Ayni haklar, kişilerin eşyalar üzerindeki doğrudan ve mutlak hakimiyetini ifade eder. Bu haklar, sahibine eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerini tanır. Ayni haklar, mülkiyet hakkı gibi tam ayni haklar olabileceği gibi, sınırlı ayni haklar şeklinde de karşımıza çıkabilir. Bu yazımızda, sınırlı ayni hakları inceleyeceğiz.
Sınırlı Ayni Hak Nedir?
Sınırlı ayni haklar, bir eşya üzerinde mülkiyet hakkı sahibinin yetkilerini kısıtlayan ve belirli bir kişiye veya belirli bir amaca yönelik olarak tanınan haklardır. Bu haklar, mülkiyet hakkının içeriğini daraltır ve sahibine eşyayı kullanma, yararlanma veya tasarruf etme yetkilerini belirli ölçüde sınırlar. Sınırlı ayni haklar, genellikle bir taşınmazın değerini etkiler ve bu nedenle tapu siciline tescil edilirler.
Sınırlı Ayni Hakların Çeşitleri
Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen başlıca sınırlı ayni haklar şunlardır:
- İrtifak Hakları: Bir taşınmazın diğer bir taşınmaz lehine kullanılmasına veya bir taşınmaz üzerinde belirli bir faaliyetin yapılmasına izin veren haklardır. İrtifak hakları, şahsi irtifak hakları ve taşınmaz irtifak hakları olarak ikiye ayrılır.
- Taşınmaz İrtifak Hakları: Bir taşınmazın malikinin, diğer bir taşınmaz lehine belirli bir kullanıma katlanma veya belirli bir haktan yararlanma yükümlülüğü altına girmesidir. Örneğin, geçit hakkı, kaynak hakkı, mecra hakkı gibi haklar taşınmaz irtifak haklarıdır.
- Şahsi İrtifak Hakları: Bir taşınmazın, belirli bir kişi lehine kullanılmasına veya o kişiye belirli bir haktan yararlanma yetkisi tanıyan haklardır. Örneğin, oturma hakkı (sükna hakkı) şahsi irtifak haklarındandır.
- Taşınmaz Yükü: Bir taşınmazın malikinin, belirli bir kişiye veya belirli bir amaca yönelik olarak belirli bir edimi yerine getirme yükümlülüğüdür. Taşınmaz yükü, genellikle para veya ürün teslimi şeklinde olabilir. Örneğin, bir taşınmazın malikinin, komşusuna her yıl belirli miktarda buğday verme yükümlülüğü taşınmaz yükü olarak kabul edilebilir.
- Rehin Hakları: Bir alacağın güvencesini oluşturmak amacıyla bir eşya üzerinde kurulan haklardır. Rehin hakları, alacaklıya borcun ödenmemesi halinde rehinli eşyayı paraya çevirerek alacağını tahsil etme yetkisi verir.
- İpotek: Taşınmazlar üzerinde kurulan rehin hakkıdır. İpotek, alacaklıya borcun ödenmemesi halinde taşınmazı paraya çevirerek alacağını tahsil etme yetkisi verir.
- Taşınır Rehni: Taşınır eşyalar üzerinde kurulan rehin hakkıdır. Örneğin, bir otomobilin rehin edilmesi taşınır rehni olarak kabul edilir.
Sınırlı Ayni Hakların Sona Ermesi
Sınırlı ayni haklar, çeşitli nedenlerle sona erebilir. Bu nedenler, hakkın niteliğine ve kuruluş şekline göre değişebilir. Genel olarak, sınırlı ayni hakların sona erme nedenleri şunlardır:
- Hakkın Süresinin Dolması: Belirli bir süre için kurulan sınırlı ayni haklar, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer.
- Hakkın Terk Edilmesi: Hak sahibi, sınırlı ayni hakkını terk ederek bu haktan vazgeçebilir.
- Hakkın Konusunun Ortadan Kalkması: Sınırlı ayni hakkın konusu olan eşyanın tamamen yok olması veya kullanılamaz hale gelmesi durumunda hak sona erer.
- Kamulaştırma: Taşınmazın kamulaştırılması halinde, üzerindeki sınırlı ayni haklar da kamulaştırma bedeli karşılığında sona erer.
- Cebri İcra: Borçluya ait taşınmazın cebri icra yoluyla satılması halinde, üzerindeki sınırlı ayni haklar da düşebilir.
Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkının sınırlandırılması yoluyla başkalarına belirli yetkiler tanıyan önemli hukuki araçlardır. Özellikle taşınmazlar üzerindeki sınırlı ayni haklar, gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan ve dikkatle incelenmesi gereken konulardır. Bu hakların kurulması, devredilmesi ve sona ermesi süreçlerinde, hukuki danışmanlık almak, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önemlidir.
