Arsa tapulu evler, özellikle büyük şehirlerde, konut sahibi olmak isteyenler için cazip bir seçenek olarak görülebilir. Ancak, bu tür bir mülk edinimi, beraberinde bazı riskleri ve dikkat edilmesi gereken hukuki süreçleri de getirir.
Arsa Tapusu Nedir?
Arsa tapusu, üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan veya bulunan yapının yasal olarak henüz tescil edilmediği bir arazi parçasının tapusudur. Bu durumda, arsa üzerinde bir ev olsa dahi, eğer bu ev resmi olarak tapuya işlenmemişse, tapu arsa tapusu olarak kalmaya devam eder. Arsa tapulu evden kasıt kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olmayan evdir. Diyelim ki satın almak için bir evi beğendiniz ve devir işlemleri için tapu sicil müdürlüğüne gittiniz. Tapudaki memurlar size bu evin kat mülkiyeti tapusunun olmadığını sadece arsadan hisse satın alabileceğinizi söyledi. İşte böyle bir durumda arsa tapulu bir ev satın almış olursunuz.
Bir arsa üzerine bina inşa etmeden önce mimari projesi hazırlanmalı ve sonrasında da belediyeden yapı ruhsatı alınmalıdır. İnşaat devam ederken arsa üzerinde kat irtifakı kurulur ve her bir bağımsız bölüm için tapu düzenlenir. Ayrı bir tapu olmasına rağmen ortada henüz bina bulunmayabilir. Esasen kat irtifakı tapusu inşaatın yapım süresi için verilir. Binanın tamamı mimari projesine uygun olarak inşa edildikten sonra belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınmalıdır. Yapı kullanma izin belgesine eskiden iskan belgesi denilmekteydi.
Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra tapuya başvurarak ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmalıdır. Kat mülkiyeti tapusunu almanızı size sağlayacağı bir çok fayda bulunmaktadır. Bu sebeple işlemleri ertelemeden en kısa sürede kat mülkiyeti tapunuzu almanızı tavsiye ederiz.
Arsa Tapulu Ev Almanın Riskleri
Arsa tapulu bir ev alırken karşılaşabileceğiniz en önemli risklerden bazıları şunlardır:
- İmar Durumu: Arsanın imar durumu, üzerine inşa edilmiş olan yapının yasal olup olmadığını doğrudan etkiler. Eğer arsa, üzerine ev yapılmasına izin vermeyen bir imar planına sahipse (örneğin, tarım arazisi veya yeşil alan), eviniz kaçak yapı statüsünde olabilir. Bu durum, belediye tarafından yıkım kararı alınmasına kadar gidebilir. İmar planları, ilgili belediyelerin internet sitelerinden veya doğrudan belediyeden öğrenilebilir.
- Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Eksikliği: Arsa tapulu bir evde, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olabilir. Kat irtifakı, yapımı devam eden bir binadaki bağımsız bölümler (daireler, dükkanlar vb.) üzerinde kurulan bir haktır. Kat mülkiyeti ise, yapımı tamamlanmış ve iskan ruhsatı alınmış bir binadaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Bu hakların olmaması, ileride binanın tamamında veya sizin bağımsız bölümünüzde tadilat, yıkım veya yeniden inşa gibi durumlarda sorun yaşamanıza neden olabilir.
- Hisseli Tapu: Arsa tapusu hisseli olabilir. Bu durumda, arsanın birden fazla sahibi vardır ve evinizin bulunduğu alanın tam olarak neresi olduğu tapuda belirtilmemiş olabilir. Hisseli tapularda, diğer hissedarların hakları da söz konusu olduğu için, ileride anlaşmazlıklar yaşanması olasıdır.
- Kaçak Yapı Durumu: Arsa üzerindeki evin ruhsatsız veya projesine aykırı olarak inşa edilmiş olması durumunda, yapı kaçak statüsünde olabilir. Bu durumda, belediye tarafından para cezası kesilebilir, yapının bir kısmının veya tamamının yıkılması istenebilir. Ayrıca, kaçak yapıya elektrik, su ve doğalgaz aboneliği almak da mümkün olmayabilir.
- İskan Ruhsatı (Yapı Kullanma İzni) Eksikliği: İskan ruhsatı, yapının projesine uygun olarak tamamlandığını ve kullanıma uygun olduğunu gösteren bir belgedir. İskan ruhsatı olmayan bir yapıda yaşamak, yasal olarak risklidir. İskan ruhsatı eksikliği, yapının güvenli olmadığı veya yasal standartlara uygun olmadığı anlamına gelir.
Bir binanın en üst katında ve deniz manzaralı bir dairenizin olduğunu kabul edelim. Eğer günün birinde bina yıkılıp yeniden yapılırsa ve eğer sizin elinizde kat mülkiyeti tapusu varsa; yeni binada da size denize bakan ve bulunduğunuz katta bir daire verilecektir. Bu hususta kentsel dönüşüm uygulamaları bir istisna oluşturabilmektedir. Oysa elinizde sadece arsa payı varsa, hangi cephedeki ve hangi kattaki dairenin size ait olduğunun bir önemi bulunmaz. Yeni binada size, arsa payınızın kıymetinde bir yer verilecektir.
Arsa tapulu bir eviniz varsa; arsa hissedarlarından her biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Açılan bu dava sonunda arsa ve üzerindeki bina bir bütün olarak satılır. Satış sonrasında elde edilen para, her bir hissedara arsa payı oranında dağıtılır. Buna karşılık eğer elinizde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tapusu varsa, binadaki komşularınız sizin evinizin de satılmasına neden olacak şekilde ortaklığın giderilmesi davası açamazlar.
Arsa tapulu ev satın almak belki ekonomik olarak daha uygun olabilir ancak sizin için bir çok sakıncayı da beraberinde getirir.
Arsa Tapulu Ev Alırken Yapılması Gerekenler
Yukarıda belirtilen riskleri en aza indirmek için, arsa tapulu bir ev almadan önce aşağıdaki adımları mutlaka atmalısınız:
- Tapu Kayıtlarını İnceleyin: Tapu Sicil Müdürlüğü’ne giderek, arsanın tapu kayıtlarını detaylı bir şekilde inceleyin. Tapu kaydında, arsa üzerindeki şerhleri, ipotekleri ve diğer kısıtlamaları kontrol edin. Hisseli tapu ise, diğer hissedarların kimler olduğunu ve hisse oranlarını öğrenin.
- İmar Durumunu Araştırın: İlgili belediyeden arsanın imar durumunu öğrenin. İmar planında, arsanın hangi amaçla kullanılabileceği (konut, ticaret, sanayi vb.), yapılaşma koşulları (emsal, yükseklik vb.) ve diğer kısıtlamalar belirtilir. Arsa üzerindeki evin imar planına uygun olup olmadığını kontrol edin.
- Ruhsat ve Projeleri İnceleyin: Eğer mümkünse, evin ruhsatını ve projelerini inceleyin. Ruhsat ve projeler, yapının yasal olarak inşa edildiğini ve projesine uygun olduğunu gösterir. Ruhsat ve projelerdeki bilgilerle, mevcut yapının uyumlu olup olmadığını kontrol edin.
- Bilirkişi Raporu Alın: Bir inşaat mühendisi veya mimar gibi bir uzmandan, evin teknik durumunu değerlendiren bir bilirkişi raporu alın. Bilirkişi raporu, yapının sağlamlığı, malzeme kalitesi, projesine uygunluğu gibi konularda size bilgi verir.
- Hukuki Danışmanlık Alın: Bir avukattan hukuki danışmanlık alın. Avukat, tapu kayıtlarını, imar durumunu, ruhsat ve projeleri inceleyerek, size arsa tapulu ev almanın riskleri ve haklarınız konusunda bilgi verir. Ayrıca, satış sözleşmesinin hazırlanması ve tapu devri işlemlerinde size yardımcı olabilir.
- Satış Sözleşmesini Dikkatle İnceleyin: Satış sözleşmesini imzalamadan önce, tüm maddelerini dikkatle okuyun ve anlayın. Sözleşmede, evin tapu durumu, imar durumu, ruhsat durumu, varsa eksiklikleri ve bunların giderilmesi gibi konuların açıkça belirtildiğinden emin olun.
Arsa tapulu ev almak, bazı riskleri beraberinde getirse de, doğru araştırma ve hukuki danışmanlık ile bu riskler en aza indirilebilir. Satın almadan önce, tapu kayıtlarını, imar durumunu, ruhsat ve projeleri dikkatle inceleyin, bir uzmandan bilirkişi raporu alın ve bir avukattan hukuki danışmanlık alın.
