İstanbul Kira Avukatı Mustafa KÖK, KÖK Hukuk Bürosu ile kira hukuku alanında uzmanlaşmış bir ekiple İstanbul’da hizmet vermektedir. Kira hukuku konusunda geniş bir bilgi birikimine sahip olan büromuz, müvekkillerine kira sözleşmeleri, kira tespit davaları ve kiracının tahliyesi gibi konularda profesyonel destek sunmaktadır. İstanbul Kira Avukatı olarak, her türlü kira hukuku ihtilafında yanınızdayız.
Türkiye’de Kira Hukuku
Türkiye’de kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmiştir. TBK’nın 299. maddesinden başlayarak kira sözleşmeleri ve ilgili hükümler yer almaktadır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin, bir malı kullanması veya ondan yararlanması için kiracıya bırakmayı, kiracının ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi taahhüt ettiği bir anlaşmadır. Kira tespit davası ve kiracının tahliyesi gibi konular, TBK’nın 344 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
İstanbul Kira Avukatı, Mustafa KÖK, kira hukuku alanında müvekkillerine kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmetleri sunmaktadır. Mevzuattaki değişiklikler ve yargı kararları doğrultusunda müvekkillerinin haklarını korumak için güncel bilgileri takip etmektedirler.
Kaynak: Türk Borçlar Kanunu
İstanbul Kira Avukatı – Hizmetler
İstanbul kira avukatı, kira hukuku kapsamında kiraya verenler ve kiracılar için çeşitli hukuki işlemleri yürütür. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira bedelinin tespiti ve artırılması davaları, kiracının tahliyesi, kira alacaklarının tahsili gibi konularda müvekkillerine hukuki danışmanlık sağlar. İstanbul Kira Avukatı, kira uyuşmazlıklarının çözümünde arabuluculuk hizmetleri sunar ve müvekkillerinin haklarını korumak için gerekli hukuki işlemleri yürütür. İstanbul Kira Avukatı Kira hukuku konularında detaylı ve güncel bilgiye sahip olarak, müvekkillerinin haklarını en iyi şekilde savunur.
Kira Sözleşmesi Hazırlanması ve İncelenmesi
Kira sözleşmesi hazırlanması ve incelenmesi, kira hukuku avukatının en önemli görevlerinden biridir. Bu süreçte, kiraya verenin ve kiracının haklarının korunması amacıyla sözleşmenin tüm maddeleri titizlikle hazırlanır. İstanbul Kira Avukatı, kira bedeli, artış oranları, depozito, kullanım amacı, bakım ve onarım sorumlulukları gibi önemli unsurları düzenler. Aynı zamanda mevcut kira sözleşmelerinin hukuki açıdan incelenmesi ve tarafların haklarının korunması için gerekli düzenlemelerin yapılması da sağlanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davaları
Kira bedelinin tespiti davaları, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla açılır. Bu davalarda, mahkeme tarafından emsal kira bedelleri ve taşınmazın bulunduğu bölgenin ekonomik şartları göz önünde bulundurularak kira bedeli belirlenir. İstanbul Kira Avukatı, müvekkilinin menfaatlerini korumak için gerekli hukuki delilleri toplar ve dava sürecini yönetir. Bu davalar, hem kiraya veren hem de kiracı için adil bir kira bedelinin belirlenmesini sağlar.
Kiracının Tahliyesi Davaları
Kiracının tahliyesi davaları, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları veya kira bedelini ödememesi durumunda açılır. Bu süreçte, İstanbul Kira Avukatı, kiraya verenin haklarını korumak amacıyla gerekli yasal işlemleri başlatır ve takip eder. Tahliye davasının açılması için gereken yazılı ihtar ve dava dilekçesi hazırlanır. Mahkeme, kira sözleşmesi şartlarına uygun olarak tahliye kararını verir ve icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Kira Artış Oranlarının Belirlenmesi
Kira artış oranlarının belirlenmesi, kira sözleşmelerinde önemli bir konudur. TBK 344. maddesi, kira artışlarının ne şekilde yapılacağını düzenler. İstanbul Kira Avukatı, kira artış oranlarının yasal sınırlar içinde belirlenmesi ve taraflar arasında anlaşmazlık çıkmaması için gerekli hukuki danışmanlığı sağlar. Kira bedelinin enflasyon oranlarına göre düzenlenmesi ve tarafların haklarının korunması amaçlanır.
Kira Alacaklarının Tahsili
Kira alacaklarının tahsili, kiraya verenin kiracısından tahsil edemediği kira bedellerini yasal yollarla alması sürecidir. İstanbul Kira Avukatı, bu süreçte kira alacağının tahsili için icra takibi başlatır ve gerekli hukuki işlemleri yürütür. Kiracının ödeme yapmaması durumunda, icra takibi sonucunda haciz işlemleri uygulanabilir. Kiraya verenin maddi kayıplarını minimize etmek için önemlidir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, taraflar arasında anlaşmazlıkların dostane yollarla çözülmesini amaçlar. İstanbul Kira Avukatı, arabuluculuk sürecinde taraflara hukuki danışmanlık yapar ve çözüm önerileri sunar. Arabuluculuk, dava sürecine göre daha hızlı ve maliyeti düşük bir çözüm yoludur. Tarafların uzlaşma sağlaması halinde, anlaşma belgesi düzenlenir ve hukuki geçerliliği sağlanır.
Kira Hukuku Danışmanlığı
Kira hukuku danışmanlığı, kiraya veren ve kiracıların haklarının korunması ve hukuki sorunların önlenmesi amacıyla verilen bir hizmettir. İstanbul Kira Avukatı, kira sözleşmelerinin hazırlanması, yenilenmesi ve feshi konularında hukuki destek sağlar. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve alacak davaları gibi konularda müvekkillerine yol gösterir. Kira hukuku danışmanlığı, hukuki risklerin minimize edilmesi ve tarafların haklarının korunması açısından önemlidir.
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmeleri Hakkında Hukuki Danışmanlık
Konut ve işyeri kira sözleşmeleri, farklı yasal düzenlemelere tabi olabilmektedir. İstanbul Kira Avukatı, bu tür sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesi sürecinde taraflara hukuki danışmanlık yapar. Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin, kira bedeli, depozito, kullanım amacı ve sorumluluklar gibi unsurlarının yasalara uygun şekilde düzenlenmesi sağlanır. Bu hizmet, tarafların haklarının korunması ve olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritiktir.
Kira Sözleşmeleri Hakkında Bilgi
Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 299. maddesinde tanımlandığı üzere, kiraya verenin bir malı kiracının kullanımına veya ondan yararlanmasına bırakmayı, kiracının ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi taahhüt ettiği anlaşmalardır. TBK 300-302 maddeleri kira sözleşmesinin şekli ve süresini, 303-310 maddeleri ise kira bedelinin belirlenmesi ve artışı ile ilgili hükümleri içerir. Bu sözleşmelerde, hem kiraya verenin hem de kiracının hakları ve yükümlülükleri detaylı olarak belirtilmiştir.
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Konut ve işyeri kira sözleşmeleri, hem kiracının hem de kiraya verenin hak ve sorumluluklarını detaylı bir şekilde düzenlemelidir. Öncelikle, kira bedeli ve artış oranları net bir şekilde belirlenmelidir. TBK 344. maddesi, kira artışlarının hangi dönemlerde ve ne oranlarda yapılabileceğini düzenler. Depozito miktarı ve iade şartları da sözleşmede yer almalıdır.
Sözleşmede, kiralanan mülkün kullanımı ile ilgili özel koşullar ve kısıtlamalar belirtilmelidir. Örneğin, konut kira sözleşmelerinde evcil hayvan bulundurma veya alt kiralama gibi konular açıkça yazılmalıdır. İş yeri kira sözleşmelerinde ise, iş yeri kullanım amacına uygun olarak yapılacak tadilatların sorumluluğu belirtilmelidir. Bu şekilde, her iki taraf da olası uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığını belirlemek amacıyla açılan davalardır. Bu davalar, genellikle kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. TBK 344. maddesi, kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair hükümler içerir.
Davanın açılabilmesi için kira sözleşmesinin belirli sürelerle yenilenmesi ve kira bedelinin taraflar arasında uyuşmazlık konusu olması gerekir. Mahkeme, kira bedelini belirlerken, benzer özelliklere sahip emsal kira bedellerini ve mülkün bulunduğu bölgenin ekonomik şartlarını dikkate alır. İstanbul Kira Avukatı, kira tespit davalarında müvekkillerine profesyonel hukuki destek sağlamaktadır.
Kiracının Tahliyesi Sebepleri
Kiracının tahliyesi, TBK 350-352. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, belirli şartların gerçekleşmesi halinde mümkündür. Örneğin, kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı amacı dışında kullanması veya kiraya verenin kişisel ihtiyacı gibi sebepler tahliye nedeni olabilir.
Kiracının tahliyesi için öncelikle yazılı bir ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Eğer kiracı ihtarnameye rağmen yükümlülüklerini yerine getirmezse, kiraya veren İstanbul Kira Avukatı ile tahliye davası açabilir. Tahliye davasının açılabilmesi için belirli sürelerin ve usul kurallarının doğru şekilde uygulanması önemlidir.
Kiracının Tahliye Edilmesi Sebepleri
- Kira Bedelinin Ödenmemesi
- Yazılı Tahliye Taahhüdü
- Kira Sözleşmesine Aykırı Kullanım
- Kiraya Verenin İhtiyacı
- Taşınmazın Yeniden İnşası veya Esaslı Onarımı
- Kiracının Ölümü
- Yeni Malikin İhtiyacı
- Haklı Sebepten İki Tane İhtara Dayalı Tahliye
- TBK m.352/III Hükmü Gereği Tahliye
- On Yıllık Kiracının Tahliyesi
Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi
Tahliye davalarında dava açma süresi, tahliye sebebine göre değişkenlik gösterebilir. TBK 353. maddesine göre, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya verenin kira bedelinin ödenmesi için yazılı ihtar gönderip, ihtar süresinin dolmasından itibaren bir ay içinde dava açması gerekir.
Diğer tahliye sebepleri için de benzer şekilde, tahliye sebebinin ortaya çıkmasından itibaren belirli süreler içinde dava açılması gerekmektedir. Bu süreler, kanunda açıkça belirtilmiştir ve bu sürelerin kaçırılması durumunda dava hakkı kaybolabilir. Bu nedenle, kira hukuku konularında profesyonel hukuki destek almak önemlidir.
Kiracıyı Çıkarmak Ne Kadar Sürer?
Kiracının tahliyesi, tahliye sebebine ve dava sürecine bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Tahliye davasının açılmasından kararın kesinleşmesine kadar geçen süre, mahkemelerin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına bağlı olarak birkaç aydan bir yıla kadar sürebilir.
Tahliye davalarında, kira bedelinin ödenmemesi gibi durumlarda süreç daha hızlı ilerleyebilirken, kiraya verenin kişisel ihtiyacı veya renovasyon gibi sebeplerle açılan tahliye davaları daha uzun sürebilir. Mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra, icra yoluyla tahliye işlemleri başlatılır ve bu süreç de birkaç hafta sürebilir.
Kiraya Veren ve Kiracının Sorumlulukları
Kiraya verenin ve kiracının sorumlulukları TBK 301-307. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kiraya veren, kiralanan malı sözleşme süresince kullanıma uygun halde bulundurmak ve gerekli bakım ve onarımları yapmakla yükümlüdür. Ayrıca, kiralananın üçüncü kişiler tarafından rahatsız edilmemesini sağlamak da kiraya verenin sorumluluğundadır.
Kiracı ise, kira bedelini zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak ve sözleşme sonunda kiralananı geri vermekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananda yaptığı değişiklikler veya verdiği zararlar için sorumludur. Kiracı ayrıca, kira sözleşmesinde belirtilen kurallara uymak zorundadır.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesinin sona ermesi, TBK 327-338. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Sözleşme, belirli bir süre için yapılmışsa, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Ancak, tarafların anlaşması halinde sözleşme yenilenebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise, taraflardan birinin fesih bildiriminde bulunmasıyla sona erer.
Fesih bildirim süreleri, kira sözleşmesinin türüne ve kira ilişkisinin süresine göre değişiklik gösterebilir. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi en az üç ay öncesinden yapılmalıdır. Fesih bildirimi yazılı olmalı ve noter aracılığıyla yapılması tavsiye edilir.
Yeni Düzenleme Daha Az Kira Artışı Sağlayacak
Yeni düzenlemeler, kira artış oranlarının sınırlandırılması ve kiracıların korunması amacıyla getirilmiştir. TBK 344. maddesinde yapılan değişiklikler, kira artışlarının enflasyon oranına göre belirlenmesini öngörmektedir. Bu düzenleme, yüksek kira artışlarının önüne geçmeyi ve kiracıların mali yükünü azaltmayı hedeflemektedir.
Yeni düzenleme ile kira sözleşmeleri, tarafların anlaşmasına bağlı olarak belirli dönemlerde yeniden değerlendirilecek ve kira artışları, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) oranlarına göre yapılacaktır. Bu değişiklikler, hem kiracılar hem de kiraya verenler için daha adil bir kira düzeni sağlamayı amaçlamaktadır.
Kiracıyı Çıkarma Sebepleri
Kiracıyı çıkarma sebepleri, TBK 350-352. maddelerinde düzenlenmiştir. Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması veya kiraya verenin taşınmaza ihtiyacı olması durumunda tahliye talebinde bulunabilir.
Kiracının tahliyesi için belirli usul kurallarına uyulması gerekmektedir. Örneğin, kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndererek belirli bir süre tanımalıdır. Bu süre sonunda kira bedeli ödenmezse tahliye davası açılabilir. Diğer tahliye sebepleri için de benzer süreçler geçerlidir.
Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi, TBK 352. maddesi uyarınca gerçekleştirilebilir. Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda yazılı bir ihtarname göndererek kiracıya borcunu ödemesi için belirli bir süre tanır. Bu süre sonunda kira bedeli hala ödenmemişse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Mahkeme, kira bedelinin ödenmediğine karar verirse, kiracının tahliyesine hükmeder. Tahliye kararı kesinleştikten sonra, kiraya veren icra yoluyla kiracının tahliyesini gerçekleştirebilir. Bu süreç, kira sözleşmesinin feshi ve kiracının çıkarılması için yasal bir yol sağlar.
Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi
Kiracının yazılı tahliye taahhüdü, TBK 352/1. maddesi gereğince, kiraya verenin belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğine dair verdiği yazılı bir beyanıdır. Bu taahhüt, kiracı tarafından imzalanmalı ve noter onaylı olmalıdır.
Kiracının taahhüt ettiği tarihte tahliye etmemesi durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir. Mahkeme, yazılı tahliye taahhüdünü dikkate alarak kiracının tahliyesine karar verebilir. Bu tür taahhütler, kiraya verenin kiracıyı daha hızlı bir şekilde tahliye etmesini sağlar.
Haklı Sebepten İki Tane İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi
Kiracının haklı sebeplerden dolayı iki ihtara dayalı tahliyesi, TBK 352/2. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiracı, kira bedelini ödememesi veya kira sözleşmesine aykırı davranması nedeniyle, bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtarname alırsa, kiraya veren kira yılının sonunda tahliye davası açabilir.
Mahkeme, kiracının sözleşme şartlarına uymadığına ve ihtarların haklı olduğuna karar verirse, kiracının tahliyesine hükmeder. Bu düzenleme, kiraya verenin kiracıyı daha hızlı ve etkin bir şekilde tahliye etmesine olanak tanır.
TBK m.352/III Hükmü Sebebiyle Kiracı Tahliyesi
TBK 352/III hükmü, belirli şartların gerçekleşmesi halinde kiracının tahliyesini düzenler. Bu hükme göre, kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden sonra bir ay içinde yeni kira yılı için kiracıyı tahliye etme talebinde bulunabilir. Bu talep, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları veya kira bedelinin ödenmemesi gibi sebeplerle yapılabilir.
Kiraya veren, bu süre içinde tahliye talebinde bulunmazsa, kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır. Ancak, kiraya verenin ihtiyacına veya kiracının kira bedelini ödememe durumlarına dayalı olarak tahliye talebi mahkemece değerlendirilebilir.
Kiracının Ölümü İle Sözleşmenin Sona Ermesi
Kiracının ölümü, kira sözleşmesinin sona ermesi için geçerli bir sebep olabilir. TBK 356. maddesi, kiracının ölümü durumunda kira sözleşmesinin sona erme koşullarını düzenler. Kiracının mirasçıları, sözleşmeyi devam ettirme veya feshetme hakkına sahiptir.
Mirasçılar, kira sözleşmesini feshetmek isterlerse, fesih bildiriminde bulunmaları gerekmektedir. Kiraya veren de kiracının ölümünden sonra belirli şartlar altında sözleşmeyi feshedebilir. Bu düzenleme, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini koruma amacı taşır.
Kiralayanın Konut veya İşyeri İhtiyacı Tahliyesi Nedeni ile Kiracı Tahliyesi
Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı, TBK 350/1. maddesi uyarınca kiracının tahliyesi için geçerli bir sebeptir. Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek kiracıyı tahliye edebilir.
Bu durumda, kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Mahkeme, kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve zorunlu olup olmadığını değerlendirerek tahliye kararı verir. Bu düzenleme, kiraya verenin kişisel ihtiyaçlarını karşılamasına olanak tanır.
Taşınmazın Yeniden İnşası Amacı ile Kiracı Tahliyesi
Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı amacıyla kiracı tahliyesi, TBK 350/2. maddesi gereğince mümkündür. Kiraya veren, taşınmazın yıkılması veya esaslı onarımı gerektiğinde, kiracıyı tahliye edebilir. Bu durumda, kiraya verenin bu ihtiyacını ispatlaması ve gerekli izinleri alması gerekmektedir.
Kiraya veren, bu sebeple tahliye talebinde bulunurken, kiracının taşınmazdan çıkması için belirli bir süre tanımalıdır. Mahkeme, kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir ve tahliye kararı verir. Bu düzenleme, taşınmazın kullanım amacına uygun hale getirilmesi için gereklidir.
Yeni Maliki Gereksinimleri Tahliyesi ile Kiracı Tahliyesi
Yeni malikin taşınmazı gereksinim duyması nedeniyle kiracı tahliyesi, TBK 351. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra, kendi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanmak amacıyla kiracıyı tahliye edebilir.
Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve tahliye talebinde bulunmalıdır. Mahkeme, yeni malikin gereksiniminin gerçek ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir. Bu düzenleme, yeni malikin taşınmazı kendi ihtiyaçları doğrultusunda kullanabilmesini sağlar.
Beş Yıllık Kiracının Tahliyesi
Beş yıllık kiracının tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında belirli şartlara bağlı olarak gerçekleştirilebilir. TBK 347. maddesine göre, belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflar aksini kararlaştırmadıkça, sürenin bitiminde kendiliğinden aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Ancak, beş yıllık sürenin dolması, kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için tek başına yeterli değildir. Kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesinden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak tahliye talebini iletmesi gerekmektedir.
Kiracının beş yıllık kira süresi boyunca kira bedelini ödememesi veya kira sözleşmesine aykırı davranışları nedeniyle ihtarname alması durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir. Tahliye davası, kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiracının taşınmazdan çıkarılması amacıyla açılır. Mahkeme, kiraya verenin talebini değerlendirir ve kira sözleşmesinin şartlarına uygun olarak tahliye kararı verebilir. Kiraya verenin, tahliye talebini destekleyen geçerli sebepler sunması, davanın olumlu sonuçlanması açısından önemlidir.
On Yıllık Kiracının Tahliyesi
On yıllık kiracının tahliyesi, TBK 347. maddesi gereğince mümkündür. Belirli süreli kira sözleşmesi sona erdikten sonra, on yıl boyunca yenilenmiş olan kira sözleşmelerinde, kiraya veren on yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir.
Kiraya veren, bu tahliye talebini, uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Mahkeme, bu bildirim doğrultusunda tahliye kararını verir. Bu düzenleme, kiraya verenin uzun süreli kiracılarla yaşadığı hukuki ilişkileri yeniden değerlendirmesine olanak tanır.
