki belediyeye veya doğrudan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na sunulabilir. İtirazlar, Bakanlık tarafından oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenir. Teknik heyetler, yapıda yeniden inceleme yapabilir ve mevcut raporu değerlendirerek nihai kararı verir. Teknik heyetin kararı kesindir ve bu karara karşı yargı yolu açıktır.
Riskli Yapının Yıkım Süreci
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte, yapının yıkım süreci başlar. Yıkım işlemleri, belediye tarafından veya belediyenin yetkilendirdiği kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir. Maliklere, yapının yıkımı için 60 gün süre verilir. Bu süre içinde malikler yapıyı kendileri yıkabilirler. Aksi takdirde, yıkım belediye tarafından yapılır ve yıkım masrafları maliklerden tahsil edilir.
Riskli Yapıların Yeniden İnşası
Riskli yapıların yıkılmasının ardından, aynı alanda yeni bir yapı inşa edilebilir. Yeni yapının inşası, maliklerin anlaşmasıyla veya Bakanlık tarafından belirlenen usullere göre gerçekleştirilir. Maliklerin 1/2’den fazla çoğunluğu ile karar alınması gerekmektedir. Eğer malikler arasında anlaşma sağlanamazsa, Bakanlık devreye girerek yapının yeniden inşasını sağlayabilir.
Maliklerin Hakları ve Yükümlülükleri
Riskli yapı ilan edilen binalarda yaşayan maliklerin hem hakları hem de yükümlülükleri bulunmaktadır.
Hakları:
- Riskli yapı tespitine itiraz etme hakkı
- Yeniden inşa sürecinde söz sahibi olma hakkı
- Kentsel dönüşümden kaynaklanan haklardan yararlanma hakkı (kira yardımı, faiz desteği vb.)
- Değer tespiti ve paylaşımlarda adil davranılmasını talep etme hakkı
Yükümlülükleri:
- Riskli yapının yıkımına izin verme yükümlülüğü
- Yeniden inşa sürecinde işbirliği yapma yükümlülüğü
- Yasal düzenlemelere uyma yükümlülüğü
- Kat karşılığı anlaşma yapılması durumunda müteahhitle sözleşmeye uygun davranma yükümlülüğü
Hukuki Yollar
Riskli yapı tespiti, yıkım veya yeniden inşa süreçlerinde hak ihlaline uğradığını düşünen malikler, yargı yoluna başvurabilirler. İdari yargıda, riskli yapı tespitine, yıkım kararına veya diğer idari işlemlere karşı iptal davası açılabilir. Ayrıca, özel hukuk alanında, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için de dava açma imkanı bulunmaktadır.
Riskli yapıların tespiti ve dönüştürülmesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır. Bu süreçte, maliklerin haklarını bilmesi, yasal düzenlemelere uygun hareket etmesi ve gerektiğinde hukuki yollara başvurması önemlidir. İstanbul gibi büyük ve deprem riski taşıyan bir şehirde, bu konulara gereken önemin verilmesi, olası bir afetin etkilerini en aza indirmek için kritik bir adımdır.
