Tapu sicili, taşınmaz malların hukuki durumunu gösteren ve aleniyeti sağlayan resmi bir kayıttır. Bu kayıtlar, taşınmazların sahiplerini, üzerindeki hakları (ipotek, intifa hakkı vb.) ve diğer önemli bilgileri içerir. Tapu sicilinin doğru ve güvenilir olması, mülkiyet hakkının korunması ve taşınmaz ticaretinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi için hayati öneme sahiptir. Ancak bazen, çeşitli nedenlerle tapu sicilinde hatalı veya gerçeğe aykırı kayıtlar oluşabilir. İşte bu tür hatalı kayıtlar “yolsuz tescil” olarak adlandırılır.
Yolsuz Tescilin Kaynakları Nelerdir?
Yolsuz tesciller, genellikle aşağıdaki nedenlerden kaynaklanabilir:
- Hukuki Sebebin Geçersizliği: Bir taşınmazın devri veya üzerinde bir hak tesis edilmesi için geçerli bir hukuki sebep (örneğin, satış sözleşmesi, bağışlama, mahkeme kararı) bulunması gerekir. Eğer bu hukuki sebep geçersiz ise (örneğin, sözleşme ehliyetsizlik nedeniyle iptal edilmişse veya sahte bir belgeye dayanıyorsa), yapılan tescil de yolsuz olacaktır.
- Temsil Yetkisinin Bulunmaması: Bir kişinin başkası adına işlem yapabilmesi için yetkili olması gerekir. Eğer bir kişi, temsil yetkisi olmadan veya yetkisini aşarak bir taşınmazla ilgili işlem yaparsa, bu işlem ve buna dayalı tescil yolsuz olabilir.
- Şekil Eksiklikleri: Taşınmaz devirleri ve hak tesisleri, kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin, taşınmaz satış sözleşmelerinin resmi şekilde (tapu memuru huzurunda) yapılması zorunludur. Şekil şartlarına uyulmadan yapılan işlemler ve bunlara dayalı tesciller yolsuz olur.
- Yanlış veya Eksik Bilgi Girişi: Tapu siciline bilgi girişi sırasında yapılan hatalar veya eksiklikler de yolsuz tescile yol açabilir. Örneğin, taşınmazın yüzölçümünün yanlış kaydedilmesi veya bir hak sahibinin isminin hatalı yazılması bu türden bir durumdur.
- Sahtecilik: Sahte belgelerle (örneğin, sahte vekaletname, sahte mahkeme kararı) yapılan işlemler ve bunlara dayalı tesciller yolsuz tescil oluşturur.
Yolsuz Tescilin Hukuki Sonuçları
Yolsuz tescil, tapu sicilinin aleniyet ve güvenilirlik ilkelerine aykırı bir durumdur ve çeşitli hukuki sonuçlar doğurur. En önemli sonuçlarından biri, yolsuz tescilin düzeltilmesi (tashih) imkanının bulunmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1025. maddesi, tapu sicilinde yolsuz bir tescil bulunması halinde, bu durumdan zarar gören kişilerin tescilin düzeltilmesi davası açabileceğini düzenler.
Türk Medeni Kanunu Madde 1025:
“Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuşsa, bu yüzden hakkı zedelenen kimse, tescilin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin hakları saklıdır.”
Bu maddeye göre, yolsuz tescilden zarar gören kişi, tapu sicilindeki yanlışlığın düzeltilmesini mahkemeden talep edebilir. Dava, tapu sicilinde adına yolsuz tescil yapılan kişiye karşı açılır.
Ancak, TMK’nın 1023. maddesi, tapu siciline güvenerek iyi niyetle bir hak iktisap eden üçüncü kişilerin haklarını korur.
Türk Medeni Kanunu Madde 1023:
“Tapu sicilindeki kayda iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
Bu maddeye göre, eğer bir kişi tapu siciline güvenerek (yani, tapu sicilindeki kaydın doğru olduğuna inanarak) bir taşınmazı satın alır veya üzerinde bir hak tesis ettirirse, bu kazanımı korunur. Bu durumda, yolsuz tescilden zarar gören kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini talep edemez. Ancak, iyi niyetli olmayan veya yolsuzluğu bilen üçüncü kişilerin hakları korunmaz.
Yolsuz tescilin varlığı halinde, yolsuzluğa neden olan kişilerin hukuki ve cezai sorumluluğu da doğabilir. Örneğin, sahte belge düzenleyerek yolsuz tescile neden olan kişiler hakkında ceza davası açılabilir. Ayrıca, yolsuz tescilden zarar gören kişilerin, zararlarının tazmini için tazminat davası açma hakkı da bulunmaktadır.
İstanbul’da Yolsuz Tescil Davaları
İstanbul gibi büyük şehirlerde, taşınmaz piyasasının hareketliliği ve karmaşıklığı nedeniyle yolsuz tescil davaları sıkça görülmektedir. Bu davalar genellikle uzun ve karmaşık süreçleri içerir. Bu nedenle, yolsuz tescil iddiasıyla karşı karşıya kalan kişilerin, uzman bir avukattan hukuki yardım alması önemlidir. İstanbul’da faaliyet gösteren birçok avukatlık bürosu, tapu davaları ve özellikle yolsuz tescil davaları konusunda uzmanlaşmıştır.
Yolsuz tescil davalarında, özellikle aşağıdaki hususlar önem taşır:
- İyi Niyetin İspatı: Eğer bir kişi, tapu siciline güvenerek bir hak iktisap ettiğini iddia ediyorsa, iyi niyetli olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. İyi niyet, işlemin yapıldığı sırada, tapu sicilindeki kaydın yolsuz olduğunu bilmemek veya bilecek durumda olmamak anlamına gelir.
- Delillerin Toplanması: Yolsuz tescil davalarında, iddiaları destekleyen delillerin toplanması büyük önem taşır. Bu deliller arasında, tapu kayıtları, sözleşmeler, vekaletnameler, mahkeme kararları, tanık ifadeleri ve bilirkişi raporları sayılabilir.
Sonuç olarak, yolsuz tescil, tapu sicilinin güvenilirliğini zedeleyen ve mülkiyet hakkını tehdit eden ciddi bir sorundur. Bu tür bir durumla karşı karşıya kalan kişilerin, haklarını korumak için derhal hukuki yardım alması ve gerekli yasal yollara başvurması önemlidir.
