5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi

Bir kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmesi kira sözleşmesini sonlandırmaz. 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi istenilemez. Kira süresi beş yılı geçen kiracının tahliyesi konusunda Türk Borçlar Kanununda net kurallar bulunmaktadır. 

 Eğer bir kiracı kiraladığı konut veya işyerinde 5 yılını tamamladıysa, bu onun aniden tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez. Kira sözleşmesinin süresi bittikten sonra aynı şartlarla her defasında bir yıl sürelik olmak üzere 10 defa yenilenebilir. Eğer kira sözleşmesi 1 yıl için yapıldıysa kiraya veren ancak 11 yılın bitiminde kira sözleşmesini bir daha yenilemeyeceğini bildirerek kira sözleşmesini feshedebilir. Bunun için kira sözleşmesinin sonlanmasından en az 3 ay öncesinden kiracıya yazılı ihbarda bulunmak zorundadır. Süre hesaplanırken ihbarın kiracıya ulaştığı tarih esas alınır. On uzama yılının sonunda kiraya verenin tahliye talep etmesi için herhangi sebebe ihtiyacı yoktur. 

Kira sözleşmesi beş yılını doldurduğunda, ev sahibi kiracının tahliyesi için direkt bir dava açma hakkına sahip değildir. Bu süre zarfında kiracı, taşınmakla ilgili herhangi bir yükümlülük altında değildir. Temel olarak, 5 yıllık süre zarfında kiracının hakları korunur ve tahliye talebi kanunen sınırlandırılır.

Buna karşın, ev sahipleri, 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi gibi bir hakkı olmasa da, kira sözleşmesinin 5. yılını takiben kira bedelinin tespitine ilişkin bir dava açabilir. Bu dava, kira bedelinin piyasa şartlarına veya enflasyon oranlarına göre güncellenmesini talep etmek için açılır. Kiraya veren tarafından açılan bu dava, mevcut kira bedelinin yeniden düzenlenmesini sağlar; fakat kiracının tahliyesini gerektirmez.

5 yıl süresini doldurmuş olan kira sözleşmelerinde, ev sahipleri kira bedelinin yeniden tespit edilmesini talep edebilirler.  Ancak kiracıyı tahliye etmek söz konusu olduğunda, net ve geçerli nedenler olmadıkça, ev sahibinin bu yönde adım atabilmesi kanunlar çerçevesinde mümkün değildir. 

Ev Sahibi Kiraya Fazla Zam Yapmak İsterse Kiracı Ne Yapmalı

Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 2. maddesi uyarınca kiraya yapılan %25’in üzerindeki zamlar yasak olarak belirlenmiştir. Bu madde kanunun emredici hükümleri arasındadır. Buna karşın Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesi, kanuna, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik haklarına aykırı, ayrıca konusu imkansız olan sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğunu ifade eder. Eğer sözleşme kapsamında yer alan hükümlerden herhangi biri hükümsüz ise, bu durum diğer hükümlerin geçerliliğini etkilemez. 

Kira bedelinde yapılan aşırı artışlar nedeniyle kiracının haklarının korunması gereklidir. Eğer kiracı, kira bedelinde %25’ten fazla bir artışla karşılaşırsa, alanda uzman bir avukata başvurarak hukuki yollara başvurabilir. Böyle bir durumda fazladan yapılan kira ödemelerinin iade edilmesi talep edilebilir. 

Bu çerçevede, kiracılar bu tür durumlarla karşılaştıklarında avukatları aracılığıyla, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre haklarını koruma altına alabilirler.  

Ev Sahibi 5 yıl Sonra Ne Kadar Zam Yapar?

Kiracı ile ev sahibi arasında kira sözleşmesi yapıldığında, her iki tarafın belirli hakları ve sorumlulukları vardır. Kira bedelinin artışı söz konusu olduğunda, belirli kurallar devreye girmektedir. Özellikle, ev sahibi 5 yıl sonra ne kadar zam yapar? sorusunun cevabı, kiracıların ve ev sahiplerinin en çok merak ettiği konuların başında gelir.

Türk hukuk sisteminde, kira kontratlarında belirtilen kira bedelinin 5 yıl boyunca tüketici fiyat endeksini geçmeyecek oranda arttırılması esastır. Ancak, 5 yılın sonunda ev sahibi, kira bedelinin mahkeme tarafından tespiti için dava açma hakkına sahiptir. Mahkeme tarafından yapılacak olan bu artış, otomatik olarak belirlenmiş bir oran olmayıp, bazı kriterlere göre belirlenir. Kira artışı değerlendirilirken dikkate alınması gereken unsurlar şunlardır;

  • Evin mevcut durumu, içinde bulunduğu bakım ve onarım durumu gibi özellikler göz önünde bulundurulur.
  • Aynı bölgede benzer koşullarda olan diğer kiralık konutların kira bedelleri kıyaslanır.
  • Kiracının eski kiracı olması sebebiyle mahkeme tarafından emsal kira bedelinde hakkaniyete uygun düşecek bir indirim yapılır. 

Bu kriterlere dayanarak, ev sahibinin yapacağı kira artışı, bir hakim tarafından adil bir şekilde belirlenebilir. Bu süreçte, taraflar arası önceden var olan anlaşmaların bir önemi kalmaz; yani 5 yıl tamamlandığında, kira bedelindeki artış, yukarıda bahsedilen unsurlara göre yeniden değerlendirilir.

Kira artışının belirlenmesi sırasında, kiracının korunması amacıyla belirlenmiş bir limit veya yüzde dikkate alınabilir. Ancak, genel olarak, ev sahibinin 5 yıl sonra uygulayabileceği zam miktarını anlamak için, mevcut yasal çerçeveyi ve yukarıda bahsi geçen kriterleri göz önünde bulundurmak gereklidir.

Ev sahibi ve kiracılar arasındaki bu süreç, karşılıklı anlayış içinde yürütüldüğünde, her iki tarafın da haklarının korunmasına yardımcı olur. Bu nedenle, kira artışlarının belirlenmesinde hukuki sürecin ve mevzuatın doğru bir şekilde takip edilmesi önemlidir.

Ev Sahibi %25’İ Kabul Etmezse

Türk Borçlar Kanunu, kira artışlarına sınır getirerek kiracıları korumayı amaçlar. Türk Borçlar Kanununun geçici ikinci maddesine göre 1 Temmuz 2024 tarihine kadar konutlarda kira artış sınırı yasal olarak %25 olarak belirlenmiştir.Ev sahibinin, bu oranın üzerinde bir kira zammı talep etmesi yasaya aykırıdır.

Buna göre, kira artış oranı %25’le sınırlıdır. Ancak, Ev Sahibi %25’i Kabul Etmezse, kiracılar için belirli adımlar takip edilebilir. Eğer ev sahibi kanunun sınırlarını aşarak %25’ten yüksek oranda kira zammı yapmak isterse, kiracının korunma yolları bulunmaktadır.

Kiracılar, ev sahibi %25’i kabul etmezse, Türk Borçlar Kanunundan doğan haklarını kullanabilirler. İlk adım, ev sahibi ile diyalog kurarak yasal sınırın aşılmaması konusunda gerekçeli bir şekilde anlaşmaya varmaya çalışmaktır. Eğer ev sahibi yasal sınırı kabul etmezse, kiracı mahkemeye başvurarak konuyu yargıya taşıyabilir. Yargı süreci, kiracının kira artışının yasal sınırlar içerisinde tutulmasını sağlamak amacıyla başlatılabilir.

 Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Ev sahibinin, evi başka birisine satma hakkına sahip olduğunu, ancak bu durumun kiracının haklarını da etkilediğini belirtmek gerekir. Türk Borçlar Kanunu madde 310 uyarınca, ev, kiracının ikamet ettiği sırada satılsa bile, yeni ev sahibi mevcut kira sözleşmesine taraf olur ve kira sözleşmesi devam eder.

Ancak, Türk Borçlar Kanunu  madde 351’de belirli durumlar için yeni ev sahibinin tahliye talebinde bulunabileceğini öngörür. Bu durumlar; yeni malikin kendisinin, eşinin, alt veya üst soyunun ya da yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma gereksiniminin olmasıdır. Yani evi satın alan kişi gerçekten bu evi kendi ihtiyaçları veya yasalarca bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanması gerekiyorsa ve bu ihtiyaç samimi ise, kira sözleşmesini bitirebilme hakkı doğar.

Bu ihtiyaç hakim tarafından değerlendirilir. Bu süreci işleyebilmesi için yeni mal sahibinin,  satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve verilen sürenin bitmesinden itibaren en geç bir ay içinde tahliye davası açması gerekir. 

Yeni malik eğer kiracıyı gereksinim amacıyla tahliye ettiriyorsa, TBK’nın 355. maddesi gereği, taşınmazı üç yıl boyunca başkalarına kiraya veremez. Eğer yeni malik bu süre içerisinde evi başkasına kiralar ise eski kiracıya, son kira yılında ödenen yıllık kira bedeline kadar tazminat ödenmesine karar verilebilir. 

Sonuç olarak, ev sahibi evi satıp mülkiyeti devretse bile, kiracının mevcut kira sözleşmesinden doğan hakları, Türk hukuk sistemince korunmaktadır ve bu durum yasada açıkça belirlenmiştir.

10 Yıllık Kiracının Hakları (1000)

Yorum yapın