Zilyetlik tapusu, özellikle gayrimenkul alım satımıyla ilgilenenlerin sıklıkla karşılaştığı bir kavramdır. Ancak, bu kavramın ne anlama geldiği, nasıl edinildiği ve hangi hakları sağladığı konusunda yaygın bir bilgi eksikliği bulunmaktadır.
Zilyetlik Nedir?
Zilyetlik, bir eşya üzerinde fiili hakimiyet kurma ve bu hakimiyeti sürdürme durumudur. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 973. maddesi zilyetliği şu şekilde tanımlar: “Bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir.” Bu tanım, zilyetliğin sadece mülkiyet hakkına sahip olmakla ilgili olmadığını, fiili kullanıma ve tasarrufa dayalı bir durumu ifade ettiğini açıkça göstermektedir.
Zilyetlik, iyi niyetli veya kötü niyetli olabilir. İyi niyetli zilyet, eşyanın kendisine ait olduğunu veya haklı bir sebebe dayandığını düşünerek zilyetliği elinde bulundururken, kötü niyetli zilyet ise eşyanın başkasına ait olduğunu bilerek veya bilmesi gerekirken zilyetliği elinde bulundurur.
Zilyetlik Tapusu
“Zilyetlik tapusu” terimi, aslında hukuki bir terim değildir. Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından verilen ve mülkiyet hakkını gösteren resmi bir belge olan tapu ile karıştırılmamalıdır. Zilyetlik, mülkiyet hakkını kendiliğinden doğurmaz. Ancak, belirli şartların sağlanması halinde, zilyetlik yoluyla mülkiyet hakkı kazanılabilir. Halk arasında “zilyetlik tapusu” olarak adlandırılan şey, genellikle zilyetliğe dayalı olarak mülkiyet hakkı iddia eden kişilerin elinde bulundurduğu, zilyetliği ispatlamaya yönelik belgelerdir. Bu belgeler, vergi ödeme kayıtları, elektrik veya su faturaları, muhtar veya bilirkişi tarafından düzenlenen tutanaklar gibi çeşitli evraklar olabilir.
Zilyetlikle Mülkiyet Kazanımı
Türk Medeni Kanunu, zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımını iki temel şekilde düzenlemektedir: Olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı.
- Olağan Zamanaşımı: TMK’nın 712. maddesine göre, “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu sicilinden malik olmayan bir kimseden bir taşınmazı devralan ve o taşınmazı davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle iyi niyetle zilyetliğinde bulunduran kimse, malik sıfatıyla o taşınmazın tapuya tescilini isteyebilir.” Bu maddeye göre, olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanabilmek için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:
- Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu sicilinden malik olmayan bir kimseden taşınmazın devralınması,
- Taşınmazın davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle zilyetliğinde bulundurulması,
- Zilyedin iyi niyetli olması.
- Olağanüstü Zamanaşımı: TMK’nın 713. maddesi ise olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımını düzenlemektedir. Bu maddeye göre, “Tapu sicilinde kayıtlı olmayan veya kaydı bulunup da maliki ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş olan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse, o taşınmazın tamamı veya bir parçası için tapuya tescil isteminde bulunabilir.” Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanabilmek için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:
- Taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı olmaması veya kaydı bulunup da malikinin ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş olması,
- Taşınmazın davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle zilyetliğinde bulundurulması,
- Zilyedin malik sıfatıyla zilyetliği elinde bulundurması.
İstanbul gibi büyük şehirlerde, özellikle gecekondulaşma ve plansız yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde, zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımı davaları sıkça görülmektedir. Bu davalar genellikle karmaşık ve uzun sürebilmektedir. Zira, zilyetliğin süresi, davasız ve aralıksız olup olmadığı, iyi niyetin varlığı gibi hususların ispatı oldukça güç olabilir. Ayrıca, taşınmazın tapu kaydının durumu, imar planlarındaki yeri, kamuya ait olup olmadığı gibi faktörler de davanın sonucunu etkileyebilmektedir.
İstanbul’da zilyetlikle mülkiyet kazanımı davalarında, mahkemeler genellikle bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın durumunu, zilyetliğin süresini ve diğer ilgili hususları tespit etmeye çalışırlar. Bilirkişi raporları, davanın seyrini önemli ölçüde etkileyebilir.
Zilyetlik İddiasının İspatı
Zilyetlik iddiasında bulunan kişinin, zilyetliğini ve yukarıda belirtilen şartları ispatlaması gerekmektedir. Bu ispat, çeşitli delillerle yapılabilir. Örneğin:
- Tanık Beyanları: Zilyetliğin başlangıcı, süresi, davasız ve aralıksız olup olmadığı gibi hususlarda tanıkların beyanları önemli bir delil olabilir.
- Resmi Belgeler: Vergi ödeme kayıtları, elektrik veya su faturaları, tapu kayıtları, imar durumu belgeleri gibi resmi belgeler zilyetliğin ispatında kullanılabilir.
- Bilirkişi Raporları: Taşınmazın durumu, zilyetliğin süresi, sınırları gibi hususlarda bilirkişi raporları delil olarak sunulabilir.
- Fotoğraf ve Video Kayıtları: Taşınmazın zilyet tarafından kullanıldığına dair fotoğraf ve video kayıtları da delil olarak kullanılabilir.
Zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımı, karmaşık ve riskli bir süreç olabilir. Bu nedenle, bu tür bir işlem yapmadan önce mutlaka bir avukata danışmak ve hukuki destek almak önemlidir. Ayrıca, taşınmazın tapu kaydının incelenmesi, imar durumunun araştırılması ve diğer ilgili belgelerin dikkatlice incelenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, beklenmedik sorunlarla karşılaşılabilir ve mülkiyet hakkı kazanılamayabilir.
