Tahliye kararı alınabilmesi için mülk sahibinin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması şarttır. Devamlılık göstermeyen, geçici ihtiyaçlar sebebi ile tahliye davası açılmamalıdır. Ayrıca henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç nedeniyle de tahliye davası açılmamalıdır. İhtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması yeterli değildir. ihtiyaç dava süresince devam etmelidir. işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istenebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. ihtiyaç iddiasının ispat edilmesi ve kiralananın da yapılacak işe uygun olması gerekir. Mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılarak dava konusu kiralananın ihtiyaca elverişli olup olmadığının tespit edilmesi gerekir.
Davacı,yaşlı ve hasta olduğunu, yalnız yaşadığını, kiralanan taşınmaza yakın akrabaların ve komşuların bulunması nedeniyle daha rahat edeceğini, bu sebeple kiralanana ihtiyacı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Yargıtay böyle bir durumda davacının tanıklarının dinlenmesinin ve keşif yapılması gerektiğini bildirmiştir.
Davacı taşınmazı satın almış ve kiralanana ihtiyacı olduğu için tahliye etmesini kiracıya ihtarla bildirmiştir. Yeni malik yurt dışından emekli olup her yıl 6 ay kadar yurt dışında kalmaktadır. Kiracı bu sebeple mal sahibinin ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını savunmuştur. Mal sahibi her ne kadar ihtiyaç iddiasına dayalı olarak davasını açmış ise de dava konusu taşınmazda ne iş yapacağını açıklamamıştır. Mahkeme tarafından davacıya dava konusu taşınmazda ne iş yapacağı açıklaması istenmeli sonra da yapılacak işin kiralananda yapılmasının uygun olup olmadığının tespiti için keşif yapılmalıdır.
Mal sahibi 80 yaşında olup halen çocuklarının evinde yaşamaktadır. Aile arasında doğan problemler nedeniyle aile huzurlarını bozmamak için kendi evine taşınmak istemektedir. İhtiyaç sebebi ile taşınmazın tahliyesini talep etmiştir. Duruşmada dinlenen tanıklar da davacının bu beyanını doğrulamışlardır. Mahkeme, davacının yaşı itibariyle bakıma muhtaç olduğunu, aynı adreste iki taşınmazı bulunup, diğer taşınmazda kiracısının yeniden oturmasına müsaade ettiğini, bu nedenle ihtiyacın samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar vermiştir. Her ne kadar yukarıda yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de, davacının yaşlı ve bakıma muhtaç olması, kendi konutunda oturma isteğine engel olarak kabul edilemez. Aynı adresteki diğer taşınmaz 2006 yılında kiraya verilmiş olup, 2007 yılında aynı kiracı ile sözleşme yenilenmiştir. Başka bir kişiye kiralama söz konusu olmamıştır. Bu durumda davacının ihtiyaç nedeniyle tahliye istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Dinlenen tanık beyanları ve dosya kapsamına göre de, ihtiyacın samimi olduğunun kabulü gerekir.
Davacı kiracıya gönderdiği ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiştir. Yargılama aşamasındaki beyanlarında ise taşınmaza kayınpederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını beyan etmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil sunmamıştır. Dinlenen davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı da yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek samimi, zorunlu olduğunu ispatlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın ispatlandığından bahsedilemez. Davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Davacı bundan 3 sene önce, bir başka evde kirada otururken kendi evini kiraya vermiştir. Sonrasında ise konut ihtiyacı sebebi ile kiracısına noterden ihtarname göndermiştir. Yargıtay’a göre davacının, davadan üç yıl önce başka bir evde kirada oturduğu sırada dava konusu yeri kiraya vermiş olması kötüniyetli olduğunun kabulünü gerektirmez. İhtiyaç sebebi ile kiracının tahliyesini talep edebilir.
Kanun gereğince taşınmazı satın alan yeni malikin, taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını ve tahliye etmesini noterden bir ay içinde kiracıya ihtar etmesi gerekir. Bu süre içinde ihtarnamenin kiracının eline ulaşması şarttır. Önemli olan noterdeki işlem tarihi değil, kiracının eline ulaşma tarihidir. İhtar 1 aylık süre içinde tebliğ edilmezse, yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma koşullarının oluştuğundan söz edilemez. Böyle bir durumda da davanın reddine karar verilmelidir.
Davacı dava konusu kiralananı konut ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı ise ihtiyaç iddiasının gerçek olmadığını, evin satışa çıkarıldığını, aşırı kira parası istendiğini ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşmiş ve kararlılık kazanmış içtihatlarına göre ihtiyaç nedeni ile tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın ciddi, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Davacı dava konusu kiralananı satmak istemiş, kiracının evi alıcılara göstermemesi üzerine, satın almak isteyen müşterilere evin gösterilmesi için izin verilmesi amacıyla dava açmıştır. Davacının bu davayı açması, evi satma iradesini açıkça ortaya koymuştur. Bu iki davanın birlikte açılmış olması dikkate alındığında, davacının mesken ihtiyacının samimi, ciddi ve zorunlu olduğunun kabulüne imkan bulunmamaktadır. Ayrıca bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın sadece bir çocuklu ailenin konut olarak kullanmasına elverişli olacağı kanaati bildirilmiştir.
Kiraya veren eşinin emekli olması, tek kızının eşinden ayrılması ve küçük bebeğinin olması nedeniyle kızına ve torununa destek olmak üzere Balıkesir ‘e dönmeye karar vermiştir. Kiracının ihtara rağmen taşınmazı boşaltmaması üzerine başka bir ev kiralamak zorunda kalmıştır. Zorunlu ve devamlı konut ihtiyacı sebebiyle, kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Dinlenen tanık anlatımlarından, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu anlaşılmaktadır.
Dava Açma Süresi
Tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve kira süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği tarihe davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak karar verilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında dava açma süresi ve koşullarının mahkeme tarafından kendiliğinde denetlenmesi gerekir. Yeni malikin satın alma günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bu şartı yerine getiren malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açması gerekir. Bunun dışında ihtarnamede davalıya 6 aylık süre tanınması dava açmanın ön koşulu değildir. Dikkat edilmesi gereken husus, ihtarın kiracıya ulaşmasıdır. Satın almadan itibaren bir ay içerisinde ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesi şarttır.
İhtiyaç Sebebiyle İşyeri Tahliye
Örnek olayımızda işyeri pizzacı olarak işletilmektedir. Davacı ise oğlunun bir işi olmadığından aynı yerde cafe/restoran işletmeciliği yapacağını ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye talep edilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve ihtiyaç iddiasının ispatlanması gerekir. Davacının boşta olması, çalışmaması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Ancak, kiralanan işyerinin de yapılacak işe uygun olması gerekir. Duruşmada dinlenen tanık anlatımlarında davacının oğlunun boşta olduğu, herhangi bir işinin bulunmadığı anlaşılmıştır. İhtiyaçlının yapacağı iş ile şu anda yapılan iş benzer nitelikte olup kiralanan işyeri yapılacak iş için uygundur. İşyeri ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan tahliyeye karar verilmelidir.
Örnek olayımızda kiralanan işyeri market ve tekel büfesi olarak işletmektedir. Mal sahibinin oğlu ise yirmi altı yaşında olup lise eğitimini tamamlamış, askerliğini yapmış, halen bir işi yoktur. Kiralanan işyerinde aynı işi yapmak istediğini belirten bir ihtarnameyi davalıya göndermiştir. davalı ise kendisini tahliyeye zorlamak için kira tespit davası açıldığını, asıl amacın kira bedelini artırmak olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Duruşmada tanık dinlenmiş ve tanıklar mal sahibinin iddiasını doğrular şekilde davacının oğlunun uzun süredir işsiz olduğunu, artık bir iş yapmak istediğini, kiralananda market-tekel bayii işi yapacağını anlatmışlardır. Tapu kayıtlarının incelenmesi sonucunda, mal sahibinin aynı bina içinde 3 tane daha dükkanı olduğu anlaşılmıştır. Mahkeme tarafından yapılan keşifte belirtilen diğer dükkanların boş olmayıp kirada oldukları tespit edilmiştir. Kiraya verenin yasal hakkını kullanarak kira tespiti isteminde bulunması tahliye talebinin kabulüne engel oluşturmaz ve ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Mal sahibinin kirada başka işyerlerinin olması tahliye istemesine engel değildir. Kiraya verenin seçimlik hakkı bulunmaktadır. işe uygun olanının seçilerek tahliyesinin istenmesi mülkiyet hakkının kullanımının gereğidir. Tahliye isteminin kabulüne karar vermek gerekir.
Tahliye tehdidi altında bulunan mal sahibi, ihtiyaç sebebi ile tahliye talep edebilir. Olayımızda davacı başka bir işyerinde terzilik yaptığını, maliki olduğu kiralananda aynı işi yapacağından bildirerek davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Böyle bir durumda davacının kirada bulunması tek başına ihtiyacın samimi olduğunu ispata yetmez. ihtiyaç iddiasının samimi olduğunun kabulü için halen tahliye tehdidi altında bulunması gerekir. Ya da yapılacak iş bakımından davacının kirada bulunduğu yere göre daha uygun olmalıdır. Taşınmazın daha elverişli olup olmadığının tespiti için yerinde keşif yapılmalı ve uzman bilirkişiler tarafından rapor alınmalıdır.
Yazlık Ev -Örnek olayımızda, dava konusu taşınmaz mesken olarak kiralanmasına rağmen davalı tarafından işyeri olarak kullanılmış ve bu nedenle sözleşmeye aykırılık nedeniyle, kiralanan taşınmaza davacının yazlık olarak kullanmak üzere ihtiyacı bulunduğunu iddia ederek taşınmazın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Yazlık ihtiyacı sebebiyle de tahliye kararı verilebilir. Dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususu araştırılmalıdır.
Dava konusu taşınmaz tekel bayi ve market olarak kullanılmak üzere 4 yıl için kiralanmıştır. Mal sahibi ise tavuk döner veya benzer bir iş yapmak üzere taşınmaza ihtiyacı olduğunu bildirerek tahliye davası açmıştır. Dinlenen tanıklar, davacı ile davalı arasındaki konuşmaya şahit olduğunu, konuşmada davacının “kirayı artırmaz isen tahliye için dava açacağım” dediğini beyan etmiştir. Davacının ihtiyacının samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmek gerekmektedir. Mahkemece bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekir.
İşyeri ihtiyacına sebebiyle açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması ya da kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması gerekir. Kiracı tarafından dershane olarak kullanılan taşınmaz davacı tarafından satın alınmış ve aynı gün ihtarname ile kira süresinin bitiminde taşınması istenmiştir. Kiracıya gönderilen ihtarnamede, taşınmazı KPSS ve bilgisayar kursu işletmek için satın aldığını belirtmiştir. İhtiyacın gerçek olup olmadığının tespiti için yerinde keşif yapılmalıdır.
İşyeri ihtiyacı ile açılan tahliye davalarında, eğer davacının bir sermaye şirketinin imzaya ve temsile yetkili kişisi ise, dava reddedilir. Bu yönde bir iddia varsa Ticaret Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılması gerekir. Limited şirket müdürü olan kiraya veren işsiz sayılamaz. Öte yandan gerçek kişinin sahip olduğu taşınmazın şirket ihtiyacı için de tahliyesi istenemez.
