Şufa Davası

Şufa davası, Türk hukuk sisteminde paylı mülkiyet ilişkilerinden doğan önemli bir haktır. Bu hak, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma imkanı tanır. Bu yazımızda şufa davasının ne anlama geldiğini, hangi şartlarda açılabileceğini, dava sürecini ve dikkat edilmesi gereken hususları ele alacağız.

Şufa Hakkı Ne Demek?

Şufa hakkı, kelime anlamı olarak “ön alım hakkı” demektir. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre:

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Bu hüküm, paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını bir başkasına satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarda satın alma önceliği tanır. Amaç, paydaşlar arasındaki ilişkiyi korumak ve yabancı bir kişinin ortaklığa girmesini engellemektir. Hissedarlara tanınan şufa hakkı yalnızca dava açarak kullanılabilir.

Şufa Hakkının Şartları Nelerdir?

Şufa hakkının kullanılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir:

1. Paylı Mülkiyetin Varlığı: Şufa hakkının doğabilmesi için öncelikle paylı mülkiyet ilişkisinin bulunması gerekir. Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından belirli paylarla malik olunması durumudur. Örneğin, bir arsa üzerinde dört kişinin 1/4 oranında payı varsa, bu paylı mülkiyettir.

2. Payın Üçüncü Kişiye Satılması: Şufa hakkı, paydaşlardan birinin payını bir üçüncü kişiye satması durumunda doğar. Payın devri, satış sözleşmesi ile gerçekleşmelidir. Bağış ya da trampa gibi durumlarda şufa hakkı doğmaz. Ayrıca cebri artırma yoluyla satış halinde de şufa hakkı kullanılamaz.

3. Satışın Paydaşa Bildirilmesi: Payını satan paydaş veya payı satın alan üçüncü kişi, satışı ve satış şartlarını diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim, diğer paydaşların şufa haklarını kullanabilmeleri için gereklidir. Bildirimde bulunulmaması veya eksik bildirim yapılması durumunda, şufa hakkı sahibi paydaş, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açarak şufa hakkını kullanabilir.

Şufa Davası Nasıl Açılır?

Şufa davası, şufa hakkı sahibi paydaş tarafından, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde, şufa hakkının dayanağı olan paylı mülkiyet ilişkisi, satışın öğrenildiği tarih, satış bedeli ve diğer satış şartları açıkça belirtilmelidir.

Dava açılırken, satış bedeli ve tapu harcı gibi giderlerin mahkeme veznesine depo edilmesi gerekmektedir. Bu, şufa hakkını kullanmak isteyen paydaşın, satın alma konusundaki ciddiyetini göstermesi açısından önemlidir.

Şufa Davası Açma Süresi

Şufa hakkı, satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir. Yani, bu süreler içinde dava açılmazsa, şufa hakkı düşer ve kullanılamaz hale gelir.

Satışı yapan paydaşın, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapması gerekmektedir. Bildirim yapılmasından itibaren 3 ay içinde dava açılması gerekir. Paydaşlara bildirim yapılmamışsa, dava açma süresi satış işleminin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıldır.

Şufa hakkı süresi bildirimden itibaren 3 ay, satıştan itibaren 2 yıldır. 

Şufa Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Bedel: Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş, satış bedelini ve tapu harcı gibi giderleri mahkeme veznesine depo etmek zorundadır.
• İspat: Davacı paydaş, şufa hakkının şartlarının gerçekleştiğini (paylı mülkiyet, satış, bildirim vb.) ispatlamakla yükümlüdür.
• Hak Düşürücü Nedenler: Şufa hakkının düşmesine neden olan bazı durumlar vardır. Örneğin, şufa hakkından feragat edilmesi, paydaşlar arasında şufa hakkının kullanılmayacağına dair bir anlaşma yapılması gibi.

Şufa Davasının Sonuçları

Şufa davasının kabul edilmesi halinde, mahkeme, davacı paydaşın, satılan payı aynı şartlarda satın almasına karar verir. Bu durumda, tapu kaydı davacı paydaş adına tescil edilir. Davacı paydaş, satış bedelini ve diğer giderleri, payı satın alan üçüncü kişiye ödemekle yükümlüdür.

Şufa davasının reddedilmesi halinde ise, payı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı devam eder. Davacı paydaşın, şufa hakkını kullanma imkanı ortadan kalkar.

İstanbul gibi büyük şehirlerde gayrimenkul değerleri yüksek olduğundan, şufa davaları daha sık görülmektedir. Bu nedenle, İstanbul’da şufa davası açarken daha dikkatli olmak ve bir avukattan hukuki destek almak önemlidir. 

Şufa davası, paylı mülkiyet ilişkilerinde önemli bir hak olmakla birlikte, karmaşık ve teknik bir süreçtir. Bu nedenle, şufa hakkınızı kullanmak veya şufa davasına karşı savunma yapmak istiyorsanız, mutlaka bir avukattan hukuki danışmanlık almanız tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu yazı, sadece bilgilendirme amaçlıdır ve yasal tavsiye içermemektedir. Herhangi bir hukuki sorunla karşılaştığınızda, bir avukata danışmanız önemlidir.